Emanate norme più stringenti per le imprese edili: eccole nel dettaglio
Il Decreto Legislativo 14/2019 “Codice della crisi d’impresa”, recentemente emanato, è intervenuto modificando la precedente legislazione in materia di tutele per gli acquirenti degli immobili in costruzione, risalente al decreto legislativo 122/2005. Questo intervento di integrazione delle leggi in materia serve a aumentare tali tutele e a renderle più facilmente e realmente applicabili. Secondo le cifre presentate da Assocond-Conafi, (Coordinamento nazionale vittime fallimenti immobiliari) dal 2006 a oggi hanno avuto luogo ben 17.000 fallimenti nel settore immobiliare, con una media di circa 100 al mese. Se, sempre secondo i dati, si ipotizzano dieci acquirenti in media per ognuna delle imprese fallite, si arriva a un totale di 170.000 famiglie coinvolte, con un danno ipotetico di 25.000 euro a testa, quindi oltre 4 miliardi di euro totali in 13 anni. Sintetizziamo quindi, grazie anche al decalogo stilato dal Consiglio Nazionale del Notariato, quale sia la legislazione attuale e quali le migliorie apportate dal Decreto 14/2019.
Ricordiamo innanzitutto che la legge si applica quando:
- il venditore è un costruttore, ovvero un imprenditore (individuale o in forma di società) o una cooperativa edilizia
- l’acquirente è una persona fisica, compresi anche i soci di una cooperativa edilizia
Ricordiamo inoltre che cosa prevedeva la normativa del 2005 per la tutela degli acquirenti dal rischio di crisi o fallimento dell’impresa costruttrice, con la conseguente perdita degli acconti e delle somme versate per l’acquisto “sulla carta”. Le tutele previste consistevano nell’obbligo di consegna all’acquirente, da parte del costruttore:
- di una fideiussione che tutelasse il rimborso di tutte le somme pagate o da pagare prima dell’acquisto definitivo
- della cosiddetta “decennale postuma”, ovvero una polizza assicurativa valida 10 anni che garantiva il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, causati dalla rovina o da gravi difetti costruttivi
Novità 2019 in materia di tutele in caso di acquisto casa in costruzione
Nel tempo si è scoperto che queste tutele non erano sufficienti perché spesso eluse o perché le pene sanzionatorie erano blande.
Con il nuovo Decreto Legislativo 14/2019, si introduce quindi:
- l’obbligo di stipulare il contratto preliminare, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, alla presenza del notaio, il quale deve obbligatoriamente verificare e attestare la correttezza della fideiussione: questa pratica era già consigliabile per la maggior tutela che offriva all’acquirente, ma non era obbligatoria
- l’obbligo per il notaio, in assenza di fideiussione corretta, di non stipulare il preliminare: qui la miglioria rispetto al 2005 è evidente, perché la verifica della fideiussione da parte del notaio garantisce la tutela massima all’acquirente
- la garanzia per l’acquirente, grazie alla fideiussione, del rimborso delle somme versate successivamente all’atto di acquisto anche nel caso di mancato rilascio da parte del costruttore della polizza decennale postuma: uno dei casi più frequenti in questi anni, infatti, è stata la mancata presentazione, da parte delle imprese, di questa polizza, con la conseguenza del mancato risarcimento dei danni materiali e diretti causati da gravi difetti costruttivi.
Completando il discorso sul preliminare d’acquisto, questo atto, oltre a indicare il rilascio della fideiussione e oltre ad attestarne la conformità al modello ministeriale, deve poi contenere:
- la descrizione dell’immobile che sarà costruito, comprese le pertinenze
- l’indicazione di eventuali atti d’obbligo, la presenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli
- il termine ultimo pattuito dai contraenti per i lavori
- il prezzo
- la modalità di pagamento
- i riferimento agli estremi del PdC (Permesso di Costruire)
- l’indicazione dell’esistenza di eventuali imprese appaltatrici
- il capitolato con caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto
L’intervento del notaio nel preliminare, oltre alle garanzie già indicate riguardanti la fideiussione, dà queste ulteriori tutele:
- assicura all’acquirente che, sin dalla stipula del preliminare, siano effettuate le visure ipotecarie per stabilire la presenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire
- obbliga il notaio stesso a trascrivere il preliminare nei registri immobiliari, proteggendo così il compratore dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione dell’atto (questa tutela è valida se poi l’atto di compravendita definitivo viene stipulato entro tre anni dal preliminare
Altra tutela è quella che riguarda la fideiussione che è da intendersi valida fino al momento in cui l’istituto che l’ha rilasciata (banca o assicurazione) riceva copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile, nel cui atto sia attestato il rilascio della polizza “decennale postuma”. Ciò tutela l’acquirente in caso di crisi dell’impresa, in caso di volontà dell’acquirente di recedere dal contratto, in caso di mancato rilascio della decennale postuma.
In caso di mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata, il contratto risulta nullo per mancanza di forma.
In conclusione, ricordiamo che il Decreto Legislativo 14/2019 è entrato in vigore il 16 marzo 2019 ed è quindi da intendersi applicabile a tutti i contratti preliminari o definitivi relativi ad abitazioni per i quali il titolo abilitativo (Permesso di Costruire, SCIA o DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune di appartenenza a decorrere da quella data.
