Come fare ad alienare un immobile oggetto di contratto di locazione
Se siamo titolari di un immobile affittato potremmo trovarci, per diverse ragioni, nella condizione di volerlo vendere. La necessità di nuova liquidità o altre considerazioni di ordine economico o gestionale potrebbero convincerci che l’alienazione sia la soluzione migliore, ma non sempre questa strada risulta percorribile in modo semplice e immediato. Vediamo quali sono le diverse situazioni nelle quali possiamo trovarci e come agire di volta in volta.
Vendere casa affittata
Vendere una casa affittata è possibile in qualsiasi momento da parte del titolare che ovviamente è tuttavia obbligato, in fase di compravendita, a comunicare la presenza del vincolo di locazione all’aspirante acquirente. Il proprietario non deve invece avere il consenso dell’affittuario, ma può limitarsi a informarlo dell’alienazione. L’inquilino è tuttavia tutelato in quanto il contratto di affitto resta in vigore alle stesse condizioni con l’unica differenza che il nuovo titolare dell’immobile subentra a quello vecchio come locatore. La principale difficoltà quindi per il venditore è quella di trovare un acquirente disposto ad accettare la presenza di un contratto di affitto sull’immobile. Diversamente, l’unico modo per alienare è quello di liberare l’immobile: vediamo quali sono le possibilità a disposizione del proprietario.
Vendere casa affittata a fine contratto
Se intendiamo vendere un immobile affittato e il contratto di affitto è vicino alla scadenza saremo certamente facilitati nel concludere l’operazione come desideriamo. Le fattispecie da tenere in considerazione sono tuttavia due distinte. Il primo caso è quello in cui il contratto sia vicino alla prima scadenza, quindi stiano per scattare i primi 4 anni se abbiamo stipulato un 4+4 oppure siamo vicini al termine dei 3 anni se il contratto in questione è un 3+2. In questo caso il proprietario può vendere l’immobile solo se questo è l’unico ad uso abitativo di cui è titolare, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In pratica si potrà vendere solo se, oltre alla casa in cui si risiede, si ha la proprietà di quel solo immobile ad uso abitativo. Altra condizione fondamentale è che la comunicazione relativa al mancato rinnovo del contratto sia inviata all’affittuario almeno 6 mesi prima della scadenza e che in essa sia indicata la motivazione del diniego di rinnovo ossia la volontà di alienare l’immobile. L’inquilino godrà inoltre del diritto di prelazione: se intende comprare lui stesso la casa, a parità di offerta economica dovrà essere lui l’aspirante acquirente ad aggiudicarsi l’acquisto.
Il secondo caso è invece quello in cui il contratto di affitto sia vicino alla seconda scadenza: 8 anni in caso di 4+4, 5 anni in caso di 3+2. In questa situazione il titolare è libero di vendere dopo il termine del contratto stesso, ma dovrà comunque comunicare con raccomandata, con anticipo di 6 mesi dalla scadenza, il mancato rinnovo del contratto stesso. In questo caso il diritto di prelazione dell’inquilino sussiste solo se esplicitamente previsto nel contratto di affitto e non scatta automaticamente come nella prima fattispecie illustrata.
Vendere casa affittata con contratto non in scadenza
Se il contratto di affitto non è vicino alla scadenza l’unico modo per poter procedere all’alienazione dell’immobile – sempre nel caso in cui non troviamo un acquirente disposto a subentrare come locatore e quindi a mantenere in vigore il contratto stesso – è quello di una risoluzione anticipata e consensuale del contratto stesso. In pratica per il titolare intenzionato a vendere l’unica speranza è quella di convincere l’inquilino ad andarsene spontaneamente, salvo che non sussistano le condizioni per richiedere lo scioglimento anticipato, come ad esempio in caso di morosità dell’affittuario. Per chi si trova in questa situazione è quindi in generale conveniente puntare a mantenere un rapporto disteso con l’inquilino. Informiamolo dunque con il più ampio anticipo possibile della nostra intenzione di vendere l’immobile e proviamo a individuare con lui un’alternativa, magari consultando gli annunci di case in affitto nella stessa zona. Per provare a convincerlo potremmo proporgli uno sconto sui canoni mensili ancora da pagare oppure potremmo offrirci di provvedere noi al pagamento delle spese relative al trasloco anticipato.
Diritto di prelazione
Quando sussiste il diritto di prelazione il titolare dovrà comunicare, attraverso un atto ufficiale, l’intenzione di procedere alla vendita dell’immobile e illustrare in modo esaustivo nell’atto stesso le condizioni previste relativamente all’alienazione. Entro 60 giorni dalla ricezione di questa comunicazione l’inquilino dovrà, sempre con atto ufficiale, comunicare la sua volontà di esercitare il proprio diritto di prelazione. Esistono anche alcune eccezioni al diritto di prelazione ad esempio quando ci sono dei coeredi comproprietari: nei loro confronti il diritto di prelazione prevale su quello dell’affittuario. La prelazione va invece rispettata anche nel caso in cui il bene passi di proprietà agli eredi del locatore in seguito al suo decesso: questi, se intenzionati a vendere, dovranno quindi riconoscere il diritto in questione all’inquilino.
Vendere casa affittata: conviene?
Una volta analizzata la casistica possibile in base alla normativa vigente è opportuno fare anche delle considerazioni in merito ai vantaggi e agli svantaggi ai quali va incontro il proprietario di una casa affittata che voglia vendere l’immobile. Generalmente si assiste a un deprezzamento della casa messa in vendita da affittata, deprezzamento dovuto al fatto che il nuovo proprietario dovrà attendere il termine del contratto di affitto per poter usufruire appieno dell’immobile. E anche nel caso in cui il contratto sia in scadenza la presenza di un inquilino può essere comunque un elemento deterrente o penalizzante per i costi e le lungaggini cui si andrebbe incontro se l’affittuario non abbandonasse la casa al termine previsto e si dovesse quindi affrontare una procedura di sfratto. Diverso è invece il caso in cui l’acquirente voglia comprare un immobile non per andarci a vivere, ma come investimento. In questo caso la presenza di un locatario può essere addirittura un incentivo soprattutto se il venditore è in grado di dimostrare la correttezza e la regolarità nei pagamenti del canone: concludendo l’affare il compratore si troverebbe infatti titolare di un bene in grado di generare sin da subito una rendita sicura.
