Da un caso particolare, un chiarimento dell’Agenzia su quando poter applicare le imposte in misura fissa nei casi di trasferimento di interi fabbricati a imprese di costruzione e ristrutturazione
Se una società di costruzioni cede ad un’altra società di costruzioni la proprietà di un intero fabbricato da demolire e ricostruire, a questo contratto di cessione si possono applicare le imposte in misura fissa perché fattispecie rientrante tra quelle previste nel cosiddetto “decreto crescita”? L’Agenzia si è espressa su questo quesito nella risposta n° 613 del 22 dicembre 2020. L’interpello è stato fatto da una società di costruzioni che, nel 2018, ha ricevuto in permuta da una persona fisica un immobile in stato di fatiscenza con l’obbligo di demolirlo e costruire un nuovo fabbricato, per poi dare alcune parti alla persona permutante come controprestazione, nello specifico cinque appartamenti con relativi cinque posti auto. Il legale rappresentante della società dichiara per, per la presa in carico dell’intero fabbricato, è stata pagata l’imposta di registro:
- al 9%, per quanto concerne la cessione da parte del precedente proprietario alla società istante;
- di 200 euro in misura fissa, invece, per quanto riguarda la successiva cessione dei cinque appartamenti dalla società all’ex proprietario, in quanto questa operazione è stata considerata soggetta ad IVA.
Essendo però entrato nel frattempo in vigore il decreto-legge detto “decreto-Crescita”, il n° 34 del 2019, in cui, nell’art. 7, si introduce nella normativa l’applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (200 euro ciascuna) per le imprese di costruzione e/o di ristrutturazione, a patto che esse, nel corso dell’opera di demolizione, ricostruzione e vendita degli immobili si attengano a quanto previsto nel decreto stesso. La società istante dichiara di voler cedere il contratto di permuta, col consenso dell’ex proprietario permutante, ad una nuova società di costruzione, e si rivolge all’Agenzia per capire se questa cessione del contratto di permuta possa rientrare tra i casi previsti dal succitato articolo 7, e quindi se debba essere assoggettata al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa.
La risposta dell’Agenzia
L’Agenzia ricorda che, in base alla normativa vigente, ovvero all’art. 7 del decreto legge e alla sua conversione in legge avvenuta successivamente, sono applicabili le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro quando si verifichino le seguenti condizioni:
- l’acquisto è effettuato entro il 31 dicembre del 2021;
- l’acquirente è una società di costruzione o di ristrutturazione di immobili;
- l’acquisto ha come oggetto un intero fabbricato, indipendentemente dalla sua natura;
- il soggetto che acquista il fabbricato deve obbligatoriamente, entro i successivi 10 anni, provvedere a demolirlo, ricostruirne uno nuovo (anche con variazione volumetrica laddove consentito dalle normative urbanistiche locali), realizzare interventi di manutenzione straordinaria, restauro conservativo o ristrutturazione edilizia, in modo tale che l’edificio raggiunga la conformità alla normativa antisismica e sia in classe energetica ottimale, ed infine vendere le unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75% del volume dell’intero nuovo edificio.
Inoltre la normativa vigente, ovvero l’art. 1406 del Codice Civile, specifica che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto con prestazioni corrispettive, se queste non sono state ancora eseguite, purché l’altra parte vi consenta”; inoltre, nel TUIR si specifica che “la cessione del contratto è soggetta all’imposta con l’aliquota propria del contratto ceduto” e che la base imponibile, nei casi di cessioni di contratto, è costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire. In sostanza, l’Agenzia è concorde nel ritenere che la cessione del contratto crei una successione particolare tra vivi nel rapporto giuridico contrattuale, mettendo un nuovo soggetto, il cessionario, nella posizione giuridica del contraente iniziale, il cedente; quindi il cessionario eredita, di fatto, l’intera situazione giuridica derivante dal contratto stesso, sia per quanto riguarda debiti e crediti, sia per tutte le posizioni attive o passive, sia principali che accessorie, pertinenti a quel contratto.
Dopo questo lungo excursus giuridico, necessario per comprendere l’ambito normativo di riferimento, si arriva al caso in questione, in cui l’Agenzia arriva alle seguenti conclusioni. Per l’atto di permuta iniziale, stipulato nel 2018 dalla persona fisica allora proprietaria dell’immobile e la società istante, è stata pagata l’imposta di registro senza benefici, quindi nella misura del 9%, perché sottoscritto anteriormente all’entrate in vigore dell’art. 7 del dl 34 del 2019. Per quanto riguarda invece il successivo atto di cessione tra le due società, l’Agenzia ritiene che questo atto abbia, come conseguenza giuridica, anche il trasferimento della proprietà immobiliare del fabbricato dalla prima alla seconda società di costruzione. In sostanza, la società subentrante cessionaria risulterà proprietaria del fabbricato, e questo permette a questo atto di rientrare nella casistica prevista dall’art. 7, quindi può beneficiare del regime agevolativo introdotto proprio da questo articolo.
