Secondo il sondaggio di Banca d’Italia i mutui coprono l’80% delle compravendite
Anche nel secondo trimestre del 2018 i prezzi delle case in Italia sono rimasti tutto sommato stabili, la quota di operatori che segnala pressioni al ribasso sui prezzi degli immobili ha continuato a diminuire e i mutui coprono gran parte delle operazioni finanziarie necessarie alle compravendite.
È quanto emerge dal “Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, realizzato da Banca d’Italia, in collaborazione con Tecnoborsa e con l’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
L’indagine è stata realizzata dal 25 giugno al 20 luglio presso quasi 1500 agenzie immobiliari su tutto il territorio italiano, e fa riferimento al periodo aprile-giugno 2018. Questo sondaggio è quindi uno spunto per alcune riflessioni, in attesa di conoscere i dati ufficiali e reali sulle compravendite immobiliari a scopo residenziale nel II trimestre 2018, che saranno pubblicati nel mese di settembre dall’OMI.
I PREZZI DEGLI IMMOBILI 2018
Oltre il 75 % degli operatori intervistati, il 76,6% per la precisione, segnala nel II trimestre dell’anno in corso una situazione di stabilità sostanziale nei prezzi, mentre la quota di coloro che evidenziano una diminuzione degli stessi è scesa dal 25,5% al 19,4%. Per questo possiamo ribadire che i prezzi degli immobili, secondo questa indagine, sono rimasti piuttosto stabili rispetto al I trimestre.
Per quanto riguarda invece il margine medio di sconto, è sceso al 9,9%, calando di un punto percentuale rispetto all’ultima rilevazione (ricordiamo che il margine medio di sconto è calcolato sulla base della differenza tra il prezzo iniziale dell’immobile messo in vendita e quello effettivo di vendita). Questo dato non è omogeneo, perché il margine medio è più alto ed evidente nelle aree urbane, nelle quali, quindi, secondo le indicazioni fornite dai professionisti del settore, il prezzo di vendita effettivo cala in misura maggiore rispetto a quanto non avvenga nelle aree extraurbane.
TEMPI DI VENDITA E MUTUI
I tempi di vendita di un’abitazione aumentano seppur in maniera lieve, passando da 7,1 a 7,5 mesi (l’ultima rilevazione, relativa al I trimestre 2018, aveva fatto registrare una diminuzione dei tempi medi per la vendita).
Il mutuo ipotecario continua a essere fondamentale nel settore immobiliare, dato peraltro già evidenziato in precedenti nostri articoli basati su altre rilevazioni. Il secondo trimestre del 2018, a detta degli operatori intervistati, ha fatto segnare un ulteriore aumento, seppur quasi impercettibile (81,1% rispetto all’80,2% del I trimestre), della percentuale di abitazioni comprate utilizzando questo istituto finanziario. Rimane praticamente invariato anche il rapporto tra il prestito erogato e il valore totale dell’immobile, che si attesta attorno al 75% (di fatto, nel nostro paese i mutui ipotecari coprono mediamente i tre quarti dell’importo totale dell’acquisto di una casa).
LA PAROLA ALLE AGENZIE IMMOBILIARI
Per quanto riguarda le agenzie immobiliari, sono 4 su 5, tra quelle oggetto della rilevazione, ad aver venduto, nel periodo in esame, almeno un immobile, e questo dato conferma quello dei sondaggi precedenti. Gli operatori che segnalano un leggero calo delle giacenze di incarichi a vendere sono in numero maggiore rispetto agli operatori che segnalano un aumento, ma in questo caso si può parlare di una stabilità sostanziale in questo specifico dato.
Continua tra l’altro a essere sempre la forbice tra domanda e offerta del prezzo la causa primaria di cessazione degli incarichi a vendere. Questo avviene perché, come già riscontrato nelle rilevazioni passate, il venditore considera i prezzi proposti per l’acquisto troppo bassi, mentre l’acquirente li giudica, dal canto suo, troppo alti.
Altra causa di cessazione degli incarichi a vendere è addebitabile alla volontà del venditore di attendere un periodo con prezzi medi più favorevoli per poter vendere meglio il proprio appartamento. Segnale positivo arriva però dal calo percentuale degli operatori che indicano, come causa di cessazione dell’incarico, la difficoltà dell’acquirente a ottenere il mutuo.
Questo evidenzia come, se da un lato sono fisiologiche e del tutto personali le scelte di venditori e compratori in merito ai prezzi, non ci sia però una causa esterna preponderante (come ad esempio la difficoltà di accedere al mutuo ipotecario) a impedire la compravendita delle abitazioni.
In conclusione, dal sondaggio emerge anche che la quota di operatori che ritengono favorevoli le condizioni generali del mercato nel periodo in esame continua a essere maggiore rispetto a quella degli agenti che considerano la situazione del mercato in peggioramento. Anche per il futuro a breve e medio termine i professionisti intervistati prevedono principalmente una stabilità dei prezzi (il 76,% del totale, quota in aumento rispetto alla rilevazione precedente), mentre quelli che prevedono un calo dei prezzi sono il 17,1% (in diminuzione). Sono sempre pochissimi gli agenti ottimisti: solo il 5,3% crede che i prezzi aumenteranno.
