Segnali positivi nel terzo trimestre 2017 secondo l’indagine di Bankitalia
Nel terzo trimestre del 2017 è diminuita la quota di operatori del mercato che segnalano pressioni al ribasso sui prezzi degli immobili, aumenta la domanda e i mutui continuano ad essere utilizzati nell’80% delle compravendite. Sono i risultati principali del “Sondaggio congiunturale sul Mercato delle Abitazioni in Italia”, effettuato da Banca d’Italia in collaborazione con Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, dal 25 settembre al 25 ottobre presso 1.463 agenzie immobiliari sparse su tutto il territorio italiano.
Gli operatori si attendono, in sintesi, prospettive positive nel settore, migliori sia rispetto al terzo trimestre 2016, sia rispetto al secondo trimestre 2017.
Entriamo nel dettaglio e analizziamo i dati principali del sondaggio.
PREZZI DEGLI IMMOBILI 2017
Nel periodo in oggetto (luglio-settembre 2017) si è registrata un’ulteriore e significativa riduzione del saldo negativo tra il numero di agenzie immobiliari che hanno segnalato una crescita dei prezzi di vendita delle abitazioni e quelle che invece hanno evidenziato un calo dei prezzi stessi. Se nel II trimestre 2017 questo saldo era pari al -28%, quest’ultima rilevazione lo segnala al -21,9%. Riduzione sensibile, quindi, e il dato assume contorni ancora più positivi se si considera che è una riduzione pressoché uniforme su tutto il territorio nazionale.
Contemporaneamente, è aumentata la percentuale di agenzie che giudicano i prezzi stabili (dal 66,4 si è saliti al 71,9%).
Rispetto al II trimestre, è calato il numero di operatori che ha venduto almeno un immobile; la percentuale è scesa dall’80,6 al 75,1 %. Questo il cosiddetto “dato destagionalizzato”.
Ma se analizziamo il “dato tendenziale”, cioè confrontato con lo stesso trimestre dell’anno precedente, ovvero il III del 2016, il saldo è positivo, essendosi attestato un anno fa al 72,9%.
INCARICHI A VENDERE
Per quanto riguarda invece gli incarichi a vendere, Bankitalia registra una stabilità delle giacenze degli incarichi presso le agenzie: 63,2% rispetto al 65,4 del trimestre precedente, con un leggero aumento delle agenzie che segnalano la crescita delle giacenze (era al 17,4%, ora è al 19,4). Al di là dei numeri, però, quel che più è rilevante è il giudizio degli operatori del settore su quali siano le cause di cessazione dell’incarico. La principale causa che segnalano i professionisti del settore, infatti, è la differenza tra offerta e domanda legate al prezzo dell’immobile. Si è infatti registrato un aumento notevole di proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi dal venditore: questo dato è fissato al 46,9%, nel trimestre precedente era 34,1 (ma segnaliamo anche che un anno fa era addirittura superiore al 55%).
Rimane alta, pur se scesa rispetto all’ultima rilevazione, anche la percentuale di acquirenti che valutano i prezzi troppo alti: 37,8 %. Ma il calo è netto sia rispetto ai tre mesi precedenti (46,6%) sia nel dato tendenziale (52,7% nel II trimestre 2016). Queste oscillazioni così ampie dimostrano due cose: la prima è che il mercato cambia da un trimestre all’altro. I trimestri sono un periodo di tempo abbastanza limitato in un mercato come quello immobiliare, in cui i tempi e le modalità di acquisto sono allungati rispetto a compravendite di altri beni, decisamente più rapide e che non necessitano di tante operazioni intermedie. Ne sia riprova il dato sui tempi di vendita, anche qui in lieve calo, da 7,7 a 7,5 mesi in media, un periodo comunque molto lungo rispetto agli acquisti immediati che si possono effettuare per quasi tutti gli altri beni. La seconda è che, in ogni caso, i dati tendenziali indicano un trend positivo nel settore, cosa peraltro già confermata da analisi precedenti e riscontrata anche nei giudizi sul futuro espressi dagli operatori, di cui parleremo nella parte finale dell’articolo.
Sempre in merito ai prezzi, il margine medio di sconto rispetto al prezzo di vendita iniziale è sceso al 10,2% dal 12,% su scala nazionale, con un calo più o meno evidente in tutte le zone.
STATISTICHE EROGAZIONE MUTUI
Rimane invece praticamente stabile la quota di immobili acquistati con l’ausilio del mutuo ipotecario, sempre attorno all’80%. Il mutuo finanzia in media il 75% dell’importo totale per l’acquisto della casa. Anche questo dato è stabile.
PREVISIONI SUL MERCATO IMMOBILIARE 2017
Omettendo le analisi su affitti e canoni di locazione (per i quali rimandiamo al testo integrale del sondaggio), passiamo rapidamente all’ultima questione: le aspettative degli operatori di settore sulle tendenze del mercato.
Il sondaggio ci indica un netto miglioramento nel giudizio sulle attese legate al trimestre successivo, quello finale del 2017. Visto però che il periodo in questione si sta per concludere, ci sembra più calzante riportare i giudizi degli operatori riguardo al medio e lungo periodo. Gli operatori del mercato immobiliare hanno espresso il loro ottimismo cauto rispetto a ciò che si aspettano nei prossimi due anni. Il saldo tra chi si aspetta un miglioramento delle condizioni del mercato e chi invece crede in un peggioramento è salito al 48,9%, mentre nella rilevazione precedente era al 43,3%. Ma è il dato tendenziale e darci le indicazioni più positive: in 12 mesi questo saldo ha fatto un balzo in avanti clamoroso, visto che nel III trimestre del 2016 era al 35,3%. Segno, anche questo, di una ritrovata fiducia nel mercato non solo da parte degli operatori, ma anche di venditori e compratori, visti i dati analizzati da Bankitalia.
