Acquisto di una pertinenza, acquisto all’asta o trasferimento all’estero: ecco come funziona la detrazione Irpef degli interessi passivi legati a un mutuo ipotecario
Ricordiamo, innanzitutto, che la detrazione Irpef degli interessi passivi di un mutuo ipotecario è prevista nell’art. 15, comma 1, lettera b del TUIR – Testo Unico sull’Imposta di Registro, in cui si stabilisce che dall’imposta lorda sia detratto un importo del 19% per “gli interessi passivi, e relativi oneri accessori” relativi a mutui “contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro”. In questo articolo, grazie ad alcune precisazioni fatte in passato dall’Agenzia delle Entrate e ripubblicate negli ultimi mesi dall’organo di informazione dell’Agenzia stessa, scopriamo se questo beneficio fiscale possa essere applicato in questi tre casi:
- mutuo ipotecario stipulato per acquistare un box auto o altra pertinenza legata all’abitazione principale
- mutuo ipotecario acceso per acquistare un appartamento ad un’asta giudiziaria
- mutuo ipotecario stipulato per acquistare un appartamento in Italia, con successivo trasferimento all’estero dell’intestatario del mutuo
DETRAZIONI MUTUO IPOTECARIO STIPULATO PER L’ACQUISTO DI UNA PERTINENZA
Questa fattispecie pone una questione abbastanza semplice da dirimere. Il ministero delle Finanze ha infatti chiarito, già più di venti anni fa, come vada interpretata la norma indicata dalla lettera b, comma 1 dell’articolo 15 del TUIR. Nella Circolare n° 108 del 3/5/1996 del Ministero, al paragrafo 2.3.4, infatti, si risponde in merito a questa fattispecie, specificando che, l’articolo 15 “non fa alcun riferimento alle eventuali pertinenze” e che quindi “nell’ipotesi in esame si deve ritenere che la detrazione non spetti ove il mutuo sia stato stipulato per acquistare autonomamente una pertinenza della dimora abituale del contribuente”. Quindi, non si possono detrarre gli interessi passivi per un mutuo contratto esclusivamente per acquistare un box auto o qualsiasi altra pertinenza, anche se legate, dal punto di vista catastale, all’abitazione principale.
DETRAZIONI MUTUO IPOTECARIO STIPULATO PER L’ACQUISTO DI IMMOBILE A UN’ASTA GIUDIZIARIA
Cerchiamo di capire se si possa detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo, nel caso in cui l’abitazione principale sia stata acquistata ad un’asta giudiziaria in seguito alla quale sia stato avviato un procedimento esecutivo di rilascio nei confronti dell’ex proprietario, procedimento che solitamente si mette in atto quando l’ex proprietario non vuole liberare l’appartamento. Questo quesito fu posto una decina d’anni fa all’Agenzia delle Entrate che risolse la questione nella Risoluzione n° 385/E del 14/10/2008. Nella risoluzione si faceva riferimento alla normativa, che nel già citato articolo 15 del TUIR stabilisce che, in caso di acquisto di un’unità immobiliare locata, la detrazione degli interessi passivi spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto e che entro un anno dal rilascio quell’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
L’Agenzia ha messo in parallelo l’atto di intimazione di licenza o di sfratto con il procedimento esecutivo nel caso di vendita mediante asta di un’abitazione, perché, pur essendo atti differenti, entrambi possono provocare lo slittamento del trasferimento della residenza da parte del nuovo proprietario oltre i 365 giorni previsti per usufruire della detrazione in oggetto. Per questo l’Agenzia ha stabilito che, anche nel caso di acquisto di un immobile a un’asta giudiziaria che comporti l’avvio del procedimento esecutivo di rilascio verso l’ex proprietario, si debba applicare il criterio dei tre mesi, ovvero la detrazione degli interessi passivi si applica solo se l’azione esecutiva per il rilascio dell’immobile viene attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che, successivamente, l’abitazione venga adibita a principale entro l’anno successivo alla data di rilascio.
DETRAZIONI IN CASO DI TRASFERIMENTO ALL’ESTERO DELL’INTESTATARIO DI UN MUTUO PRIMA CASA
L’ultima questione che vogliamo chiarire riguarda il caso di trasferimento all’estero del titolare di un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale. Il caso fu presentato all’Agenzia delle Entrate, che lo risolse nella Circolare n° 17/E del 20/04/2015. Si chiede se un contribuente che ha acquistato un immobile da destinare a propria abitazione, contraendo un mutuo per l’acquisto, e che abbia entro l’anno successivo trasferito la propria residenza nell’immobile stesso, possa continuare a avere diritto alla detrazione degli interessi passivi nel caso in cui debba trasferirsi all’estero per motivi di lavoro. Già nella Circolare n°15/E del 2005 si precisa che in questo caso si continua a averne diritto, “anche se l’immobile viene concesso in locazione”. Inoltre, nella Circolare 21/E del 2010 si aggiunge che il diritto alla detrazione sussiste anche nel caso di “trasferimenti per motivi di lavoro”, perché questa “generica formulazione adottata dalla norma”, cioè appunto “trasferimenti per motivi di lavoro”, garantisce la permanenza del diritto alla detrazione finché sussista la situazione lavorativa che ha portato al trasferimento, sia in altro Comune che in un Paese estero.
Quindi la risposta è positiva, si ha diritto alla detrazione, a patto di avere rispettato tutte le condizioni previste nel TUIR all’art. 15, comma 1, lettera b, a patto che sussistano e permangano le esigenze lavorative che hanno determinato il trasferimento e anche a patto che il contribuente non abbia comprato un’altra “prima casa” nello Stato estero di residenza e in cui è andato a lavorare.
