Metodi e opportunità, normativa e strategie per realizzare al meglio la locazione turistica di un immobile
I dati degli ultimi anni fanno emergere come l’affitto di case vacanze sia sempre più richiesto. Una buona notizia quindi per chi possiede immobili in località che possono essere di interesse turistico. Affittare una casa vacanza è di solito abbastanza semplice e può rivelarsi molto remunerativo: vediamo quali sono le procedure e gli adempimenti richiesti.
Locazione turistica non imprenditoriale
Innanzitutto facciamo chiarezza rispetto al fatto che in questo articolo ci riferiamo alla locazione turistica di tipo non imprenditoriale. Questo tipo di locazione è caratterizzata innanzitutto dalla sporadicità: l’affitto non deve essere continuativo e non deve riguardare più di tre unità immobiliari. A distinguere la locazione turistica semplice da quella che rientra nella categoria delle attività imprenditoriali è inoltre la mancata offerta di servizi aggiuntivi come il cambio biancheria o l’erogazione della prima colazione. Il fatto di non operare sottoforma di impresa ci permetterà di evitare il pagamento della relativa tassazione, l’apertura della partita iva e la richiesta di specifiche autorizzazioni.
Web e fai da te, agenzia o property manager?
Chi intende affittare al turista può scegliere di fare da solo oppure di affidarsi a professionisti. Nel primo caso a correrci in aiuto sono portali dedicati agli affitti brevi: tra questi i più noti sono Airbnb e Booking. Una volta trovati gli affittuari bisognerà gestire tuttavia autonomamente ingressi e uscite e provvedere alla pulizia e alla manutenzione dell’immobile. Se invece preferiamo delegare a dei professionisti la gestione del nostro affitto breve, potremo rivolgerci a un’agenzia immobiliare – meglio se con esperienza in questo tipo di locazione – oppure a figure professionali specializzate definite property manager.
Normativa e adempimenti
Tra gli adempimenti obbligatori per chi effettua la locazione turistica c’è la registrazione del contratto, prevista in tutti i casi nei quali si affitta un immobile. La registrazione – e quindi il versamento della relativa imposta di registro – possono essere tuttavia evitate se la locazione è inferiore ai 30 giorni. In ogni caso è tuttavia obbligatorio tenere aggiornato il registro presenze per la Polizia di Stato, facendo riferimento al portale istituzionale dedicato e comunicando i nominativi dei propri ospiti entro 24 ore dal loro arrivo. Comuni e Regioni possono inoltre adottare degli specifici regolamenti in merito, compreso quello relativo all’applicazione di una tassa di soggiorno: è bene quindi informarsi presso gli uffici competenti. Per quanto riguarda la tassazione, come per ogni altro tipo di locazione, si può scegliere tra il regime fiscale ordinario e la cedolare secca. In quest’ultimo caso, quando si sceglie di affidare in gestione l’immobile a un soggetto terzo che riscuote anche il canone d’affitto, sia che si tratti di un agente intermediario che di un portale web che eroga questo tipo di servizio, la legge impone all’intermediario stesso di pagare l’imposta direttamente all’Agenzia delle Entrate: questo in particolare deve applicare la ritenuta del 21% quando eroga il canone al proprietario e deve versare l’imposta all’erario.
