L’amministratore di condominio può essere sollevato dal suo incarico per gravi irregolarità nel suo operato (la mala gestio) anche su richiesta di un solo condomino.
Quando un condominio nomina un amministratore si dà forma a un rapporto di natura fiduciaria per effetto del quale l’organo esecutivo (cioè l’amministratore) si assume l’onere di svolgere incarichi sempre rispondenti all’interesse comune dei condòmini.
La mala gestio è appunto una fattispecie che si verifica nel momento in cui l’amministratore adotta condotte contrarie all’interesse dei condòmini. E ciò avviene ogni volta che c’è una violazione del cosiddetto dovere di diligenza, quando cioè l’amministratore dimostra mancanza di impegno, di attenzione o di interesse nel compimento dei propri doveri e, soprattutto, nell’espletamento delle mansioni affidate.
La conseguenza diretta di questa situazione obbliga l’amministratore al risarcimento del danno derivato dal suo operato negligente. Talvolta, oltre al risarcimento, all’amministratore viene revocata la nomina. Bisogna però innanzitutto capire quali sono i doveri del referente a cui si affida la gestione dello stabile e dell’esecuzione delle delibere assembleari.
Di base, gli è chiesto di convocare l’assemblea di condominio e preoccuparsi di tenere o far tenere (nominando un segretario) il registro dei verbali di assemblea. Fra i suoi compiti principali rientra anche la regolamentazione dell’uso e del godimento delle parti comuni. L’amministratore deve poi preoccuparsi di assicurare l’osservanza di tutte le norme stabilite dal regolamento condominiale.
Mala gestio condominiale: quando l’amministratore può essere revocato
Dal punto di vista fiscale e gestionale, ha inoltre l’onere di riscuotere i contributi da parte dei condòmini, provvedendo, tramite le entrate, alle spese di manutenzione delle parti comuni del condominio. Per far ciò deve tenere dei registri di contabilità condominiale e provvedere a tutti gli adempimenti fiscali, redigendo un rendiconto annuale della propria gestione (che deve essere approvato, come un vero e proprio bilancio, dall’assemblea).
In base a simili obblighi l’amministratore è responsabile a livello civile nel caso di violazione del patto fiduciario con il condominio, cioè del contratto. E può essere responsabile anche a livello penale se il suo comportamento costituisce un reato.
L’incarico dell’amministratore di condominio può cessare se l’assemblea condominiale, attraverso la maggioranza, ne ordina la revoca o se questa revoca arriva dall’autorità giudiziaria.
La revoca può avvenire quindi per scelta dell’assemblea, con la stessa maggioranza necessaria per la nomina e si può ottenere anche senza motivo: lo dice l’art. 1136 del codice civile. La revoca da parte dell’autorità giudiziaria può partire invece da un’istanza mossa da uno o più condomini, ma solo nei casi in cui rientri la mala gestio o qualche altro motivo grave (o irregolarità).
Se l’amministratore riceve un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne offre tempestiva notizia all’assemblea (in questo caso è tenuto anche al risarcimento dei danni) può essere revocato. Lo stesso potrebbe succedere quando ci sono sospetti di gravi irregolarità nella sua gestione. Il caso più solito e anche più grave riguarda la fattispecie in cui il gestore anteponga i propri interessi rispetto a quelli attinenti al condominio.
La revoca per gravi irregolarità arriva anche per omessa convocazione dell’assemblea per il rendiconto e la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o decisioni dell’assemblea. Infine, per comportamenti che implicano la confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condomini.
Cosa rischia l’amministratore
L’amministratore rischia la responsabilità per mala gestio anche quando, senza autorizzazione, affida le attività proprie a una società terza. In tutti questi casi, i condòmini possono rivolgersi a un giudice di pace. In alternativa, sempre di fronte a un caso di mala gestio condominiale, possono contattare, tramite un reclamo, le associazioni di consumatori. Succede nel caso di problemi legati a spese condominiali smodate o mancati pagamenti delle rate.
In sintesi, la mala gestio si configura ogni qualvolta l’amministratore svolge la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all’interesse comune dei rappresentati. Cioè quando dà origine a una conseguente violazione del dovere di diligenza del buon padre di famiglia.
