Ecco i risultati più rilevanti emersi della consueta pubblicazione trimestrale dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dedicata al terzo trimestre 2019
Il dato generale più importante del Rapporto Trimestrale OMI relativo al terzo trimestre 2019 riguarda la tendenza alla crescita del mercato immobiliare, con i volumi di compravendita che, nel comparto residenziale, continuano ad espandersi per il diciottesimo trimestre consecutivo: in pratica dal secondo trimestre 2014 ogni singola rilevazione ha fatto registrare il segno positivo. Le NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) registrate nel terzo trimestre del 2019 sono le più alte addirittura dal 2011, mentre la crescita in termini percentuali rispetto al terzo trimestre del 2018 si assesta al +5% su scala nazionale.
Osservando la consueta divisione in macroaree e i dati destagionalizzati, il Nord-Ovest registra l’espansione più marcata rispetto a un anno fa, con il +6,9%, seguito dal Nord Est con il 5,7% in più, poi il Sud con un ottimo 4%, il Centro con il 3,1% e le Isole al 2,2%. La crescita più marcata c’è stata nei comuni capoluogo, dove le NTN sono cresciute del 5,9% rispetto al 4,5% dei comuni non capoluogo. L’Osservatorio sottolinea, inoltre, che in nessuna delle macroaree territoriali, e neanche nelle due macroaree dei comuni capoluogo e non capoluogo, si è avuto un segno negativo, il che conferma un’espansione abbastanza omogenea su tutto il territorio nazionale.
Se si osservano i dati riguardanti le superfici medie degli immobili oggetto di compravendita, il dato nazionale è di 107, 3 mq, +0,4 rispetto a un anno fa, con la superficie media più alta nel Nord-Est (116,2 mq) e la più bassa nel Nord-Ovest (103 mq). Guardando, infine, alla suddivisione degli immobili oggetto di compravendita per superficie, è curioso come in questa rilevazione siano cresciute maggiormente le case più piccole e più grandi. Infatti, le case fino a 50 mq registrano il 7,3% in più (con il picco nel Nord-Ovest all’11,2%) e il Nord-Est in netta controtendenza con un 0,9%, mentre quelle sopra i 145 mq segnano il +7%, in questo caso con il Nord-Est a farla da padrone (10,3%) e le Isole in coda (+2,7%).
Da segnalare, come sempre, che le classi estreme risultano ovviamente quelle minori dal punto di vista del totale delle compravendite, considerando che le case di meno di 50 mq sono l’8,8% del totale, quelle sopra i 145 mq il 17,4%, un dato che supera quello degli appartamenti tra 115 e 145 mq (16,4%) mentre le due classi intermedie sono quelle che occupano la fetta più grande del mercato, ovvero il 30,1% i tagli tra 50 e 85 mq, e il 27,3% quelli tra 85 e 115 mq.
La situazione nelle otto aree metropolitane
L’analisi effettuata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia sulle NTN nelle aree metropolitane conferma i dati su scala nazionale. I volumi delle compravendite si espandono in maniera molto marcata a Genova (+11,9% rispetto a un anno fa) e a Milano (+11,4%) il cui risultato, anche considerando l’ampiezza del mercato, è veramente clamoroso. Seguono Torino e Roma con il 4,6%, con la Capitale che, ovviamente, continua a primeggiare nella classifica relativa al totale di NTN (sono quasi 7500 solo in questo trimestre), poi Palermo al 4,5%, Napoli, che si ferma al 2,3% e Bologna all’1,7%. Unica città in controtendenza e con segno negativo Firenze, che registra una contrazione piuttosto netta, con il -5,3% rispetto al terzo trimestre 2018, seppur in risalita rispetto al -9,1 registrato nel Rapporto Trimestrale precedente. A proposito del secondo trimestre 2019, a parte Bologna, tutte le città, compresa come detto Firenze nonostante il segno negativo, hanno registrato una tendenza alla crescita, con tassi superiori a quelli, appunto, del secondo trimestre di quest’anno. Per quanto riguarda la superficie media degli immobili oggetto di compravendita, nelle 8 metropoli si attesta a 91,1 mq (-0,4 rispetto a un anno fa), con Milano (81,8) e Torino (85,4) sotto media, Bologna praticamente in media (90,9) e le altre sopra, oscillanti tra i 93,7 mq medi di Roma e i 109,7 mq di Palermo, unica in tripla cifra.
Osservando i dati suddivisi per classi di abitazioni, i numeri più interessanti sono:
- Milano, dove le case sotto i 50 mq hanno avuto, rispetto a un anno fa, un incremento di compravendite del 27,2%
- Genova, dove invece il boom rispetto a 12 mesi orsono si è registrato per le case grandi (30,% in più per i tagli tra 115 e 145 mq)
- Bologna, che registra il 22,5% in più per il mercato sui tagli grandissimi, sopra i 145 mq (simile il dato a Palermo, dove lo stesso segmento sale del 17% rispetto al terzo trimestre 2018)
Breve focus su Roma
Come sempre apriamo il breve, ma interessante capitolo su Roma. Nel secondo trimestre 2019, come più o meno anche nei precedenti rilevamenti, si sono registrate compravendite immobiliari nella Capitale soprattutto sui tagli medi. Difatti, il 42,2% del totale ha riguardato case tra i 50 e gli 85 mq, il 27,4% quelle tra 85 e 115 mq, ovvero il 69,6% ha avuto come oggetto abitazioni di taglio medio. Per il resto, abbiamo il 12,4% sugli immobili tra i 115 e i 145 mq, il 9,4% su quelli oltre i 145 mq, e l’8,8 sui tagli piccolissimi, inferiori ai 50 mq. Se osserviamo la variazione in termini percentuali del mercato per taglio rispetto a un anno fa, l’aumento marcato è relativo ai tagli 50-85 mq, con il +10,4%. Gli altri tagli o crescono in maniera più contenuta (+2,8% per la fascia 115-145 mq e 2,4% per quelli sotto i 50 mq), o rimangono praticamente stabili (+0,6% per la fascia 85-115 mq), o addirittura si contraggono (-2,9% per i tagli superiori a 145 mq). Crescita esponenziale si registra a Roma per i depositi pertinenziali (di cui parleremo su scala nazionale nel paragrafo successivo): rispetto al terzo trimestre 2018, queste compravendite sono cresciute addirittura del 20%, con una superficie media in leggerissimo calo (-0,3%). Anche i box e i posti auto (ne parleremo tra due paragrafi) nella Capitale si conferma mercato florido, con il 10,6% rispetto al terzo trimestre 2018.
Compravendita depositi pertinenziali
Crescono dell’8% le compravendite legate a questa tipologia di immobili, un dato superiore al secondo trimestre 2019, quando si registrò il 7,1%. Come per le abitazioni, a guidare la classifica sono Nord-Est (+13,2%) e Nord-Ovest (+12,5% su un mercato che vale da solo il 35% circa del mercato nazionale). Nei comuni capoluogo il dato è del +14,3%, quasi triplo rispetto ai comuni non capoluogo, dove raggiunge il 5,1%. Guardando alle otto aree metropolitane, la situazione è disomogenea: da un lato abbiamo espansioni o veri e propri boom, come Genova che addirittura raggiunge quasi il 50% in più (49,4% per la precisione), Napoli e Milano attorno al 22% e Roma, come visto, al 20%, e dall’altro tre mercati in contrazione, in due casi lieve (-0,1 Firenze e -1,7 Torino), in un caso molto forte (-17,1% a Bologna).
Acquisto box e posti auto
Il segmento dei box e posti auto cresce anche questo in maniera più marcata rispetto al trimestre precedente, salendo dal +5,2% di tre mesi fa (calcolato rispetto al secondo trimestre 2018, ovviamente), al +6,1% di quest’ultima rilevazione. In tutte le macroaree si registra il segno più, si va dal 6,7% del Nord-Ovest, che da solo copre quasi il 40% del mercato nazionale), fino al +3,8% delle Isole. Concentrandosi sulle otto aree metropolitane, nelle quali ovviamente si concentra gran parte del mercato relativo a questo segmento, la situazione è disomogenea. Cali vistosi si registrano a Firenze (-6,4% rispetto alla rilevazione precedente) e soprattutto a Palermo (-20,2%), mentre a Genova si registra un boom clamoroso, con il 64,4% in più. Napoli supera il 18%, vanno bene anche Milano con l’8,5% e Bologna appena sotto (7.9%), resiste Torino al 4,1%.
