Prezzi stabili e mutui che coprono l’80% delle quote di mercato i dati principali emersi dai professionisti del settore
È stato pubblicato di recente il consueto “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, realizzato da Banca d’Italia in collaborazione con l’OMI, Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, e con Tecnoborsa. L’indagine è stata condotta nel mese di gennaio intervistando 1476 agenzie e professionisti che hanno risposto in merito all’andamento del settore nel quarto e ultimo trimestre del 2018.
Innanzitutto bisogna registrare che anche in questa finestra temporale, come nel trimestre precedente, il saldo tra il numero di operatori che hanno segnalato un aumento dei prezzi di vendita degli immobili e il numero di professionisti che invece hanno indicato una diminuzione dei prezzi è rimasto negativo. Si è invece ridotto il margine di sconto sul prezzo rispetto alla richiesta iniziale da parte del venditore, segno di una minore pressione al ribasso da parte dell’acquirente. Calati anche i tempi di vendita, tornati ai livelli degli ultimi due anni. Ma andiamo con ordine e vediamo nel dettaglio.
Andamento dei prezzi rispetto al terzo trimestre 2018 e al quarto trimestre 2017
Nel quarto trimestre del 2018 si è registrato un lieve aumento nella quota di operatori che ha segnalato una diminuzione dei prezzi di vendita, saliti al 17,5% rispetto al 16,3% del trimestre precedente, ma anche un lieve aumento nella quota di operatori che ha invece segnalato un aumento dei prezzi (da 2,0% a 2,8%). La percentuale di chi segnala prezzi stabili è del 79,7%, contro l’81,7% del terzo trimestre 2018. Se facciamo riferimento al quarto trimestre del 2017, invece, le percentuali rispettivamente erano del 28%, del 4,2% e del 67,8%, quindi il 10,5% in meno di agenti che segnalano una diminuzione dei prezzi, ma anche l’1,4% in meno di coloro che li segnalano in aumento, con il conseguente aumento della quota di professionisti che evidenzia la stabilità dei prezzi, cresciuta del +11,9% rispetto a un anno fa.
Il margine medio di sconto sul prezzo di vendita di un immobile, cioè la forbice tra la richiesta iniziale e il prezzo definitivo, rimane sostanzialmente stabile: un anno fa era al 10,6%, un trimestre fa al 10,8%, nell’ultima rilevazione è al 10,5%.
Tempi medi di vendita
I tempi medi necessari a vendere un immobile sono tornati ai livelli di un anno fa: nell’ultimo trimestre 2017 il tempo medio era di 7,4 mesi, ora è di 7,2. Rientrato quindi il momento di crisi del trimestre precedente, quando il tempo medio era improvvisamente schizzato a 8,2 mesi.
Tipologie degli immobili venduti
Nel periodo di riferimento, la percentuale di agenzie che hanno venduto almeno un’immobile è calata, rispetto al terzo trimestre, dall’80,2 al 77,9%. Rispetto allo stesso periodo del 2017, invece, il calo è ancora più marcato, perché allora la quota si attestava all’83,3%.
Facendo riferimento al taglio degli immobili oggetto di compravendita, il 51,4% è della fascia compresa tra 80 e 140 mq, mentre i tagli più piccoli di 80 mq raggiungono il 45,2%. I tagli grandissimi, superiori ai 140 mq, sono al 3,3%.
Questa media su scala nazionale va però analizzata suddividendo le aree geografiche in urbane, non urbane e metropolitane. Operando questa divisione, infatti, scopriamo come, nelle aree urbane, cioè i Comuni con più di 250.000 abitanti, gli appartamenti minori di 80 mq venduti sono il 49,7% rispetto al 42,2% delle aree non urbane, mentre i tagli tra 80 e 140 mq sono il 47,7% in aree urbane e il 53,8% in quelle non urbane. Se restringiamo ancora di più il campo alle aree metropolitane, ovvero le 6 aree urbane più grandi d’Italia (Roma, Milano, Napoli, Torino, Palermo, Genova), tutte superiori ai 500.000 abitanti, i tagli piccoli coprono il 50,5% del totale degli immobili venduti, contro il 43% delle aree non metropolitane, mentre i tagli 80-140 mq sono il 46,4% nelle metropoli e il 53,6% nel resto dei comuni.
La tipologia di abitazioni più venduta nel Paese, nel trimestre in oggetto, è quella economica/popolare, che copre oltre il 60% del totale delle compravendite, mentre il 78,8% delle case è parzialmente da ristrutturare, contro il 3% di abitazioni interamente da ristrutturare e il 1,9% di abitazioni nuove o in ottime condizioni.
Incarichi alle agenzie: la situazione
Nel trimestre in oggetto è calata la percentuale di agenzie che hanno segnalato un aumento degli incarichi a vendere rispetto al terzo trimestre 2018, passando dal 10,8% al 9%; nello stesso periodo del 2017 la percentuale era addirittura superiore al 15%, quindi il calo è ancora più marcato. Stabile invece, rispetto al trimestre precedente, il numero di agenzie che segnalano una diminuzione nel numero degli incarichi a vendere (15,7 contro 15,8%, mentre nel quarto trimestre 2017 era 17,8%). Le agenzie che hanno segnalato una situazione stabile rispetto al terzo trimestre sono salite dal 73,4 al 75,3%, aumento ancor più evidente rispetto a un anno fa, quando la quota era del 66,6%.
Per quali motivi i privati decidono di fare a meno dell’agenzia per la vendita del loro immobile? Tra le cause, in aumento rispetto al terzo trimestre, dal 53,8% al 690,7%, coloro che imputano la cessazione dell’incarico alla mancanza di proposte di acquisto dovute a prezzi troppo alti, mentre è in diminuzione il caso opposto, ovvero la cessazione dovuta a proposte di acquisto a prezzi troppo bassi (quota scesa dal 48% al 46,2%).
Mutui per l’acquisto degli immobili
Si conferma una quota di acquisti di immobili finanziati con mutui ipotecari attorno ai 4/5 del totale. Questa percentuale nella rilevazione precedente era pari al 78,9% (così come nell’ultimo trimestre 2017) e nel quarto trimestre 2018 è salita all’80,5%. Discorso simile per il rapporto tra entità del mutuo e valore totale dell’immobile, rapporto che si aggira attorno ai 3/4 del totale, passando dal 73,7% di fine 2017 al 74,9% del terzo trimestre 2018 e attestandosi a fine 2018 al 74,3%.
Statistiche sulle locazioni
Nell’ultima rilevazione, la quota di agenzie che ha segnalato di aver locato almeno un appartamento nel periodo di riferimento è cresciuta rispetto al trimestre precedente, salendo dal 76,2% al 78,1%. Il numero di incarichi a locare registrato negli ultimi 3 mesi è stato inferiore per il 24,3% degli intervistati (15,7% nella rilevazione precedente, di poco oltre il 18% un anno fa), superiore per il 5,5% , rispetto all’8,8% del trimestre precedente e al 12% di un anno fa.
L’87% degli intervistati, come 3 mesi fa, giudica in modo stabile l’andamento dei prezzi per le locazioni (un anno fa questa percentuale era dell’80%), mentre l’8% di loro segnala una diminuzione dei canoni medi di locazione (nel terzo trimestre 2018 era il 7,1%, ma un anno fa era oltre il 13%). La quota di operatori che, infine, segnala un aumento nei canoni di locazione un anno fa era al 6,3%, tre mesi fa al 5,3%, ora al 4,9%.
Anche le previsioni per i prossimi 3 mesi da parte degli operatori in merito all’andamento dei canoni di locazione sono sostanzialmente stabili (88,9% degli intervistati, con il 6,4% che crede in un aumento e il 4,7% in un calo). In calo anche il margine medio di sconto rispetto al prezzo iniziale del locatore, sceso dal 3,5% di ottobre al 2,9% di quest’ultima rilevazione (era al 3,6% un anno fa).
Ultimo dato, la fiducia nel lungo periodo: per il 39,2% degli intervistati, il mercato nei prossimi 2 anni sarà in crescita e le prospettive migliori rispetto al periodo di questa rilevazione; un dato positivo anche se in calo rispetto al 41,7% di tre mesi fa e al 52,1% di un anno fa.
