L’analisi dei dati del rapporto annuale dell’osservatorio dell’Agenzia delle Entrate – PRIMA PARTE
L’osservatorio sul mercato immobiliare nel 2018 in Italia ha confermato la tendenza alla crescita in atto ormai da un quinquennio, con un aumento del numero di unità immobiliari oggetto di compravendita, numero che è tornato ai livelli del 2011, significativo perché fu l’ultimo anno prima del secondo grande crack del mercato immobiliare (dopo il primo, che si verificò tra il 2007 e il 2009). Sono i dati principali emersi dal consueto “Rapporto Immobiliare Residenziale”, realizzato dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, in collaborazione con l’ABI, Associazione Bancaria Italiana.
Le compravendite immobiliari nel 2018
Come dicevamo in apertura, l’indice NTN, Numero Transazioni Normalizzate, ha raggiunto nel 2018 quota 115,8, confermando una risalita costante degli ultimi 5 anni. Si pensi infatti che nel 2013 l’indice era scivolato addirittura a 78. L’anno zero, il 1995, segna il livello di base dell’indice, fissato a quota 100. Da quel momento, quindi, si può facilmente intendere l’andamento delle compravendite, cresciute costantemente fino al record di 169 nel 2006, poi precipitate fino al già indicato 78 del 2013. Il fatto che da 5 anni, dal 2014, l’NTN cresca costantemente, è indubbiamente un dato positivo sulla salute ritrovata del settore.
I prezzi del mercato immobiliare 2018
L’andamento dei prezzi è stato diverso da quello delle compravendite. Se infatti l’NTN, come visto, è calato già dal 2006, i prezzi invece hanno cominciato la fase di contrazione qualche anno più tardi, nel 2012. Non è un caso quindi che, a fronte di un NTN in crescita da 5 anni, i prezzi continuino a calare anche nel 2018, seppur in maniera sempre meno marcata. Un altro elemento paradossalmente positivo che influisce sul calo dei prezzi è dovuto proprio al fatto che, con i prezzi sempre più vantaggiosi, sia aumentata negli ultimi anni la domanda, e conseguentemente le compravendite. Ciò ha innescato un circolo virtuoso per cui con prezzi bassi e tassi di interesse molto bassi, gli investitori abbiano acquistato più velocemente e rapidamente, considerando questa congiuntura vantaggiosa e non durevole nel futuro.
I volumi di vendita immobiliare 2018
Il volume delle compravendite immobiliari in Italia ha raggiunto i livelli più alti dal 2010, essendo cresciuto per il quinto anno consecutivo (+6,5% nel 2018). Una crescita marcata soprattutto nel Nord-Est (+10,2%), con a seguire le Isole (7,7%), il Centro (+6,4%) e a chiudere Nord-Ovest (+5,6%) e Sud (+3,8%). Il Nord-Ovest rimane però la macro-area trainante del mercato, con oltre il 34% delle compravendite totali. Interessante infine notare, riguardo ai volumi, la divisione operata dall’OMI in comuni di 5 classi dimensionali (Small, Medium, Large, Extra Large, Double Extra Large) che evidenzia come la crescita sia stata più marcata nelle tre fasce più piccole (S, M, L), rispettivamente al 6.9%, 7% e 7,1%, quindi superiore alla media nazionale, mentre la fascia XL tiene, attestandosi al 6,4%; meno marcata la crescita invece nei comuni XXL, che arrivano al 3,1%, meno della metà della media italiana.
Le dimensioni
Nel 2018 sono state vendute case per oltre 61 milioni di metri quadrati, con una dimensione media di 105,9 metri quadrati, con una crescita di 0,2 mq rispetto al 2017. La zona con il taglio medio più alto è il Nord Est (113,6 mq); il più basso al Nord-Ovest (101,8). Abbastanza scontata la differenza tra i comuni capoluogo e quelli di provincia, con la superficie media più bassa nei primi e più alta nei secondi. In termini numerici, il taglio più venduto anche nel 2018 si conferma essere quello compreso tra i 50 e gli 85 mq, seguito da quello 85-115 mq; insieme raggiungono oltre la metà delle compravendite totali.
Pertinenze
L’OMI ha analizzato anche il mercato di depositi, box e posti auto. Si specifica che sono considerati depositi le unità C/2 fino a 30 mq e box e posti auto le unità C/6 e C/7 fino a 50 mq. Nel 2018 il mercato di queste unità è cresciuto dell’8,4% rispetto al 2017 per quanto riguarda i depositi pertinenziali, e del 5,4% per box e posti auto.
Nuda proprietà
Il mercato della nuda proprietà nel 2018 è rimasto sostanzialmente stabile, con un calo molto lieve pari allo 0,4% su scala nazionale. Rimane comunque un segmento di mercato alquanto ridotto come volume e numero di compravendite rispetto al totale.
Nell’articolo “Dati regionali, grandi città e locazioni: l’analisi dell’Omi sull’immobiliare 2018″ analizziamo i dati a livello regionale e realizziamo il consueto focus sulle grandi città.
