Terza e ultima parte del vademecum dedicato al credito bancario legato agli immobili
Nei precedenti articoli abbiamo descritto la definizione del termine “mutuo” e indicato le principali differenze e modalità di stipula di mutui e abbiamo affrontato la differenza tra i vari tipi di tasso, parlato di surroga, sostituzione, rinegoziazione, ammortamento e preammortamento. In questa terza ed ultima parte ci occuperemo della sospensione di un mutuo. Parliamo di un istituto giuridico istituito in Italia dalla Legge Finanziaria 2008, ovvero la n° 244 del 24/12/2007.
Sospensione del mutuo per la prima casa
In questa legge, all’art. 2 comma 475, si dispone la costituzione di un “Fondo di Solidarietà per i mutui finalizzati all’acquisto della prima abitazione”, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, e da utilizzare come sostegno temporaneo per i mutuatari, non più in grado di adempiere al contratto di mutuo. Difatti, al comma successivo si specifica che il mutuatario
“può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del contratto”.
Così facendo, di fatto, la durata del contratto di mutuo “è prorogata per un periodo eguale alla durata della sospensione”; terminato il periodo di sospensione, “il pagamento delle rate riprende secondo gli importi e con la periodicità… previsti dal contratto” a meno che nel frattempo le condizioni del contratto non siano state rinegoziate (per la rinegoziazione del mutuo, vedi articolo precedente). Infine, “la sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria ed avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive”.
Per tutta la durata della sospensione, come vedremo più avanti, il Fondo di Solidarietà garantisce all’Istituto erogante il prestito, il pagamento della quota di interessi sulle rate “sospese”.
Requisiti per la sospensione del mutuo
Ovviamente, il legislatore ha anche previsto le condizioni per accedere a questo speciale tipo di garanzia. Al comma 479 infatti si stabilisce che per accedere all’istituto della sospensione del mutuo deve verificarsi almeno uno di questi eventi, nel periodo successivo alla stipula del contratto e nei tre anni precedenti alla richiesta di ammissione:
- “cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa”
- “cessazione dei rapporti di lavoro” indicati dall’art. 409 numero 3 del Codice di Procedura Civile, ovvero “rapporto di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato. La collaborazione si intende coordinata quando… il collaboratore organizza autonomamente l’attività lavorativa”. Anche in questo caso non valgono i casi di “risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa e di recesso del lavoratore non per giusta causa”
- “morte o riconoscimento di handicap grave” secondo quanto stabilito all’art. 3 comma 3 della Legge 5 febbraio 992, n° 104, “ovvero di invalidità civile non inferiore all’80%”
Condizioni ulteriori per la sospensione del mutuo
Oltre alla presenza di almeno uno di questi requisiti, il legislatore ha successivamente introdotto, con il nuovo Regolamento del Fondo di Solidarietà del 2012 (che ha di fatto dato operatività all’istituto giuridico della sospensione per il triennio 2013-15), anche queste condizioni:
- che la domanda sia presentata dal proprietario di un immobile adibito ad abitazione principale, titolare di mutuo contratto per acquistare quello stesso immobile e che il mutuo non sia superiore a 250.000 euro;
- che l’indicatore ISEE del richiedente non superi i 30.000 euro;
- che il mutuo sia in ammortamento da almeno 1 anno;
- che l’eventuale ritardo del pagamento delle rate del mutuo da parte del richiedente non sia superiore a 90 giorni consecutivi;
- che in caso di mutuo cointestato queste condizioni (proprietà dell’immobile, titolarità del mutuo e indicatore ISEE nei parametri) sussistano almeno per uno dei mutuatari;
- che in caso di morte del mutuatario, la domanda sia presentata dal cointestatario del mutuo o dall’erede subentrato nell’intestazione del mutuo, solo se in possesso di tutti e tre i requisiti suindicati.
In presenza di queste condizioni, il mutuatario può fare richiesta di accesso al Fondo di Solidarietà all’istituto erogante il mutuo, il quale, a sua volta girerà la documentazione alla Consap, l’Ente incaricato dal MEF di gestire il Fondo. Consap ha 15 giorni di tempo per accettare o rifiutare (con motivazione) la richiesta, il cui esito sarà poi comunicato dall’istituto di credito al mutuatario nei 15 giorni successivi. In caso di accettazione della richiesta è la Consap, attraverso il Fondo, a garantire all’istituto di credito il pagamento degli interessi maturati sul debito residuo nel periodo della sospensione, con l’esclusione dello spread.
Sospensione del mutuo fino al 31 luglio 2018
Nel 2015 il MEF, l’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le Associazioni dei Consumatori hanno siglato un nuovo accordo valido per il triennio 2015-17, la cui validità è stata poi prorogata fino al 31 luglio 2018. Questo nuovo accordo è intervenuto sulla disciplina del Fondo di Solidarietà, modificando in parte le condizioni indicate nella Legge del 2007.
Innanzitutto la sospensione delle rate, o meglio della quota capitale di ogni rata, non intercorre per un periodo massimo di 18 mesi ma per 12. Si specifica quindi che la quota interessi, ovviamente diversa in base al tipo di mutuo, deve comunque essere corrisposta secondo i termini previsti dall’accordo (quindi normalmente su base mensile).
Inoltre i requisiti per accedere alla sospensione indicati dalla legge devono verificarsi non più nei 3 anni precedenti alla richiesta, ma nei 2 anni precedenti. Questa nuova tipologia di sospensione può, come la precedente, essere richiesta per non più di due volte per un mutuo; quindi chi l’aveva richiesta nel precedente triennio 2013-15 può farlo di nuovo (in presenza delle condizioni necessarie), ovviamente tenendo presente che il tetto non è più di 18 rate ma di 12.
