L’annuale resoconto dell’Agenzia delle Entrate conferma il trend positivo e la ritrovata fiducia
Gli italiani hanno ricominciato ad acquistare e vendere case in maniera costante. Negli ultimi tre anni le compravendite sono aumentate e la crescita, anno per anno, è stata progressiva. Questo è sicuramente indice di una ritrovata fiducia degli italiani nel mercato immobiliare. È questa la prima positiva lettura dei dati contenuti all’interno del Rapporto Immobiliare Residenziale 2017 redatto come sempre dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con A.B.I. e presentato lo scorso 15 maggio.
COMPRAVENDITE IN AUMENTO NEL 2016
Entrando nel dettaglio, scopriamo che nel 2016 (anno solare a cui si riferisce il rapporto) il numero totale di compravendite di abitazioni nel territorio italiano, calcolato con l’indice NTN, è pari a circa 534 mila. Un volume del genere è di poco più alto di quello registrato alla fine degli anni Ottanta, quando iniziò un periodo di sostanziale stabilità prima del boom del decennio 1996-2006, quando l’indice NTN arrivò al punto da massimo da quando fu ideato nel 1985.
Dal 2006 si registrò invece la profonda crisi del mercato, terminata nel 2013.
I dati del 2016 sono molto confortanti per due motivi.
Innanzitutto, perché siamo al terzo anno consecutivo di aumento delle compravendite, dopo il 2014 e 2015. Non solo: rispetto ai due anni precedenti, la crescita è stata maggiore. Se infatti calcoliamo in termini percentuali, nel 2014 si era registrato il + 3,5%, dovuto principalmente, come ricorda lo stesso Rapporto Immobiliare, all’introduzione, dal 1° gennaio di quell’anno, “del nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale applicabile agli atti di trasferimento a titolo oneroso di diritti reali immobiliari” (Art. 10 del D.lgs. n° 23 del 14 marzo 2011). La prima crescita “reale” si è quindi avuta nel 2015 con un + 6,5%, dato che nel 2016 arriva addirittura al 18,9%.
Sulla lettura di questi dati l’Osservatorio dell’Agenzia delle entrate è cauto. Si legge infatti che, è ancora presto per dire “se la crescita considerevole del 2016” rappresenti “l’avvio di un nuovo ciclo o un dato meramente transitorio”. Molti operatori del settore sono meno contenuti nell’esprimere la loro fiducia e credono che questo triennio di costante e progressiva crescita sia l’indizio reale e concreto della partenza di un nuovo ciclo virtuoso. Per loro la crisi è ormai definitivamente terminata. Di certo i dati, transitori o ciclici che siano, dimostrano che la fiducia nel mattone è ritornata in tutta la nostra penisola, come dimostra anche quanto dichiarato dall’ANCE al MIPIM 2017 tenutosi a Cannes nel mese di marzo.
È evidente quindi che il costante aumento delle compravendite partito nel 2014 e mantenutosi tale fino a tutto il 2016 dimostra che, se per il 2014 vale quanto ricordato in merito al nuovo regime delle imposte, per i due anni successivi questo ragionamento non può interamente giustificare un numero così alto di compravendite. Crediamo quindi di trovarci finalmente di fronte all’avvio di un nuovo ciclo.
Arriviamo quindi al secondo motivo di conforto nella lettura del rapporto: l’aumento si è verificato in tutta Italia, e quindi è stato generalizzato, seppur con alcune differenze tra le varie zone.
I dati del Nord, pur essendo i migliori, ci colpiscono di meno, dando per assodato che il Settentrione sia il motore economico del paese. La variazione in percentuale del NTN tra il 2015 e il 2016 è stata infatti del 22% nel Nord Ovest e del 22,4 nel Nord Est. Meno marcati, ma più significativi se si considera il contesto economico e sociale di riferimento, gli aumenti del Centro (+16,2%), del Sud (+ 15%) e delle Isole (+ 13,9%). Entrando nel dettaglio delle Regioni, anche qui le maggiori crescite si registrano nel Nord: si va dal +25% della Valle d’Aosta, al + 24 % della Liguria, (per una media di circa il 20% dell’intero mercato italiano) e Friuli + 19%.
Ottimo l’exploit di Toscana (+ 20%) e Sardegna (+18%), più contenuto l’aumento nel Lazio (+13,2%), con un totale di circa 55mila compravendite, che rappresenta un decimo degli scambi totali. Fanalini di coda, Molise, arrivato in ogni caso al + 7,8 %, e Calabria (+ 10,8 %).
Ancora più indicativa è l’analisi realizzata dall’Osservatorio e relativa alle tipologie di centri abitati.
Registriamo infatti che la fascia che ha avuto un aumento percentuale più marcato ( + 20,2%) è quella dei Comuni tra i 5.000 e 50.000 abitanti, che tra l’altro rappresentano quasi la metà del mercato totale. È questa crescita molto marcata ad aver permesso un dato così positivo anche a livello globale.
Il Rapporto analizza, inoltre, anche i dati relativi alle compravendite in nuda proprietà, il cui aumento è stato più contenuto. Infatti, la crescita percentuale si “ferma” al + 11,7 %, con i due terzi delle trattative effettuate nei comuni piccoli e non capoluogo del Nord.
COMPRAVENDITE IMMOBILIARI A ROMA E NELLE GRANDI CITTÀ
Infine, qualche dato significativo sulle 8 grandi città, con attenzione particolare a Roma. Innanzitutto, la capitale è seconda a Milano nella statistica del valore medio di una compravendita, con 285 mila Euro, contro i 318 mila del capoluogo meneghino. Si tratta di valori medi comunque in leggero calo rispetto agli anni precedenti.
Roma copre, da sola, una quota di mercato di NTN nelle grandi città pari ad oltre il 32%, ma, rispetto alle altre, ha avuto un incremento meno accentuato rispetto al 2015. Se infatti Torino ha registrato un aumento del 26%, Bologna e Genova del 23%, Milano del 22%, Roma è penultima con un 10,6 % che la colloca solo davanti a Palermo (unica tra le otto grandi città a non registrare un aumento in doppia cifra, fermandosi al 9%).
Nel resto della provincia, invece, Roma si attesta su crescite simili a quelle delle altre aree urbane, arrivando sopra il 20%. La Capitale è inoltre la città in cui avviene il 35% delle transazioni in nuda proprietà, pur registrandosi un lieve calo percentuale (-0,7%) rispetto a quelle avvenute nel 2015.
Osservando come ultimo dato il taglio delle abitazioni oggetto di compravendita, il dato generale nazionale ci dice che la superficie media è di 106,6 mq. Questo dato si riduce nei capoluoghi, dove scende a 99,8, mentre sale nei comuni non capoluogo, dove arriva a 110 mq. In generale a livello nazionale la superficie media è aumentata del 20%: questo perché gli scambi delle case di “taglio grande” hanno registrato il rialzo maggiore.
Entrando nel dettaglio delle 8 città in questione (oltre a quelle già citate ricordiamo Napoli e Firenze), scopriamo che “a Roma la tipologia più compravenduta è l’abitazione piccola così come a Milano e Torino”, mentre nelle altre sono più acquistate quelle di taglio medio.
A Roma, nello specifico, il taglio che ha avuto l’aumento maggiore è quello grande (+14%), ma rimane in termini quantitativi (cioè come numero totale di compravendite) decisamente più basso rispetto ai 3 tagli piccoli (monolocali, piccoli o medio-piccoli) che rappresentano ben oltre la metà delle transazioni totali, pur avendo avuto aumenti più contenuti in termini percentuali. Il taglio medio è l’unico ad aver avuto un calo, seppur leggero (-0,7%).
Questi dati sono diversi in Provincia di Roma, dove le transazioni sono cresciute in termini percentuali su tutte le tipologie di appartamento, andando dal +11% dei tagli piccoli al +19% dei tagli grandi.
