La consueta analisi dell’Agenzia delle Entrate conferma un mercato in espansione, seppur contenuta
È stato pubblicato il “Rapporto Statistico Residenziale II Trimestre 2019”, consueta rilevazione trimestrale dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Ecco i numeri principali emersi dall’analisi.
Situazione generale del mercato immobiliare
Il primo dato che emerge, a livello nazionale, è l’espansione, seppur lenta, dei volumi di compravendite di immobili residenziali, una tendenza positiva che, secondo le registrazioni trimestrali dell’OMI, continua ininterrottamente dal 2014. Nel secondo trimestre del 2019 il tasso di crescita tendenziale, ovvero rispetto allo stesso trimestre del 2018, è stato del + 3,9%, meno della metà dell’aumento tendenziale del trimestre precedente, che era del +8,8% rispetto al primo trimestre 2018. Ricordiamo che si fa riferimento ai dati tendenziali, in quanto il periodo di riferimento è lo stesso trimestre dell’anno precedente, e così si riesce ad avere dei dati “destagionalizzati”, ovvero non influenzati dalla stagione e quindi più validi per stabilire le tendenze del mercato.
Compravendite per macro-aree
Dato interessante è che siano le macro-aree del Centro (+4,4%) e delle Isole (+4,5%) ad aver fatto registrare i dati più alti di crescita tendenziali, mentre le altre aree crescono in maniera meno netta. I comuni non capoluogo crescono il doppio (+4,7%) rispetto ai comuni capoluogo di provincia (+2,3%), nei quali si registrano anche gli unici tassi tendenziali in riduzione, precisamente nei capoluoghi del Centro (-0,2%) e del Sud (-0,7%). In termini di superficie media delle abitazioni compravendute, il numero è stabile, crescendo di 0,2 mq su base tendenziale. Interessante invece la differenza tra le macro-aree, visto che Nord-Est e Sud, le due aree geograficamente ed economicamente più distanti, registrano una contrazione seppur lieve (rispettivamente -0,1 e -0,5), mentre le altre crescono, con le Isole che arrivano al +1,4. Curiosa anche la lettura dei dati per classi di dimensione degli immobili: al Centro, Nord-Est e Sud crescono i dati relativi agli immobili piccoli, mentre sempre il Centro e le Isole vedono la maggior espansione per gli edifici grandi, oltre i 145 mq.
Compravendite immobiliari nelle grandi città e Roma
Anche il consueto focus sulle 8 aree metropolitane conferma la disaggregazione dei dati e registra significative differenze. Bologna fa registrare un picco clamoroso, con l’incremento tendenziale dell’11,9%, seguita dalle due realtà più grandi, ovvero Milano (+6,1%) e Roma (+2.7%). Decisamente diversa la situazione nelle altre 5 metropoli, con Palermo (-0,2%) e Torino (-1,1) che segnano cali contenuti, mentre per Napoli (-3,2%) e Genova (-3,7%) il calo è più netto e per Firenze addirittura preoccupante (-9,1%). L’OMI ricorda però che, aldilà di questi numeri, le otto metropoli registrano, come il dato nazionale, un incremento progressivo a partire dal 2014, l’anno in cui il mercato immobiliare è ripartito dopo la crisi nera degli anni precedenti. Per quanto riguarda, infine, Roma, concentriamoci sui dati per classi di dimensioni degli edifici e vediamo che sono i tagli più piccoli a crescere moltissimo (+11,1% per immobili fino a 50 mq); gli appartamenti medio-piccoli e medi cioè tra i 50 e gli 85 mq e tra gli 85 e i 115 mq, crescono più moderatamente (rispettivamente (+2,8 e +3,5), mentre calano del 3,8% i tagli tra 115 e 145 mq. Ricordiamo sempre che, nella Capitale, sono i due tagli medio-piccolo e medio che da soli rappresentano quasi il 70% del totale degli immobili (quelli tra 50 e 85 mq sono il 39,8%, quelli tra 85 e 115 mq il 28,9%).
Depositi pertinenziali
Anche per i depositi pertinenziali, cioè sostanzialmente per cantine e soffitte, i dati sono confortanti, in continua crescita, anche se, rispetto al secondo trimestre 2018 il dato tendenziale è calato dal +12,3% al +7,1%. È il Nord-Est che, in questo segmento, vede la crescita più marcata (+12,5%), seguita da Centro e Nord-Ovest, entrambe sopra il 9%. Curioso il dato delle Isole, che nel I trimestre 2019 avevano un +10,6%, mentre ora sono al -9,8%, con un’inversione di tendenza netta. Nelle otto metropoli i dati sono molto disaggregati: Palermo cala su base tendenziale del 27%, e Torino del 20,5%, Genova registra un calo meno marcato ma comunque significato, attorno al 7,5%, mentre Roma (+ 10,9%), Milano (+12,7%) e Bologna (+14,2%) sono un decisa espansione, e Firenze fa un boom clamoroso superando il +30%.
Box auto
Altro settore in crescita, nonché ultimo segmento rimasto, è quello dei box auto: qui la crescita tendenziale è del +5,2% e tutte le macro-aree sono in espansione, dal +6,2% del Nord-ovest scendendo fino al +0,8% del Sud. In questo segmento, sono i comuni capoluogo che, per evidenti motivi, registrano la crescita più accentuata, seppur con qualche eccezione al Sud e alle Isole. Ma l’analisi dell’andamento del mercato dei box non può non concentrarsi principalmente sulle otto metropoli. Ebbene, qui abbiamo un dato positivo in 7 città su 8: fa eccezione Palermo, tra l’altro con un calo tendenziale clamorosamente marcato (-15%). La “classifica” vede la crescita meno forte a Roma (+3,3%), poi Napoli (+5,9%), Firenze (+9,6%), Torino (+10,1%), Bologna (+11%), Genova (+12,4%) e Milano, che sfiora il +19%.
