Ecco come fare per alienare un immobile gravato da vincoli di garanzia a favore di un creditore
Vendere una casa gravata da ipoteca è certamente possibile e ammesso dalla normativa vigente in materia, ma può rivelarsi particolarmente complesso. Se quindi intendiamo alienare un bene immobile che è interessato da un vincolo giuridico finalizzato a garantire il risarcimento di un debito nei confronti di un creditore, sarà bene che ci informiamo prima in maniera dettagliata su quali sono le procedure che è possibile seguire e, più in generale, vista anche la complessità della situazione, è consigliabile affidarsi alla consulenza di professionisti esperti del settore.
Cos’è l’ipoteca?
L’ipoteca è il diritto presente, a favore di un creditore, su beni immobili o mobili di proprietà del debitore. Questo diritto viene imposto allo scopo di assicurare il risarcimento del debito anche per mezzo, qualora necessario, della vendita forzata del bene in questione. L’ipoteca attribuisce quindi al creditore il diritto di espropriare il bene vincolato anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente. Esistono tre diversi tipi di ipoteca: ipoteca legale, giudiziale e volontaria.
Vendere casa con ipoteca
Come già chiarito, vendere una casa gravata da ipoteca è assolutamente possibile, anche se può rivelarsi più complicato che procedere all’alienazione di un immobile libero da vincoli. Questo essenzialmente perché eventuali compratori, potenzialmente interessati all’acquisto, potrebbero essere scoraggiati dalla presenza di diritti di terzi sul bene in questione. L’ipoteca infatti “segue” l’immobile e quindi continua a interessare il bene anche in seguito a un passaggio di proprietà. Allo stesso tempo tuttavia il creditore tutelato dall’ipoteca stessa non ha motivo di opporsi alla vendita – né per legge ha diritto di farlo – in quanto la sua garanzia permane anche in seguito alla cessione e può essere fatta valere anche ai danni del nuovo proprietario della casa ipotecata. Ad assumersi un rischio quindi in questa particolare fattispecie è solo il compratore. La normativa in materia tuttavia salvaguarda anche l’acquirente per mezzo di un’importante disposizione che interessa questo tipo di transazione: la compravendita di un immobile soggetto a ipoteca è valida solo se il venditore ha regolarmente informato il compratore della presenza del vincolo sul bene. Se questo obbligo non viene adempiuto e se quindi l’alienazione si compie senza che l’acquirente venga a conoscenza della presenza dell’ipoteca – cosa comunque molto improbabile visti i documenti che è necessario presentare per vendere casa – l’atto di vendita può essere invalidato.
Vendere casa con mutuo
Il caso più frequente in cui viene messo in vendita un immobile con ipoteca è quello di una casa interessata da mutuo ipotecario. In questa situazione alienare il bene è fattibile non solo dal punto di vista legale, ma anche concretamente e in termini di interesse e opportunità che si riscontrano sul mercato.
Esistono infatti due soluzioni in grado di eliminare, per l’acquirente, il rischio di vedere la casa messa in vendita da parte del creditore che esercita l’ipoteca: la prima opzione è quella dell’accollo del mutuo da parte del compratore stesso, la seconda è quella dell’estinzione anticipata del mutuo da parte del venditore per mezzo del denaro ricevuto dalla vendita stessa. Per tutti i dettagli sulle due procedure: “Comprare e vendere casa con mutuo in corso: come fare?”.
