Verifiche da effettuare, obblighi da inserire nel contratto, tempistiche da rispettare: 7 cose fondamentali da fare prima di firmare un “compromesso”
Il preliminare di compravendita di un immobile è un contratto che, una volta firmato e regolarmente registrato, comporta per le parti l’obbligo di stipulare un successivo contratto di compravendita definitivo. Al preliminare, detto anche “compromesso”, si ricorre ad esempio quando non è possibile stipulare subito l’atto definitivo di compravendita perché l’acquirente non ha ancora ottenuto il mutuo o il capitale necessario all’acquisto oppure se il venditore non può lasciare l’abitazione prima di un certo periodo di tempo. Per evitare errori legati al contratto preliminare ecco 7 cose fondamentali da fare.
1 – Verificare le caratteristiche e le condizioni dell’immobile
Può sembrare ovvio, ma vale la pena sottolinearlo: prima di vincolarsi all’acquisto è bene essere sicuri che l’immobile corrisponda davvero alle nostre aspettative e che non sia caratterizzato da problemi o criticità non dichiarate dal venditore. Per questo è bene effettuare presso l’immobile stesso uno o più sopralluoghi, magari insieme ed esperti e tecnici di fiducia. Allo stesso tempo per il venditore è bene sapere che, in caso di vizi occulti che emergano dopo la stipula dell’atto finale, si rischia di dover risarcire il compratore o anche che questo chieda e ottenga per vie legali la risoluzione del contratto di compravendita.
2 – Verificare la proprietà dell’immobile
Per essere certi di chi sia il proprietario dell’immobile è bene chiedere al venditore e verificare la validità dell’atto di proprietà che può essere un contratto di compravendita, una successione, una donazione o una sentenza del Tribunale. A questo fine è molto importante effettuare anche un’ispezione ipotecaria che, consentendo di accedere a quanto trascritto nei registri immobiliari in merito al bene che ci interessa, permette di individuare in maniera certa il proprietario dello stesso.
3 – Verificare le condizioni ipotecarie
Anche per questa verifica sarà sufficiente un’ispezione ipotecaria che è in grado di dirci se sull’immobile esistono ipoteche o altri diritti di terzi, ad esempio servitù.
4 – Verificare la conformità edilizia e catastale
La conformità edilizia consiste nella rispondenza dello stato dell’immobile con quanto risulta dalle autorizzazioni e dagli atti registrati presso gli uffici tecnici comunali: si parla in questo caso anche di “stato legittimo” dell’immobile che consiste nella conformità dello stesso alle prescrizioni contenute nel titolo edilizio che ne ha autorizzato la costruzione o le successive modifiche. La conformità catastale è invece la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i dati presenti al catasto riferiti a quell’immobile. Questo tipo di verifiche vengono effettuate normalmente da tecnici del settore.
5 – Inserire nel contratto tutte le informazioni necessarie
È fondamentale che nel contratto siano specificate tutte le informazioni, gli obblighi, i termini e le cifre che intendiamo fissare al momento e che resteranno valide anche in fase di stipula dell’atto definitivo, a meno che la modifica non sia voluta da entrambe le parti. Aspetti fondamentali da inserire nel preliminare sono una descrizione dell’immobile, il prezzo fissato e le modalità di pagamento, l’entità della caparra o dell’acconto versato dall’acquirente ed eventuali penali, un termine temporale per la stipula del contratto definitivo.
6 – Informarsi sulle spese condominiali
Se l’immobile si trova in condominio, l’acquirente, prima di impegnarsi a comprare, dovrebbe informarsi sull’entità delle spese condominiali sia di gestione e manutenzione che su eventuali altre spese strutturali previste nel breve e medio periodo.
7 – Effettuare la registrazione
Come chiarisce l’Agenzia delle Entrate nella sezione del sito dedicata al contratto preliminare di compravendita immobiliare, questo deve essere redatto in forma scritta e quindi attraverso scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico. Inoltre il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione; solo se viene stipulato con atto notarile, provvede il notaio a registrarlo entro 30 giorni. L’importanza della registrazione è dovuta al fatto che la presenza di un contratto preliminare vincola venditore e acquirente alla successiva compravendita, ma non determina il trasferimento della proprietà. Pertanto potrebbe accadere che, nonostante abbia stipulato il “compromesso”, il titolare venda lo stesso immobile a terzi oppure che costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (come ad esempio un usufrutto) o che venga istituita un’ipoteca sul bene. In casi del genere, solo se il contratto preliminare è stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, l’acquirente sarà adeguatamente tutelato e potrà chiedere al giudice l’annullamento della vendita, della costituzione di altri diritti o dell’iscrizione dell’ipoteca.
