Chiarimenti e approfondimenti su due aspetti di un’importante agevolazione fiscale
In questo articolo cerchiamo di rispondere in maniera esaustiva a due quesiti riguardanti le agevolazioni “Prima Casa”: affitto di una casa acquistata con benefici prima casa e trasferimento della residenza dalla prima casa a altro indirizzo nello stesso comune.
Prima di entrare nel merito delle due questioni, ricordiamo ancora una volta che i benefici “Prima casa” sono i seguenti.
QUALI SONO I BENEFICI PRIMA CASA?
Nel caso di vendita dell’immobile da parte di un privato o di impresa esente da IVA, il compratore verserà:
- Imposta di registro del 2% (invece del 9%) sul totale del prezzo;
- Imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- Imposta catastale fissa anche questa di 50 euro.
Nel caso invece di acquisto della casa da impresa soggetta a IVA, il compratore avrà questi vantaggi:
- IVA ridotta al 4% (invece che al 10%);
- Imposta di registro non proporzionale bensì fissa di 200 euro (quindi non legata in percentuale al valore della transazione);
- Imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- Imposta catastale fissa di 200 euro.
Ricordiamo anche che tutti i casi in cui tali benefici si attuano sono indicati nel TUIR, Testo Unico sull’Imposta di Registro, il D.P.R. 131 del 1986, e precisamente nella nota II-bis dell’Articolo 1 della Tariffa parte I. A questo testo dobbiamo quindi far riferimento nel cercare di rispondere alle due questioni.
PRIMO CASO: LOCAZIONE DI APPARTAMENTO SUL QUALE SI GODE DELLE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
Il quesito che spesso viene posto da coloro che stanno acquistando la cosiddetta “Prima casa” è questo: se questo appartamento, acquistato secondo i requisiti previsti nella nota suindicata, e quindi sul quale il proprietario gode dei benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, viene messo in locazione, il proprietario potrà ancora usufruire dei benefici? La risposta è affermativa, il proprietario potrà ancora usufruire dei benefici.
Questo perché la fattispecie in cui l’acquirente metta in locazione l’immobile acquistato con le agevolazioni non rientra tra le ipotesi di decadenza indicate nell’art. 1, tariffa parte I, nota II-bis del TUIR. Tale indicazione è stata ribadita in vari momenti dal legislatore, ad esempio nella Circolare del Ministero delle Finanze n°1 del 2 marzo 1994, e nella più recente Circolare n° 18/E del 29 maggio 2013 dell’Agenzia delle Entrate, che ha ribadito quanto già sancito dalla Circolare del 1994, ovvero che “la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione… non comporta la decadenza, in quanto non si ha la perdita di possesso dell’immobile”, quindi, non verificandosi la perdita di possesso dell’immobile, che è una delle condizioni elencate nel TUIR per le quali i benefici decadrebbero, il proprietario potrà continuare a goderne.
SECONDO CASO: TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA DALLA PRIMA CASA A ALTRO APPARTAMENTO NELLO STESSO COMUNE
Questo è un caso che può verificarsi in un periodo successivo all’acquisto dell’appartamento con le agevolazioni prima casa. Che cosa succede se, per motivi di necessità personale o qualunque altro motivo, il proprietario di un appartamento acquistato con i benefici sia costretto a trasferire la sua residenza in un altro appartamento che si trova nello stesso Comune? I benefici rimangono o decadono?
Prima di rispondere, ricordiamo che il TUIR, sempre nella nota precedentemente citata, specifica che, per poter usufruire dei benefici, l’immobile deve essere “ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”, e che “la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto”. Poniamo quindi che, in un qualsiasi momento successivo all’acquisto della prima casa, il proprietario, che già era residente nel Comune in cui si trova tale immobile prima del suo acquisto, o che vi ha stabilito la sua residenza entro i 18 mesi posteriori all’acquisto stesso, sia costretto a spostare la sua residenza in un altro immobile anch’esso ubicato nel Comune.
Secondo la legge, anche in questo caso i benefici non decadono, e il proprietario potrà continuare a usufruire dei benefici prima casa. Il cambio di residenza successivo all’acquisto dell’immobile su cui si gode dei benefici, purché sia all’interno dello stesso Comune, non determina infatti, ai fini di legge, motivo di decadenza dei benefici stessi.
