Positivi i dati dell’Agenzia delle Entrate: Roma in crescita, boom a Bologna, male Milano
Nel terzo trimestre 2018 il numero di compravendite immobiliari residenziali è pari a 130.609 unità, con un rialzo del 6,7% rispetto allo stesso periodo del 2017 e del +5,6% rispetto al secondi trimestre del 2018. Si tratta, per quest’ultimo dato, del quattordicesimo trimestre consecutivo con il segno positivo, segnale sempre più confortante che conferma il definitivo rilancio del settore immobiliare nella penisola. È il dato generale e principale che emerge dal consueto Rapporto trimestrale sul Mercato Immobiliare Residenziale pubblicato dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Entriamo nel dettaglio analizzando i dati più interessanti.
Partiamo dal quadro generale, ovvero il mercato immobiliare nell’UE. Gli ultimi dati dell’EUROSTAT relativi ai prezzi nominali risalgono al secondo trimestre 2018 ed evidenziano un aumento tendenziale (ovvero rispetto allo stesso periodo del 2017) del 4,3%. In Italia, invece, il dato tendenziale è ancora negativo, attestandosi al -0,2%; tale risultato è il combinato disposto del -0,7% registrato sui prezzi delle abitazioni esistenti e il +1,6% per le nuove abitazioni.
COMPRAVENDITE IMMOBILIARI 2018: DATI NAZIONALI PER MACRO-AREE
Analizzando poi nel dettaglio i dati dell’OMI per il terzo trimestre del 2018, partiamo dal dato già indicato in apertura, ovvero il quattordicesimo rialzo consecutivo nel numero complessivo di compravendite di immobili residenziali. L’aumento si conferma, come nel trimestre precedente, più marcato nei comuni piccoli (+7,4%) rispetto ai comuni capoluogo (+5,5%), dato che si ribalta solo al Centro, dove i capoluoghi crescono del 6,4% a fronte del meno marcato 2,1% dei comuni minori. Nell’analisi tendenziale (quindi rispetto al secondo trimestre 2017) per macro-aree, spicca il Nord-Est (+12,8%), seguono Isole e Centro al 7,2%, poi il Nord-Ovest (4,7%), e chiude il Sud (+3,2%).
Osservando il mercato per superfici medie compravendute, la media nazionale è 106,8 metri quadrati; anche qui il Nord-Est primeggia con una media di quasi 115 mq, mentre al Nord-Ovest la media minore con 103 mq per unità compravenduta. Per quanto riguarda invece la consueta suddivisione per classi di superficie, la più piccola, ovvero quella fino a 50 mq, è quella con il tasso di crescita meno elevato (+5,8%), mentre è la classe medio-elevata (115-145 mq) è quella con la crescita più significativa (9,7%). Nel Nord-Est la crescita è in doppia cifra per tutte e 5 le classi, così come per i tagli più grandi nelle Isole e per il taglio medio-elevato al Centro. Unico segno negativo, invece, quello che si registra al Centro per il taglio piccolo (fino a 50 mq), con un -0,8%.
COMPRAVENDITE IMMOBILIARI NELLE GRANDI CITTÀ
Come sempre il rapporto dell’OMI realizza un focus sulle otto principali aree metropolitane della penisola (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bologna, Firenze, Palermo e Genova). Il primo dato che emerge è quello già indicato in precedenza, ovvero il fatto che la crescita nelle grandi città (così come nei capoluoghi) sia meno marcata rispetto ai piccoli comuni, visto che la media delle 8 aree metropolitane, seppur buonA perché raggiunge il 3,9%, e nonostante la crescita rispetto al trimestre precedente (-2,5%), sia decisamente inferiore al 6,7% nazionale. Colpisce enormemente, in questa ultima rilevazione dell’OMI, il -2,4% di Milano, unica tra le otto città con un tasso negativo, il primo che si registra nel capoluogo lombardo da più di cinque anni. Di contro, positivo il segnale di Roma, dove le compravendite crescono del 3,4% rispetto a un anno fa. La metropoli in testa è Bologna, dove si registra un clamoroso boom, con il dato tendenziale al 23,7%. Seguono Palermo (+8,5%), Genova e Firenze insieme (7,2%), e poi Torino al 4,5% e Napoli al 3,6%.
Analizzando le superfici medie compravendute, il dato è leggermente calato nelle 8 grandi città, con il -0,5 mq, ma con una certa differenza tra i cali più evidenti di Bologna e Napoli (attorno ai 3 mq in meno rispetto a un anno fa), cali quasi impercettibili come il -0,1 di Genova, e il dato in controtendenza di Roma, unica con segno positivo (+0,5 mq rispetto al III trimestre 2017). I tagli più piccoli sono ancora quelli numericamente predominanti, visto che la somma delle due classi (fino a 50 mq e tra 50 e 85 mq) copra il 51,8% del totale delle transazioni. Il taglio con il tasso di crescita maggiore (+8,3%) è quello medio-alto (11-145 mq), seguito dal più piccolo, cresciuto del 6,1% (con Bologna e Napoli sugli scudi in questo taglio, con tassi superiori al 30% su base tendenziale).
CANTINE, SOFFITTE E BOX AUTO
Nell’analisi dell’Agenzia delle Entrate c’è spazio anche per il segmento dei depositi pertinenziali (principalmente cantine e soffitte), un segmento sempre in crescita e che, anche in questo trimestre, segna il +9,2%, con i comuni non capoluogo al +12% e i comuni capoluogo al 3,7%, a conferma di quanto avvenuto, e raccontato poc’anzi, per le abitazioni. Nelle grandi città i depositi pertinenziali segnano un calo (-0,7%) rispetto a un anno fa, con Napoli che crolla (-29,7%), Roma al -7,1% rispetto a un anno fa e al quarto trimestre consecutivo con il segno meno, e Milano al -5,2%. Il calo riguarda anche la superficie media compravenduta (-6%). Ultimo segmento analizzato è quello dei box auto, cresciuto del 5,3% rispetto a un anno fa, tasso in crescita anche rispetto al secondo trimestre 2018, anche in questo caso con i comuni non capoluogo in cui le compravendite crescono a velocità tripla rispetto ai comuni capoluogo (6,5% contro 2,1%). Nelle grandi città i box, invece, sono in netto calo: dopo il rialzo temporaneo ed estemporaneo del secondo trimestre 2018, nell’ultima rilevazione il mercato dei box auto è diminuito del 5,1%, con Milano e Genova addirittura oltre il -10%, Roma al -6,7% e Torino (-4,1%) che influenzano negativamente il mercato, nonostante il boom registrato a Palermo (+46%), a Bologna (+12,6%) e la crescita attorno al 2% di Firenze e Napoli. Le superfici medie dei box compravenduti sono sostanzialmente uguali a un anno fa, attestandosi a 17,8 mq per unità.
