Un’importante novità normativa di cui si parla molto negli ultimi mesi è il cosiddetto Piano Casa 2024, noto anche come “Decreto Salva Casa”. Per la precisione si tratta del decreto-legge 69/2024 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia ed urbanistica”, convertito in legge con la Legge n.105/2024, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n.175 del 27 luglio 2024 (processo, quello di conversione, che ha comportato diverse modifiche al testo originale del decreto). Parliamo di un provvedimento di grande rilievo perché interviene sul Testo Unico Edilizia (TUE) apportando numerosi cambiamenti. In questo articolo vedremo quali sono i principali contenuti del Piano Casa 2024, dall’edilizia libera alle tolleranze costruttive ed esecutive, passando per lo stato legittimo e i nuovi requisiti per l’abitabilità.
Piano Casa 2024: cos’è e cosa prevede
Come si legge sul sito del MIT-Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, lo scopo del Piano Salva Casa 2024 “è ‘liberare’ gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi”. Il provvedimento, infatti, apporta delle modifiche al Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001) con l’obiettivo di rendere la gestione del mercato immobiliare più flessibile e di semplificare determinate operazioni.
Cosa si può sanare grazie al Piano Salva Casa 2024
Come abbiamo visto nell’articolo dedicato al condono edilizio 2024, questo provvedimento permette di sanare:
- le difformità “formali”, originate da incertezze interpretative della normativa vigente in relazione alla prova dello stato legittimo dell’immobile;
- le difformità edilizie interne, derivanti da interventi eseguiti nel tempo dai proprietari senza formale autorizzazione o segnalazione;
- le difformità che erano sanabili al momento della loro realizzazione ma che, a causa della “doppia conformità”, non lo sono più.
Inoltre, il Piano Casa mira a semplificare le procedure vigenti, attraverso una serie di cambiamenti che analizzeremo tra poco.
In cosa consiste il Piano Salva Casa 2024? Tutti i dettagli
Esaminiamo più da vicino i contenuti del Piano Salva Casa 2024 e vediamo i principali aspetti su cui interviene:
- È stata estesa la platea delle opere di edilizia libera, che quindi possono essere svolte senza la necessità di un titolo abilitativo.
- Si agisce sui cambi di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.
- Vengono apportate modifiche in merito alla “doppia conformità”.
- Vengono riviste le disposizioni relative alle “tolleranze costruttive” e si amplia l’ambito delle “tolleranze esecutive“.
- Si rende più semplice il processo di riconoscimento dello stato legittimo di un immobile.
- Si introduce il principio del “silenzio assenso” per quanto riguarda le richieste di permesso in sanatoria.
- Si determinano nuovi requisiti per l’abitabilità.
- Si interviene sul tema del recupero dei sottotetti.
Fatta questa introduzione generale, esaminiamo meglio alcune delle misure previste.
Piano Casa 2024: interventi in edilizia libera
Il decreto-legge 69/2024 interviene con delle modifiche all’articolo 6, comma 1, del Testo Unico Edilizia per espandere le categorie di interventi classificabili come “edilizia libera”. Tra questi rientrano, in particolare:
- opere finalizzate a installare vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA);
- opere finalizzate alla protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.
Sono classificate come interventi di edilizia libera le VEPA realizzate su logge rientranti all’interno dell’edificio o nei porticati, ma questi ultimi non devono essere soggetti a diritti di uso pubblico o essere posizionati sui fronti esterni dello stabile prospicienti aree pubbliche. Le VEPA rientrano nell’edilizia libera se non creano spazi chiusi in modo permanente, inoltre devono possedere caratteristiche tecniche e costruttive che minimizzino l’ingombro e l’impatto visivo.
Vengono poi inclusi nell’edilizia libera gli interventi di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici in cui la struttura principale è costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola (anche bioclimatiche) con telo retrattile, anche di tipo impermeabile, oppure con elementi mobili o regolabili. La struttura, addossata o annessa agli edifici, deve avere caratteristiche tecniche e costruttive che non creino spazi chiusi in modo permanente e che riducano al minimo l’impatto visivo e l’ingombro.
Piano Casa 2024: cambio destinazione d’uso
Il Decreto Salva Casa, nel rispetto delle normative di settore e di eventuali condizioni specifiche stabilite dai Comuni, rende sempre possibile il cambio di destinazione d’uso di una singola unità immobiliare con e senza opere all’interno della stessa categoria funzionale. Tra diverse categorie funzionali, il mutamento di destinazione d’uso è possibile tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale e commerciale, all’interno di queste zone: centro storico, residenziali consolidate, residenziali in espansione.
Per i cambi d’uso senza esecuzione di opere, serve presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), mentre per quelli con esecuzione di opere è necessario ottenere il titolo necessario per l’esecuzione dei lavori previsti (se gli interventi rientrano tra quelli soggetti a CILA, bisognerà comunque presentare a SCIA).
Recupero dei sottotetti
Il recupero dei sottotetti è sempre permesso, anche nel momento in cui l’opera non consente di rispettare le distanze minime tra gli edifici e dai confini. È necessario, però, rispettare le distanze previste dalla normativa vigente all’epoca della costruzione dell’edificio, l’altezza massima consentita dal titolo edilizio che ha autorizzato l’edificazione, nonché la conformazione originale del sottotetto, quindi non devono essere effettuati cambiamenti all’area, nella forma e nella superficie, come delimitata dalle pareti perimetrali.
Superamento della “doppia conformità” con il Decreto Salva Casa
Con il Decreto Salva Casa, il requisito della “doppia conformità” resta obbligatorio per sanare interventi eseguiti in assenza o in totale difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA. Invece, per le difformità parziali e le variazioni essenziali è possibile ottenere la sanatoria anche senza soddisfare la doppia conformità: in questo caso, è necessario dimostrare la conformità urbanistica nel momento in cui la domanda viene presentata e la conformità edilizia al momento della realizzazione del lavoro.
Tolleranze costruttive ed esecutive: le novità del D.L. 69/2024
Per gli interventi effettuati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive vengono ricalibrate in modo inversamente proporzionale alla superficie utile: minore è la superficie, maggiore è la tolleranza percentuale consentita. Dunque, per i lavori svolti entro la data indicata, le discrepanze relative ad altezza, distacchi, superficie coperta, cubatura e a ogni altro parametro relativo alle singole unità immobiliari non sono considerate violazioni edilizie se rientrano entro i limiti stabiliti dal Piano Salva Casa.
Il provvedimento interviene anche sulle tolleranze esecutive che comprendono le irregolarità geometriche, le modifiche minime alle finiture degli edifici, ma anche la diversa collocazione degli impianti e opere interne. Sempre per le opere effettuate entro il 24 maggio 2024, con il Decreto Salva Casa vengono quindi introdotte nuove tolleranze esecutive che abbiamo elencato più nel dettaglio nell’approfondimento dedicato al “condono” edilizio 2024.
Nuovi requisiti per l’abitabilità
Con il Piano Casa 2024 si interviene anche sui requisiti per l’abitabilità, superando quelli del 1975. Nello specifico, si considerano abitabili:
- i locali che presentano un’altezza interna minima di 2,40 metri;
- i monolocali con una superficie minima di 20 metri quadrati, inclusi i servizi, per una persona e i locali con una superficie minima di 28 metri quadrati, per due persone.
Sanatorie per le opere antecedenti il 1977
È stata inoltre introdotta la possibilità di regolarizzare le varianti in corso d’opera che rappresentano una parziale difformità rispetto al titolo edilizio rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge “Bucalossi” (legge n.10/1977), anche se non fanno parte delle tolleranze già previste. Per procedere con la regolarizzazione sono necessari la presentazione di una SCIA e il versamento di una sanzione pecuniaria.
Stato legittimo: la semplificazione dell’iter per riconoscerlo
Lo stato legittimo di un immobile attesta il fatto che l’edificio è privo di abusi edilizi. Il D.L. 69/2024 ha apportato modifiche all’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia, riguardante proprio lo stato legittimo. Fino al 29 maggio 2024, infatti, lo stato legittimo era stabilito dal titolo abilitativo che ha legittimato la costruzione e, in più, da quello che ha legittimato l’ultimo intervento edilizio che ha coinvolto l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. L’assenza di uno solo di questi documenti impediva di certificare lo stato legittimo.
Con il Piano Salva Casa 2024, invece, per attestare lo stato legittimo basta presentare uno dei seguenti titoli: quello che ne ha previsto la costruzione oppure il titolo relativo all’ultimo intervento edilizio effettuato. Quest’ultimo dovrà essere eventualmente completato con i titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali. Inoltre, le irregolarità edilizie presenti nelle parti comuni non compromettono lo stato legittimo di quelle private e la possibilità di effettuarvi degli interventi. Ciò vale anche al contrario: le difformità riscontrate in una proprietà esclusiva non influenzano la regolarità delle parti comuni.
Piano Casa 2024: il principio del “silenzio assenso”
Con il Piano Salva Casa 2024 si introduce il concetto di silenzio assenso, superando quello di “silenzio rigetto”. L’Amministrazione comunale ha determinate tempistiche (che cambiano a seconda della richiesta specifica) entro le quali rispondere alla domanda di permesso in sanatoria. Trascorso il lasso di tempo stabilito senza risposta, la richiesta si ritiene accolta. Si specifica, tuttavia, che per gli edifici situati in zone soggette a vincolo paesaggistico i termini sono più lunghi e anche la procedura differisce.
Chiunque volesse maggiori dettagli e aggiornamenti circa le novità introdotte dal Piano Casa 2024 può contattare Residenze Immobiliare. Costantemente informata sulle normative di settore, Residenze Immobiliare offre consulenza commerciale e tecnica a privati e imprese di costruzione e consulenza per la compravendita di immobili in costruzione.
