Un’ennesima tipologia di transazione che prende piede nell’ambito del mercato immobiliare
Comprare casa è possibile anche grazie all’opzione della nuda proprietà. Quando si ha bisogno di una casa o comunque di un immobile di proprietà si pensa infatti subito all’acquisto, ma come abbiamo già visto anche su questo blog, le alternative per entrare in possesso di un edificio sono numerose: c’è ad esempio l’usucapione , c’è la permuta, c’è il rent to buy e c’è appunto anche la nuda proprietà. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e quali sono le condizioni alle quali deve sottostare chi sceglie questa formula per vendere o acquistare un immobile.
COS’È LA NUDA PROPRIETÀ
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto, quindi vendere la nuda proprietà significa vendere un immobile mantenendo tuttavia il possesso sullo stesso per un determinato periodo di tempo che, in molti casi, è fissato nella permanenza in vita del venditore. Pertanto chi decide di vendere la nuda proprietà di solito lo fa per ottenere subito il valore derivante dalla sua alienazione. Il vantaggio per chi acquista è invece quello di ottenere la proprietà dell’immobile a un prezzo ribassato rispetto alle quotazioni di mercato correnti: di solito lo “sconto” è direttamente proporzionale alla durata – determinata o stimata – dell’usufrutto.
I DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO
L’usufruttuario, in seguito alla vendita della nuda proprietà, può continuare ad abitare nell’immobile e può disporne come meglio crede per tutto il resto della sua vita o fino alla scadenza stabilita e indicata nel contratto. Volendo quindi può anche affittare l’edificio o vendere l’usufrutto sullo stesso ovviamente rispettando i termini previsti nel contratto di vendita della nuda proprietà.
I DIRITTI DEL NUDO PROPRIETARIO
Il nudo proprietario può a sua volta vendere la nuda proprietà dell’immobile: capita spesso tra l’altro che, trascorso qualche anno dalla compravendita, il titolare possa alienare a un prezzo anche significativamente più alto rispetto a quello a cui ha acquistato perché nel frattempo si è accorciato il periodo di usufrutto, rispetto al quale il valore dell’immobile è inversamente proporzionale.
IMPOSTE E MANUTENZIONE IN CASO DI NUDA PROPRIETÀ
Di solito le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario che è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Le spese per eventuali interventi strutturali invece sono a carico del nudo proprietario. Per quanto riguarda le imposte e in particolare l’Imu, l’usufruttuario è il soggetto tenuto al pagamento, ovviamente fino alla fine del periodo di usufrutto. Su tutti questi aspetti comunque è bene che tra le due parti si raggiunga un accordo scritto.
COME STABILIRE IL PREZZO DELLA NUDA PROPRIETÀ
Il prezzo di alienazione della nuda proprietà è ovviamente stabilito dal venditore sulla base delle proprie esigenze e valutazioni. Tuttavia per avere un’idea dell’entità del ribasso da applicare ai comuni valori di mercato, validi per le tradizionali operazioni di alienazione immobiliare, si può fare riferimento ai coefficienti, aggiornati periodicamente dal ministero delle Finanze, che si basano anche sulla durata media della vita in Italia.
