Secondo i dati forniti dall’ISTAT, nei primi tre mesi del 2023, si è assistito a un leggerissimo aumento dell’indice dei prezzi degli immobili (il cosiddetto Ipab) acquistati dalle famiglie per fini abitativi o per investimento.
L’indice che determina l’andamento dei prezzi degli immobili è infatti salito dello 0,1% rispetto al trimestre precedente. L’aumento rispetto allo stesso periodo del 2022 è invece dell’1,1% (nel quarto trimestre del 2022 era del +2,7%). I dati apparentemente positivi celano tuttavia enormi problemi per il mercato italiano del mattone.
L’accelerata dei prezzi riguarda solo alcune tipologie di immobili (le case nuove), mentre il grosso
del mercato (quello delle case già esistenti) è in calo. Per le nuove costruzioni a scopo abitativo, i dati parlano di un +5,4% nel primo trimestre 2023 sul costo. Un aumento in evidente accelerazione rispetto al +4,5% del trimestre precedente.
In generale, il mattone non può dirsi in crisi. Tuttavia, nel primo trimestre dell’anno in corso è comunque evidente una frenata abbastanza netta. La crescita dei prezzi delle case è rallentata soprattutto per quanto riguarda il calo del valore delle case esistenti, che secondo l’ISTAT pesano per l’80% sull’indice generale. Per i prezzi delle abitazioni esistenti, la crescita è passato infatti dal +2,3% del quarto trimestre 2022 al +0,4%.
Tale calo, probabilmente, dipende anche da una svalutazione connessa alla politica europea, cioè alle nuove norme introdotte dalla Direttiva case green, riguardanti l’efficientamento energetico degli immobili. Ed è proprio per questo che continuano ad accelerare, al contrario, i prezzi delle case nuove, già costruite secondo criteri della sostenibilità ambientale.
Andamento prezzi immobili: ha senso comprare casa in questo momento?
Analizzando i dati forniti dall’ISTAT la tendenza di fondo sottolinea una situazione abbastanza anomala. Alla crescita troppo contenuta dei prezzi degli immobili bisogna poi aggiungere l’evidente problema inerente l’instabilità del mercato del credito.
Il tasso di interesse richiesto dalle banche è ad agosto 2023 è quasi sempre superiore al 4%, e questo per via dei tassi BCE, saliti al 4,25%, una cifra parecchio più alta rispetto a quella del periodo prepandemico, quando i tassi erano al di sotto dell’1%. I mutui sono diventati più costosi e le banche già concedono minori importi per l’acquisto dell’immobile. Tutto ciò non può far altro che produrre una contrazione nelle compravendite del settore immobiliare.
Residenze Immobiliare, leader del settore delle nuove costruzioni, ha immesso sul mercato numerosi nuovi cantieri (spesso connessi a delle vere e proprie riqualificazioni del territorio) e sta invitando i propri clienti a prenotare (e quindi bloccare il prezzo) degli immobili in corso di costruzione prima dell’aumento del prezzo a causa dell’inflazione.
Inoltre, dato che gli immobili sono in corso di realizzazione, la famiglia che prenoterà un immobile, accederà a un prodotto di mutuo diverso da quelli proposti oggi. In poche parole: inizierai a pagarlo quando casa sarà pronta (e consegnata) e quando i tassi saranno auspicabilmente più bassi rispetto a quelli odierni. Oppure: potrai accollare il mutuo dell’impresa e accedere alle agevolazioni sui costi di erogazione!
Altra variabile di cui tener conto, appunto, è l’inflazione. Le spese correnti sono aumentate per tutti, e in Italia diventa quindi complicato investire in un’abitazione e sempre più difficile affidarsi a linee bancarie per farlo. Insomma, la crescita vertiginosa dei tassi dei mutui porta insicurezza e frena le velleità di acquisto della casa per una buona fetta della popolazione.
Ecco perché l’ISTAT rivela un rallentamento dei volumi di compravendita. La flessione annua registrata nel primo trimestre è pari a -8,3% (era del -2,1% nel trimestre precedente). Secondo alcuni analisti, la crisi potrebbe risolversi dopo il 2024. Solo allora, quindi, potrebbe essere conveniente tornare a investire sul mercato immobiliare. Una simile visione è però smentita da chi paventa un inasprimento della crisi a livello globale. Ragione per la quale sarebbe invece meglio investire ora.
La situazione a livello mondiale: mercato in crisi?
Il contesto descritto dall’ISTAT in Italia illustra una crisi del settore contenuta rispetto a quanto sta succedendo in altri Paesi. Il calo del mercato immobiliare a livello globale nel 2023 è sotto gli occhi di tutti. Si parla del 15% in meno nei valori d’investimento e del 13% in meno nel numero di proprietà compravendute.
La crisi è causata in larga parte dalle politiche monetarie delle banche centrali, che prima negli Stati Uniti e poi in Europa hanno aumentato i tassi d’interesse. Si teme poi che il recente crollo del mercato immobiliare cinese avrà ripercussioni a livello mondiale. E in particolar modo in Europa.
L’annuncio della bancarotta di Evergrande, colosso dell’industria immobiliare cinese con forti legami a livello internazionale, potrebbe avere una eco profonda anche nell’Eurozona. In crisi dal 2021, Evergrande ha presentato a metà agosto la richiesta di protezione dal fallimento secondo il capitolo 15 in un tribunale di New York, a Manhattan, destando infinite preoccupazioni per le possibili conseguenze sul sistema finanziario globale… La situazione è ancora da studiare.
In conclusione, la contingenza, già di per sé non felice, appare aggravata dalle turbolenze nel settore immobiliare e del credito, a livello nazionale e globale. Ciò che è successo a Evergrande potrebbe anche essere utilizzato come pretesto, più che come causa effettiva, per cominciare a rallentare ancora di più la corsa del prezzo degli immobili.
