Riqualificazione: ecco i bonus e gli incentivi

Seconda parte di approfondimento sulla guida ai vantaggi su fisco e casa redatta dall’Ance

In questo post ci occupiamo di analizzare la seconda parte della nuova guida “Fisco e casa – cessioni locazioni e bonus”, redatta dal settore Fiscalità Edilizia dell’ANCE, la cui prima sezione era stata analizzata in un articolo precedente.

Ricordiamo che si tratta di una guida che nasce con l’obiettivo di facilitare investitori, professionisti ed imprese a muoversi tra le varie novità inerenti il settore immobiliare. Insomma un vero e proprio vademecum per riassumere tutti questi cambiamenti per una consultazione rapida, efficace ed esaustiva.

La guida è articolata in varie sezioni. Nell’articolo precedente, dopo una breve sintesi delle sezioni “Cessione” e “Locazione”, abbiamo approfondito in maniera esaustiva la prima parte della sezione dedicata alle “Agevolazioni per la casa”, quella sugli incentivi per la casa. Ci resta quindi da analizzare la sezione che affronta gli incentivi per la riqualificazione.

INCENTIVI PER LA RIQUALIFICAZIONE EDILIZIA

Detrazione del 50% ai fini IRPEF per ristrutturazioni edilizie

Si tratta di un bonus per persone fisiche proprietarie di immobili. A questi soggetti è riconosciuta la detrazione ai fini IRPEF delle spese effettuate per interventi di recupero edilizio su immobili a fini residenziali. Si tratta di un vantaggio ulteriore a quello già garantito dall’Art.16-bis dei D.P.R. 917/1986 – TUIR, che concedeva la detrazione del 36% con tetto di 48.000 euro per immobile. Dal 2012 questo incentivo è stato portato fino al 50% di detrazione con il tetto raddoppiato a 96.000 euro per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2017.

Al momento, salvo proroghe, per le spese successive al 1 gennaio 2018, la detrazione tornerà ad operare secondo la legge precedente, quindi 36% e 48.000 euro come tetto. Perché le spese siano detraibili devono essere tracciate, ovvero pagate con bonifico bancario o postale specifico, su cui gli istituti operano una ritenuta dell’8% dell’importo, come acconto delle imposte sul reddito dovute dall’impresa che effettuerà i lavori.

È inoltre possibile, per chi effettua questi interventi, un’ulteriore detrazione IRPEF del 50% per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici (anche i grandi elettrodomestici), di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), destinate ad abitazioni ristrutturate, se acquistati entro il 31/12/2017 e con tetto fissato a 10.000 euro. Parliamo del cosiddetto “bonus mobili” . In merito a questo ulteriore bonus, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta chiarendo alcuni punti. Sinteticamente possiamo dire che:

• per avere l’agevolazione la data d’inizio lavori deve essere anteriore all’acquisto di mobili e complementi d’arredo: si parla di data d’inizio lavori, non delle spese;
• per lavori del 2016 o a cavallo 2016-17, il beneficio fiscale si calcola comunque con un tetto a 10.000 euro, al netto delle spese già detratte;
• per lavori su parti comuni condominiali, la detrazione è valida per tutti i condomini, secondo le singole quote, solo per beni acquistati per arredare le parti comuni ristrutturate, non per i mobili acquistati per le proprie abitazioni.

Detrazione IRPEF/IRES al 65% per la riqualificazione energetica

Questa detrazione avviene nel caso di interventi atti alla riqualificazione energetica di edifici esistenti. Consiste nella detrazione del 65% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2017, con il recupero diviso in quote annuali tra loro uguali per i successivi 10 anni. Questo vantaggio è riconosciuto anche ai titolari di reddito d’impresa che operino dei lavori su fabbricati utilizzati nell’esercizio della propria attività. Per le aziende del settore edile però, il beneficio è escluso nel caso degli immobili locati a terzi e dei cosiddetti “immobili merce” (cioè i beni alla cui produzione e scambio è diretta l’attività dell’impresa stessa).

A quali tipi di interventi è applicabile l’agevolazione? È presto detto:

• interventi di “riqualificazione energetica globale” dell’edificio (con tetto della detrazione di 100.000 euro);
• interventi sull’involucro dell’edificio, ovvero sulle strutture opache orizzontali, verticali e su finestre ed infissi, con tetto di 60.000 euro;
• installazioni di pannelli solari per l’acqua calda, oppure acquisto e posa di schermature solari, entrambi con tetto di 60.000 euro;
• sostituzioni dell’impianto di riscaldamento, (tetto 30.000 euro);
• acquisto, installazione e posa di dispositivi multimediali a distanza degli impianti per il riscaldamento, l’acqua calda o la climatizzazione (questo bonus esiste dal 2016 ed è pari al 65% delle spese totali sostenute).

Anche in questo caso, come nel bonus precedente, gli istituti di credito applicheranno la ritenuta dell’8% come acconto delle imposte sul reddito dovute dall’impresa che eseguirà i lavori. Per questo “eco bonus” è stata introdotta una modalità alternativa di fruizione per gli incapienti, ovvero ad uso esclusivo delle cosiddette “fasce deboli”. È un regime che consente a questi condomini, invece della detrazione del 65%, di poter cedere un credito pari alla detrazione alle imprese che faranno i lavori come pagamento parziale della propria quota di lavori. Per saperne di più su modalità, tempistiche e tipologie di questa “cessione del credito” per l’ecobonus, vi invitiamo a leggere il box a  pagina 34-35 della guida dell’ANCE .

Ecobonus condomini

Questo bonus si applica solo agli interventi di riqualificazione energetica che comprendono l’intero condominio, ed è stato prorogato dall’Art. 1, comma 2 della Legge 232/2016 (la Legge di Bilancio 2017), fino al 31 dicembre 2021.

Oltre alla proroga, l’intervento legislativo ha anche previsto un aumento delle detrazioni per certi tipi di interventi, rispetto al 65% ordinario. Scopriamo quali:

• interventi sull’involucro dell’edificio che incidano su più del 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso. In questo caso la percentuali sale al 70%;
• interventi per migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva dell’edificio e che arrivino alla qualità media indicata dal Decreto Ministeriale 26 giugno 2015. In questi casi la quota detraibile sale al 75%.

In entrambi questi tipi di intervento, il raggiungimento di queste condizioni dell’edificio dovrà essere registrata da professionisti abilitati attraverso l’APE (Attestazione della Prestazione Energetica).  Sarà poi compito dell’ ENEA effettuare verifiche su queste dichiarazioni e, in caso di non veridicità, comminare la decadenza dal beneficio. La detrazione, anche per l’ecobonus condomini, avverrà con 10 quote annuali di pari importo. Anche per questa tipologia, è prevista la cessione del credito per gli incapienti.

Bonus per riduzione del rischio sismico

La già citata Legge 232/2016 ha prorogato fino al 31 dicembre 2021 anche il cosiddetto “Sismabonus”. Si tratta della detrazione IRPEF/IRES delle spese per lavori di messa in sicurezza statica di abitazioni e degli immobili a destinazione produttiva nelle zone ad alto rischio sismico. Anche in questo caso, oltre alla proroga, la Legge di Bilancio 2017 ha anche:

• modificato le percentuali di detrazione;
• allargato il bonus anche alle abitazioni diverse dalle “abitazioni principali”;
• esteso il bonus stesso anche alla zona sismica 3 (non solo alle zone 1 e 2);
• ha ridotto da 10 a 5 anni il periodo durante il quali si ripartisce la detrazione stessa.

Le nuove percentuali sono:

• 50% per interventi antisismici su parti strutturali che non portano a miglioramenti nella classe sismica;
• 70%  per i lavori che riducono il rischio sismica di una classe;
• 80% se lo riducono di due classi.

Detrazione del 50% e del 65% per demolizione e ricostruzione

Tutte le detrazioni che abbiamo analizzato sono previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia, ma anche per gli interventi con cui si demolisce e ricostruisce con la stessa volumetria un edificio (o anche con una variazione della sagoma dell’edificio). Quindi, sintetizziamo che cosa accade in questi casi.

• Demolizione e ricostruzione con stessa volumetria: siamo nella tipologia della “ristrutturazione edilizia”, sarà riconosciuta la detrazione IRPEF del 50% e quella IRPEF/IRES del 65%, ma anche l’IVA con aliquota ridotta del 10%.
• Demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria: in questa situazione l’ampliamento della volumetria configura l’intervento come “nuova costruzione”, quindi i bonus per la ristrutturazione e la riqualificazione energetica non sono applicabili.
• Ristrutturazione con aumento di volumetria senza demolizione: in questo tipo di intervento, le detrazioni IRPEF del 50% e quella IPREF/IRES del 65% sono previste “solo per le spese riferibili alla parte esistente”, perché l’ampliamento configura una “nuova costruzione”.

Quindi le fatture delle spese di ristrutturazione, essendo detraibili, dovranno essere distinte e separate (oltre che pagate con bonifico perché tracciabili) dalle spese non detraibili dell’ampliamento.