L’affitto turistico è una forma specifica di locazione a breve termine, cioè con durata limitata nel tempo, finalizzato a soddisfare esigenze abitative di natura turistica.
Al di là di questa definizione generale, la locazione turistica può tuttavia rispondere a esigenze abitative differenti e smarcarsi de facto dal limitato contesto turistico includendo anche affitti di breve termine fondati su altri motivi. Per esempio di lavoro, per ristrutturazione della propria casa o altre necessità temporanee.
Per legge, se la locazione dura per un periodo di tempo non superiore ai trenta giorni non c’è bisogno di stipulare alcun contratto tra il proprietario e l’inquilino. Inoltre, durante il periodo della locazione, il proprietario ha la facoltà di variare il canone a seconda della stagionalità del luogo in cui è situato l’immobile. Tale variabilità può dipendere non solo dall’alta o bassa stagione ma anche dalla presenza di eventi di richiamo turistico.
L’accordo tra proprietario e inquilino va dunque considerato come un’intesa flessibile, e in un certo senso libera, visto che non sussiste obbligo di registrazione del contratto. In pratica, l’accordo relativo a una locazione non eccedente i trenta giorni non deve sottostare alle norme previste dalla legge 431/1998 sulle locazioni abitative.
Per l’affitto turistico per differenti periodi la cui durata ecceda i trenta giorni di locazione (contratti di locazione turistica con durata complessiva, nell’arco dell’anno solare, superiore ai trenta giorni, anche se non continuata) vige invece sempre l’obbligo di registrazione del contratto.
In quest’ultimo caso, il locatore deve provvedere anche a denunciare l’accordo (quindi a fornire le generalità dell’affittuario) presso l’autorità locale di pubblica sicurezza o presso il sindaco, entro ventiquattro ore dalla consegna dell’immobile. Tale denuncia va sempre fatta se l’affitto è predisposto in favore di cittadini extra UE o apolidi.
Il regime della locazione turistica rappresenta oggi un’estesa e flessibile possibilità di locare un appartamento a degli ospiti per un periodo breve o saltuario. E, in termini generali, consente a chi possiede l’immobile di gestire la proprietà in modo da ottenere il massimo del prezzo durante la stagione turistica.
Come cambia l’affitto turistico: le novità previste dal DDL affitti brevi
Gli affitti brevi sono al centro del disegno di Legge promosso dal Ministro del Turismo Daniela Santanchè studiato, secondo le stesse parole del ministro del Governo Meloni, per “fornire una disciplina uniforme a livello nazionale volta a fronteggiare il rischio di un turismo sovradimensionato rispetto alle potenzialità ricettive locali e a salvaguardare la residenzialità dei centri storici e impedirne lo spopolamento”.
Il DDL denominato Affitti brevi prevede che il Ministero del Turismo assegni un codice identificativo nazionale (CIN) a ogni immobile a uso abitativo che verrà messo sul mercato degli affitti turistici. Dovrebbe anche sorgere l’obbligo per chi esercita l’attività in forma imprenditoriale (cioè non per il proprietario dell’immobile ma per gli intermediatori immobiliare o coloro che gestiscono le piattaforme online) di segnalare l’inizio dell’attività stessa, pena multe fine a 10.000 euro.
Ciò implicherà che tutti i property manager dovranno preoccuparsi di agire da sostituto d’imposta, raccogliendo e versando per conto dei proprietari la cedolare secca e richiedendo l’apertura della Scia (sempre in nome e per conto del proprietario).
Inoltre, il ministro Santanché vuole introdurre una durata minima del contratto di locazione turistica di due notti nei centri storici delle città metropolitane e nei Comuni ad alta densità turistica, “fatta eccezione per l’ipotesi in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli”.
Perché destinare un immobile all’affitto turistico
La locazione turistica offre tanti vantaggi. In un Paese come l’Italia, ad alta vocazione turistica, una casa destinata ad accogliere turisti per periodi brevi può infatti fruttare parecchio. In diversi casi è possibile ottenere il massimo prezzo possibile per una casa (a patto che si trovi in una posizione turistica).
L’altro vantaggio per il locatario, finora, è stato quello di poter affittare senza troppe noie burocratiche. Senza un contratto da registrare e con la possibilità di usufruire dell’agevolazione fiscale della cedolare secca. In più, come anticipato, il proprietario ha sempre avuto la possibilità di variare il costo del canone di locazione.
Ci sono ovviamente degli adempimenti fiscali da rispettare. Il reddito percepito attraverso questo tipo di locazione è soggetto a tassazione. Il percepito va dunque comunicato in sede di dichiarazione IRPEF, nel quadro RB del Modello Unico. La sigla RB sta per “redditi da fabbricati”.
Le spese effettuate dal locatario possono essere portate in deduzione nella misura del 5% del reddito. In alternativa è possibile usare il regime della cedolare secca. Poi, in sede di dichiarazione dei redditi, è necessario sottoscrivere che il canone deriva dalla locazione turistica.
Per legge, la locazione breve a fini turistici, laddove si arrivi a sottoscrivere un contratto, dovrebbe produrre chiare e specifiche informazioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di impiego degli eventuali spazi accessori.
Da anni il mercato turistico è oggetto di una frammentazione sempre più evidente rispetto ai periodi di villeggiatura. Difficilmente i turisti e i villeggianti optano per affitti superiori alle due settimane consecutive. E questo è un altro motivo che avvantaggia la locazione breve di case vacanze e B&B.
La locazione turistica si differenzia dalla casa vacanze per pochi aspetti fondamentali. La prima condizione mette esclusivamente a disposizione dell’ospite l’abitazione, senza poter offrire servizi aggiuntivi riguardo alle pulizie finali, il cambio di biancheria a pernottamento, eccetera… La casa vacanza ha invece la possibilità di offrire all’ospite servizi aggiuntivi. Optional legati sia a servizi tipici di un hotel, come la pulizia giornaliera, ma anche servizi esterni e accessori da offrire insieme al pernottamento.
Per chi volesse sapere di più sull’argomento, abbiamo inoltre dedicato un articolo alle agevolazioni per aprire un B&B o una casa vacanze (valide, però, solo per chi svolge l’attività in modo imprenditoriale).
