Ecco cosa rischia il venditore e come può rivalersi un acquirente in caso di compravendita senza abitabilità
Può accadere che una compravendita immobiliare giunga a termine senza che l’edificio interessato sia titolare di agibilità. Un fatto che, a meno di differente accordo tra le parti, non dovrebbe verificarsi. Se succede tuttavia l’acquirente ha dalla sua diversi appigli legali per tutelarsi e riparare al danno subito. Approfondiamo l’argomento nel dettaglio.
AGIBILITÀ: COS’È E A COSA SERVE
L’agibilità è quella certificazione che attesta, per un immobile, la presenza dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza. Non si distingue dall’abitabilità – nel parlato corrente possono essere utilizzati come sinonimi – in quanto le rispettive certificazioni, che in passato erano separate e distinte, sono state da tempo unificate. Dal 2016 il certificato di agibilità ha poi assunto il nome di Segnalazione certificata di agibilità e, per ogni immobile, questa deve essere presentata in Comune entro 15 giorni dalla comunicazione della fine dei lavori di realizzazione o ristrutturazione.
AGIBILITÀ: OBBLIGHI DEL VENDITORE
Il venditore di un immobile ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di agibilità e se questo non avviene si configura un inadempimento da parte del primo nei confronti del secondo. In particolare l’immobile privo di agibilità risulta incommerciabile, ossia poco o per nulla appetibile sul mercato immobiliare: questo è stato stabilito dalla giurisprudenza in materia che quindi mette in primo piano la funzione economico-sociale dell’immobile, funzione che verrebbe compromessa dall’assenza di agibilità. Non solo, ma la Corte di Cassazione ha stabilito che la stessa mancanza dell’agibilità comporta il configurarsi della fattispecie indicata come aliud pro alio ossia la consegna, nell’ambito di una compravendita, di qualcosa di diverso da quanto pattuito.
CASA VENDUTA SENZA AGIBILITÀ: QUALI CONSEGUENZE
Nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare venga concluso senza che l’immobile in questione sia titolare di agibilità l’acquirente può quindi rivalersi in due modi:
- richiedere per vie legali lo scioglimento del contratto e quindi l’annullamento degli effetti da esso portati: in questo caso l’immobile tornerà di proprietà del venditore a cui spetterà la restituzione all’acquirente della somma versata
- richiedere, sempre per vie legali, il risarcimento del danno: in questo caso dovrà dimostrare e quantificare i danni subiti a causa dell’acquisto dell’immobile privo di agibilità
Il compratore ha 10 anni di tempo per far valere i propri diritti e quindi per ricorrere contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. Egli può alternativamente chiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni oppure può fare richiesta per entrambe le opzioni.
ASSENZA DI AGIBILITÀ E CONTRATTO PRELIMINARE
L’acquirente è totalmente tutelato a maggior ragione nel caso in cui la trattativa immobiliare sia arrivata solo alla firma di un contratto preliminare: l’impossibilità di ottenere la certificazione di agibilità costituisce, infatti, una causa di risoluzione del preliminare stesso. In questo caso quindi il compratore può legittimamente rifiutarsi di firmare il contratto definitivo e può ottenere il rimborso di eventuali caparre o acconti già versati.
