Quando ci si riferisce a un contesto condominiale, non tutti sanno cosa significa e cosa implica il concetto di “condominio parziale” e, soprattutto, le regole che vigono in questo caso, in particolare per quanto riguarda la ripartizione delle spese. In questo articolo, quindi, vedremo meglio cos’è un condominio parziale, come si gestisce, come vengono usate le tabelle millesimali e il ruolo dell’amministratore in questa situazione.
Condominio parziale: cos’è e le sue caratteristiche
Si parla di condominio parziale nel momento in cui, all’interno del condominio, l’uso di alcune parti comuni è riservato a un gruppo specifico di condòmini, quindi la proprietà di certi elementi, servizi o impianti è attribuita solo a questi ultimi. Ciò può accadere quando, solo per citare un caso, scale o ascensori sono a servizio esclusivo di alcune persone (pensiamo alla situazione in cui una scala, un ascensore e un pianerottolo servono solo due condòmini).
Secondo la giurisprudenza, quando alcuni beni sono destinati al servizio o al godimento di una parte sola dell’edificio, in seguito a determinate caratteristiche strutturali e funzionali degli stessi, si costituisce in modo automatico “ex lege” il condominio parziale. Non servono quindi atti o pratiche specifici.
Come avviene la ripartizione delle spese in un condominio parziale?
A livello pratico, il condominio parziale implica che ci sia una diversa ripartizione delle spese e delle attività di manutenzione, ad esempio: il principio infatti è che non sarebbe equo far contribuire chi non può beneficiare di certe parti comuni.
La differente ripartizione delle spese in un condominio parziale implica dunque che solo i condòmini che beneficiano di determinati spazi o servizi contribuiscano ai costi di pulizia, manutenzione e illuminazione degli stessi. Di conseguenza, chi non fruisce di queste aree o servizi non è tenuto a partecipare alle spese relative.
Questo, infatti, è ciò che sostiene l’art. 1123 del Codice Civile secondo il quale “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Quanto detto vale non solo per le spese, ma anche per le decisioni da prendere in merito. Le delibere assembleari a riguardo, infatti, coinvolgono solo i condòmini interessati, gli unici che possono votare. Coloro che non fruiscono dei beni in questione non hanno il diritto di partecipare alle assemblee né, di conseguenza, di esprimere il loro voto.
Le tabelle millesimali nel condominio parziale
Le tabelle millesimali vengono usate per dividere le spese all’interno di un condominio: i millesimi stanno a indicare la quota che ogni condòmino detiene rispetto al valore dell’edificio (il riferimento è ai “millesimi” perché il valore convenzionalmente attribuito all’intero bene è pari a 1.000). Per ripartire le spese relative ai beni ascrivibili solo a un gruppo di condòmini in un condominio parziale, si possono utilizzare le tabelle millesimali riferite all’intera struttura, eseguendo le operazioni matematiche che servono per calcolare il nuovo rapporto di proporzione.
Condominio parziale: qual è il ruolo dell’amministratore?
Nel condominio parziale non è possibile nominare due amministratori distinti, ma sempre un unico amministratore. In virtù delle implicazioni che questo condominio determina, quando bisogna prendere decisioni in relazione ai beni in comune solo a un gruppo di condòmini, l’amministratore avrà il compito di convocare un’assemblea parziale, mentre negli altri casi un’assemblea ordinaria.
Se volete sapere di più rispetto alle regole che vigono in un contesto condominiale, vi invitiamo ad approfondire leggendo articoli come quelli dedicati all’utilizzo degli spazi comuni in condominio o a cosa sapere per installare un fotovoltaico in condominio.
