Tra i cambiamenti apportati dalla Legge di Bilancio 2024 c’è una nuova tassazione applicata alla plusvalenza generata dalla vendita di immobili su cui sono stati effettuati lavori agevolati con il Superbonus. Vediamo meglio in cosa consiste questa novità, quando si applica, come si calcola la plusvalenza da Superbonus e quando non si paga.
Plusvalenza da Superbonus: cos’è e cosa prevede la Legge di Bilancio 2024
La Legge di Bilancio 2024 (legge n.213/2023) ha instaurato una nuova tipologia di plusvalenza immobiliare che riguarda la cessione di immobili sottoposti a lavori svolti beneficiando del Superbonus nel momento in cui gli interventi risultano conclusi da meno di 10 anni. Dal 1 gennaio 2024, infatti, sulla plusvalenza dovuta all’operazione di vendita si applica un’aliquota del 26%. Tale tassazione riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso: eventuali cessioni successive dello stesso edificio, quindi, non saranno sottoposte a questa imposizione.
La misura è stata ideata per disincentivare eventuali operazioni speculative che hanno per oggetto immobili che hanno usufruito di un’importante agevolazione com’è stata appunto il Superbonus.
Come si legge nella circolare n. 13/E/2024 che contiene indicazioni in merito da parte dell’Agenzia delle Entrate, la tassazione sulla plusvalenza è applicabile indipendentemente dalla percentuale di detrazione del Superbonus (che, ricordiamo, negli anni è cambiata passando da 110% a 90% e a 70%, mentre nel 2025 arriverà a 65%). Inoltre, è valida a prescindere dal modo in cui si è usufruito dell’agevolazione (quindi con detrazione Irpef, cessione del credito o sconto in fattura) e dal tipo di opera: sono pertanto compresi sia i lavori trainanti che trainati effettuati sull’immobile in vendita.
Quando non si paga la plusvalenza legata al Superbonus?
Ci sono situazioni, però, in cui la plusvalenza da Superbonus non viene tassata. Nello specifico, la plusvalenza non si paga per:
- gli immobili acquisiti per successione;
- gli immobili che, per la maggior parte dei 10 anni precedenti la cessione sono stati adibiti ad abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari;
- gli immobili che, se sono trascorsi meno di 10 anni tra la data di acquisto o costruzione e la vendita, per la maggior parte del tempo sono stati usati come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.
Plusvalenza da Superbonus su prima casa e seconda casa
Come si evince dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate, quindi, la vendita della cosiddetta “prima casa” non rientra tra le casistiche sottoposte alla tassa sulla plusvalenza da Superbonus. La tassazione si applica invece a chi vende una seconda casa entro dieci anni dall’acquisto, tranne se l’immobile sia stato ereditato o donato.
Come si calcola la plusvalenza derivante dal Superbonus?
La plusvalenza da Superbonus corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto o di costruzione dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente il bene stesso. Se la vendita avviene entro cinque anni dalla conclusione degli interventi per i quali si è usufruito del Superbonus, le spese sostenute per queste opere non possono essere considerate nel calcolo del costo di acquisto o di costruzione dell’immobile se si presentano entrambe queste condizioni:
- si è beneficiato del Superbonus al 110%;
- si è usufruito di sconto in fattura o cessione del credito.
In questo caso, quindi, i costi sostenuti per i lavori agevolati dal Superbonus non possono essere sottratti dalla plusvalenza perché tali spese sono state completamente finanziate dallo Stato.
Invece, nel momento in cui la vendita avviene dopo 5 anni dalla conclusione dei lavori, se si è usufruito del Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito, nel calcolo dei costi si può includere il 50% delle spese sostenute.
La tassazione sulla plusvalenza da Superbonus, quindi, è una nuova imposizione da conoscere e di cui tenere conto se si ha intenzione di vendere, entro determinate tempistiche, un’abitazione che ha usufruito di questo beneficio. Al di là di questa plusvalenza, inoltre, le imposte sugli immobili sono diverse. Chiunque volesse sapere di più a riguardo può approfondire leggendo il nostro articolo dedicato alle tasse sulla casa.
