Procedura, costi, vantaggi e svantaggi della donazione immobiliare
La donazione immobiliare in Italia è una pratica molto diffusa e il caso più frequente è quello della donazione di una casa al proprio figlio. Si tratta di un atto che molto spesso un genitore sente la necessità di realizzare quando ancora è in vita, per diverse ragioni. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e i vantaggi e gli svantaggi di questa azione.
Come si effettua una donazione immobiliare
La donazione immobiliare è a tutti gli effetti un contratto stipulato tra il donante – colui che dona – e il donatario – colui che riceve. Questo contratto viene solitamente redatto da un notaio e perché sia valido va firmato in presenza di due testimoni. Prima di formalizzare l’atto è necessario tuttavia eseguire delle verifiche sull’immobile stesso, verifiche effettuate di solito dal notaio stesso. Tra queste rientrano di solito la visura ipotecaria e gli accertamenti in merito al fatto che la planimetria e le caratteristiche catastali corrispondano allo stato di fatto dell’immobile.
Donare casa a un figlio conviene?
Il genitore che dona una casa al figlio può semplicemente voler compiere un gesto di affetto e generosità, finalizzato ad assicurargli una dimora, magari da condividere con la propria famiglia, e quindi con l’obiettivo di garantirgli stabilità e indipendenza. Le ragioni di questa scelta possono tuttavia essere legate anche a considerazioni relative alla convenienza economica. In particolare la donazione immobiliare può essere un modo per evitare di pagare le tasse sulla seconda casa o, se si hanno dei debiti, una strategia per mettere al riparo almeno una parte del proprio patrimonio: tuttavia in questo ultimo caso ci sono delle clausole specifiche da tenere in considerazione che vedremo più avanti. Infine il genitore a volte decide di effettuare donazioni immobiliari ai propri figli con l’obiettivo di ripartire lui stesso i propri beni ed evitare eventuali e purtroppo non infrequenti conflitti per la divisione dell’eredità dopo la sua morte. Per quanto riguarda i costi, la donazione che ha come beneficiario il proprio figlio – e più in generale tutti i parenti in linea retta – comporta un risparmio significativo sull’imposta di donazione: questa infatti è nulla se l’immobile ha un valore minore o uguale a 1 milione di euro, mentre si paga il 4% sul valore catastale eventualmente eccedente il milione. Se quindi ad esempio si effettua la donazione al proprio figlio di una casa del valore di 1,5 milioni di euro, l’imposta da pagare sarà pari al 4% di 500mila euro. Oltre all’imposta di donazione sono dovute all’erario l’imposta ipotecaria che è pari al 2% del valore catastale dell’immobile e l’imposta catastale che è pari all’1% del valore catastale dell’immobile: entrambe tuttavia saranno pari a soli 200 euro se l’immobile in questione risulta essere prima casa per il figlio beneficiario della donazione. C’è poi l’imposta di registro di 200 euro, dovuta tuttavia solo se il valore dell’immobile supera la franchigia, fissata appunto in 1 milione di euro. Infine da tenere in considerazione c’è la parcella del notaio.
Donazione indiretta
Finora abbiamo parlato della donazione immobiliare ai figli nel caso in cui il genitore sia già in possesso della casa: questa fattispecie viene definita tecnicamente donazione immobiliare diretta per distinguerla dalla donazione immobiliare indiretta. Questa seconda circostanza si verifica quando il genitore acquista un immobile per donarlo al figlio e lo può fare in due modi: o pagando lui stesso il venditore, ma facendo intestare l’immobile al figlio, oppure versando il denaro sul conto del figlio che pagherà direttamente per l’acquisto. In questo modo si risparmia sui costi notarili perché si evita di rivolgersi al notaio due volte, prima per l’acquisto e poi per la donazione, mentre le tasse da pagare sono quelle comunemente previste in caso di compravendita immobiliare. In questo caso non è necessario neanche l’atto di donazione e anche l’imposta di donazione non è dovuta, l’unica prescrizione da seguire è quella di specificare nell’atto di compravendita che il denaro con cui viene acquistato il bene proviene dal conto del genitore o è stato donato al figlio dal padre o dalla madre.
Revoca della donazione
La donazione è irrevocabile salvo tra casi particolari. Il primo è che a contestarla siano eredi legittimi del bene: l’impugnazione può essere esercitata entro 20 anni dalla donazione e può colpire anche eventuali acquirenti della casa, per questo vendere un immobile oggetto di donazione risulta sempre più complicato. Il secondo caso è quello in cui eventuali creditori del donante dimostrino che il passaggio di proprietà è stato effettuato per evitare che il bene fosse oggetto di pignoramento: in questo caso il termine previsto per la presentazione della richiesta di revoca è di 5 anni dalla donazione. Il terzo caso è quello di ingratitudine del donatario nei confronti del donante: questa circostanza si realizza quando il beneficiario mette in atto comportamenti lesivi nei confronti di chi ha donato l’immobile.
