Il rapporto dell’Agenzia delle Entrate dà un quadro completo e particolareggiato della situazione dal 2004 al 2017
È stato pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate il “Rapporto Mutui Ipotecari 2018”, realizzato dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia. Questo rapporto rappresenta la conclusione di un lavoro durato vari anni da parte dell’Osservatorio, con l’obiettivo, previsto dalla normativa, di “analizzare il complesso dei finanziamenti concessi a fronte di garanzia ipotecaria su immobili e di fornire alcune prime informazioni sulla destinazione di utilizzo di tali finanziamenti”.
Rispetto, quindi, alle pubblicazioni già realizzate fin dal 2009 dall’OMI, che raccolgono statistiche sui mutui ipotecari legati solo a persone fisiche e riguardanti solo le abitazioni oggetto di compravendita con ipoteca sulla stessa abitazione, questo nuovo rapporto allarga il campo di osservazione anche alle persone non fisiche e a tutti i mutui ipotecari accesi, pubblicando sia un consuntivo sui dati del 2017, sia una sorta di compendio della serie storica dei dati in possesso dell’Osservatorio a partire dal 2004.
Il primo dato che emerge è relativo al totale degli immobili ipotecati nel nostro paese nel 2017, ovvero circa 917.000, con un incremento del 3,9% rispetto al 2016, per un capitale pari a 93,5 miliardi, anche qui in netta crescita rispetto al 2016, con il 9,1% in più. Su questo totale, la percentuale di atti ipotecari legati a compravendite prettamente residenziali (ovvero riguardanti una sola unità immobiliare, con eventuale terreno e massimo tre relative pertinenze) è pari al 57,8%.
Se si aggiungono a questi anche gli atti residenziali di tipo plurimo, cioè quelli su singola unità con più di tre pertinenze, o che coinvolgono più di un’unità immobiliare, (6,1% del totale) e quelli misti, relativi cioè a immobili di alcune categorie commerciali che coinvolgono anche almeno un’unità residenziale (che superano il 20% del totale), la percentuale di atti legati esclusivamente, o non esclusivamente, a immobili residenziali raggiunge l’83,9%, con un valore monetario di quasi 57 miliardi di euro, ovvero il 60,6% del valore monetario totale.
Il restante 16,1% delle ipoteche è appannaggio di atti riguardanti solo immobili non residenziali, che coprono il 28,1% del valore monetario totale (oltre 26 miliardi), e atti riguardanti i soli terreni, che con 6,5 miliardi di euro rappresentano il 7% del totale del capitale finanziato nel 2017.
Con riferimento alla serie storica, il rapporto ci conferma quanto già raccontato diverse volte, ovvero il fatto che i capitali finanziati con mutui ipotecari abbiano vissuto un aumento esponenziale nel periodo 2004-2007, superando nel 2007 i 200 miliardi di euro, per poi calare fino al valore minimo di 58,3 miliardi nel 2014, e poi la terza fase, quella della lenta ma progressiva crescita degli ultimi anni. Questo andamento, seppur con alcune eccezioni, è sostanzialmente simile anche analizzando le diverse tipologie di atti ipotecari nel periodo 2004-2017.
Tornando ai dati relativi al 2017 e suddividendoli per aree geografiche, si nota come il numero di immobili ipotecati al Nord copra il 57,9% del totale degli immobili e il 53,4% del capitale totale. I tassi medi alla prima rata ponderati per il capitale, nel 2017, variano tra il 2,4% registrato negli atti a fini residenziali e il 3% degli atti con immobili destinati a scopi commerciali e produttivi. Secondo i dati del rapporto, questa forbice dello 0,6% medio è dovuta alla diversa durata dei prestiti: se infatti per i finanziamenti di immobili a scopo residenziale la durata media del mutuo è di 22 anni circa, per i mutui legati agli immobili produttivi la durata media scende a circa 10 anni.
DESTINAZIONE DEL FINANZIAMENTO
Questa parte del rapporto è la novità principale che l’OMI ha inserito rispetto alle pubblicazioni a cui facevamo riferimento a inizio articolo. I tecnici dell’Osservatorio si sono concentrati sull’analisi delle finalità del capitale erogato attraverso i mutui ipotecari, cercando di comprendere se esso sia stato utilizzato per acquistare l’immobile ipotecato oppure no. Quel che risulta evidente in questa analisi è che, nel 2017, la quota di capitale finanziato reinvestita nel mercato immobiliare è stata pari al 34,9% del totale, con 32,6 miliardi di euro, mentre circa il 45% (42 miliardi) non è stato reinvestito nel mercato immobiliare.
Questo dato, piuttosto interessante, si completa con una stima che prevede che il 12% circa del capitale erogato totale, pari a circa 11 miliardi, sia stato reinvestito sugli immobili. Questa quota non è determinabile con precisione assoluta viste le varie tipologie di atti e mutui analizzati. Il restante 7%, 7 miliardi di euro, rimane a destinazione ignota, perché riguarda le ipoteche sui terreni semplici sui quali non esistono, allo stato attuale, le statistiche sulle compravendite.
Rispetto al 2016, nel 2017 la percentuale di capitale erogato che è stato reimmesso nel mercato immobiliare è comunque in netta crescita, ovvero l’11,4% in più (a fronte del +9,4% come numero di immobili), mentre la percentuale di capitale non reinvestito nel mercato immobiliare è calato dell’1,1%, con il -6% come numero di immobili.
LE GRANDI CITTÀ
Nel 2017 oltre il 23% del capitale totale finanziato, quasi 22 miliardi, ha origine da atti in cui le unità immobiliari concesse come garanzia del credito si trovano nelle otto maggiori città italiane. Un dato che ci si potrebbe aspettare, considerando però che questo 23% del capitale origina dal 12% di immobili ipotecati, a dimostrazione di un valore molto alto degli immobili che si trovano nelle aree metropolitane. La città leader è Milano, con il 10% del capitale totale, poi Roma con l’8,3% totale.
Nelle otto città il capitale nel 2017 è cresciuto del 34%, oltre 3 volte più marcato rispetto al 9,1% registrato su scala nazionale. Questo incremento si deve principalmente a Milano, che ha visto schizzare il capitale, rispetto al 2016, del 70% in più. Aumenti notevoli anche a Firenze (32,1%), Roma (20,7%) e Genova (17,3%). Capitale in calo, invece, a Bologna e Napoli, nonostante nelle due città si registri un aumento del numero totale di immobili oggetto di ipoteca. Palermo vede invece in calo sia il capitale sia il numero di immobili.
Se vediamo la percentuale di Roma e Milano non rispetto al dato nazionale, ma rispetto al totale delle otto metropoli, si evince un fatto noto, ovvero come le due città più grandi la facciano da padrone. Milano ha la quota di capitale pari al 43% del totale delle aree metropolitane, con il 24% di immobili ipotecati; Roma ha il 35% del capitale, con ben il 40% degli immobili ipotecati.
