Ecco le novità di questo particolare istituto giuridico riguardante le compravendite
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente pubblicato sul proprio sito le istruzioni per interpretare e applicare le novità legislative riguardanti il deposito del prezzo dal notaio nelle compravendite immobiliari. Entriamo nel dettaglio.
DEPOSITO DEL PREZZO DEL NOTAIO
La legge sulla concorrenza, la 124/2017, in vigore dalla fine del mese di agosto, prevede infatti il deposito del prezzo dal notaio all’interno delle operazioni di compravendita. Il comma 142 di questo testo, infatti, è intervenuto, modificandolo, sul testo di una legge precedente, la 147 del 2013.
Questa nuova legge intende tutelare l’acquirente di un immobile da eventuali spese aggiuntive che sopraggiungano tra la data del rogito e la data della sua trascrizione (spese che possono essere ipoteche, sequestri, pignoramenti, domande giudiziali e altre tipologie simili). Si tratta di un tipo di rischio che normalmente non si verifica, visto che in Italia i notai trascrivono l’atto finale di compravendita in tempi quasi sempre molto rapidi. Ma il legislatore ha comunque inserito uno strumento facoltativo di maggiore tutela per l’acquirente.
La legge 124 dispone infatti che il notaio “debba versare su apposito conto corrente dedicato… l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo… oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili… se… richiesto da almeno una delle parti”.
Quindi, semplificando, il notaio deve tenere in deposito, su un conto corrente apposito, il saldo del prezzo destinato a colui che vende l’immobile, fino a quando non sarà eseguita la registrazione dell’atto di compravendita e quindi sarà stabilito con certezza che l’acquisto è esente da altre spese. Questa scelta, è bene ricordarlo, non è un obbligo del notaio; o meglio, il notaio è tenuto ad adempiere, ma solamente nei casi in cui almeno una delle parti decida di avvalersi di questa opportunità del deposito.
Il Consiglio Nazionale del Notariato sostiene che, per ovvie ragioni pratiche e di correttezza, sarebbe opportuno manifestare la volontà di avvalersi di questo istituto giuridico già prima del rogito; nessuno vieta però, in presenza di motivazioni gravi ed imprevedibili, di manifestare questa intenzione direttamente il giorno del rogito stesso.
Questa somma, versata come detto su un conto corrente separato ed apposito, sarà intestata al notaio e non al venditore e, secondo l’Art. 1 comma 65 della Legge 147/2013, (leggermente modificato dalla Legge 124/2017) costituisce “patrimonio separato”. È quindi del tutto al sicuro e garantita dalla Legge. Il comma 65 infatti stabilisce che questa somma sia esclusa dalla successione del notaio, in caso di morte improvvisa, e dal regime patrimoniale della sua famiglia, e sia impignorabile. Tra l’altro, tutti gli interessi maturati su ogni somma di questo tipo che sia stata depositata, sono destinati a finanziare le piccole e medie imprese sul territorio italiano.
TUTELA PER ACQUIRENTE E VENDITORE
In apertura abbiamo detto che l’inserimento di questo istituto giuridico del deposito, pur dando indubbiamente un’ulteriore tutela al compratore dell’immobile, copre un rischio piuttosto marginale, vista la rapidità con cui normalmente i notai trascrivono e registrano gli atti d’acquisto, chiudendo la compravendita. Va detto, tra l’altro, che questo deposito tutela anche il venditore, perché garantisce un sistema sicuro di trasferimento del denaro dal compratore; il venditore riceverà le somme con qualche giorno di ritardo, ma senza più rischi di vedersi ridurre improvvisamente l’effettivo incasso della somma che era stata pattuita in sede di rogito.
Vediamo allora, insieme al Consiglio Nazionale del Notariato, quali possono essere i casi in cui è consigliabile l’utilizzo di questo sistema:
- presenza di pignoramento, ipoteca pregressa o prelazione;
- se la casa è inagibile;
- se la casa non è libera da persone o cose, ovvero se il venditore è ancora nell’immobile;
- se il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali.
In tutti questi casi, si pattuisce che il prezzo sia pagato e la somma girata al venditore solo nel momento in cui le condizioni di cui sopra siano venute meno. In conclusione, dal comma 143 della legge 124 leggiamo che “entro tre anni dalla data di entrata in vigore della presente legge, e in seguito ogni triennio, il Consiglio nazionale del notariato… presenta al Ministro della Giustizia una relazione sullo stato di applicazione” di questa legge “segnalando le eventuali criticità e proponendo le modifiche ritenute opportune”. Questa è un’ulteriore conferma della volontà di mantenere, correggere e migliorare anche in futuro l’istituto giuridico del deposito del prezzo dal notaio.
