Attraverso il possesso continuato e ininterrotto si può diventare titolari di un bene
L’usucapione è una fattispecie giuridica che consente di acquisire la titolarità di un bene, mobile o immobile, in seguito al possesso continuato e ininterrotto di quel bene per un lasso di tempo che varia dai 10 ai 20 anni a seconda che si tratti o meno di acquisto in buona fede. Vediamo quindi nel dettaglio le caratteristiche relative alla normativa sull’usucapione.
USUCAPIONE: NECESSITÀ DEL POSSESSO
Perché si realizzi l’usucapione è necessario che sul bene in questione venga esercitato il possesso a tutti gli effetti e non la semplice custodia o detenzione dello stesso. Questo significa che il possessore deve comportarsi come se fosse il titolare e deve disporre dell’immobile come meglio crede, per mezzo di azioni che solo il proprietario può essere in diritto di compiere. Se facciamo ad esempio riferimento ad un’abitazione, il possessore dovrà non soltanto abitarci, ma anche pagare le utenze e le imposte relative all’immobile e disporre di eventuali opere e interventi di riqualificazione che interessino l’edificio.
USUCAPIONE: NON CLANDESTINITÀ
L’usucapione si compie inoltre solo in caso di non clandestinità: il possessore quindi dovrà esercitare il possesso sul bene in modo pubblico ed evidente a chiunque in modo che venga manifestata chiaramente la volontà di acquisirne la titolarità.
USUCAPIONE: ACQUISIZIONE NON VIOLENTA
Allo stesso modo l’usucapione è valida solo se l’acquisizione del bene è avvenuta in modo non violento.
USUCAPIONE: POSSESSO PER 20 ANNI
L’usucapione scatta dopo ben 20 anni nei quali il titolare “subentrante” esercita il possesso sulla proprietà in questione in modo continuato e ininterrotto. In questi 20 anni quindi non devono verificarsi atti, sia da parte del legittimo proprietario che da parte del possessore, che contraddicano l’acquisto per usucapione. Tra questi ad esempio potrebbe esserci da parte del titolare effettivo, l’avvio di un procedimento giudiziario volto a riprendere possesso del bene, oppure, da parte del possessore, il rifiuto ad assumersi incombenze o responsabilità proprie di chi è proprietario del bene (pagamento imposte, risarcimento danni ecc.).
USUCAPIONE “ABBREVIATA”
La normativa in materia prevede anche la cosiddetta usucapione “abbreviata” per la quale il passaggio di proprietà avviene nella metà del tempo e quindi dopo 10 anni. Si tratta di una fattispecie che si realizza solo se l’esercizio della proprietà stessa si verifica in condizioni di buona fede ossia, nel caso di immobili, quando si è ottenuto un atto di acquisto che poi si rivela non valido.
ACCERTAMENTO LEGALE DELL’USUCAPIONE
Anche se l’usucapione ha effetto automatico, perché sia ufficializzato e opponibile anche a terzi è spesso necessario l’accertamento in giudizio. Prima di ricorrere al giudice tuttavia la normativa, recentemente aggiornata, impone di tentare una mediazione tra le parti: se questa andrà a buon fine, l’accordo raggiunto avrà lo stesso valore di una sentenza e permetterà la trascrizione del passaggio di proprietà nei registri immobiliari.
