L’Agenzia delle Entrate è intervenuta recentissimamente per dare una spiegazione importante in merito al raggio di applicazione dell’articolo 7 del Dl 34/2019, il cosiddetto “Decreto Crescita”
Nell’articolo 7 del Dl 34/2019, anche conosciuto come Decreto Crescita, si prevede “sino al 31 dicembre 2021”, l’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale tutte nella misura fissa di 200 euro l’una, “per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B” e che provvedano, nello stesso lasso di tempo, anche alla loro vendita. Fatta questa debita premessa, analizziamo quanto deliberato con la risposta n° 384 del 18 settembre 2020.
L’Agenzia è stata interpellata da una società che svolge attività di costruzione edilizia, la quale ha realizzato un progetto di demolizione e ricostruzione di due fabbricati confinanti, progetto che rientra tra quelli indicati nel citato articolo 7 del Decreto Crescita. La società dichiara che, essendo in possesso di uno dei due immobili, ha provveduto ad acquistare l’altro fabbricato che era diviso in due appartamenti che sono stati acquistati con due atti di compravendita distinti. Entrambi gli atti sono stati stipulati senza applicare le imposte in misura fissa come indicato sempre nell’articolo 7 in questione. La società di costruzioni chiede quindi all’Agenzia delle Entrate di poter usufruire di queste agevolazioni stipulando “due atti notarili integrativi di quelli di compravendita” in cui “riportare le dichiarazioni omesse” in merito alla destinazione dei due fabbricati.
Alla base di questa richiesta c’è la convinzione che, con la locuzione “interi fabbricati” presente nell’articolo 7, il legislatore volesse riferirsi a edifici autonomi strutturalmente e funzionalmente, “non rilevando la connotazione catastale attribuita alla costruzione edilizia”. Secondo l’interpretazione della legge da parte della società di costruzioni quindi “sarebbe non conforme alla finalità di incentivare la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente considerare applicabile l’agevolazione solo in caso di acquisto contestuale con un unico atto dell’intero edificio” perché così ci si soffermerebbe solo su una questione formale e non sostanziale. Insomma, sarebbe assurdo non poter applicare questa normativa solo perché un immobile è diviso in varie unità immobiliari e quindi, per la società di costruzioni, sarebbe impossibile riuscire ad acquistarli tutti con un solo atto di compravendita. La società di costruzione propone quindi, come soluzione, la possibilità di applicare ad entrambi gli atti di compravendita, le agevolazioni legate alle imposte previste dall’articolo 7.
Il parere dell’Agenzia
L’Agenzia ricorda, innanzitutto, che in caso di mancato rispetto delle condizioni previste nell’articolo 7 e successiva legge di conversione, le imposte in questione siano dovute nella misura ordinaria (e non in quella fissa da 200 euro l’una) e con una sanzione del 30% su ogni imposta. Nelle norme in merito, l’Agenzia sottolinea subito che non si ritrova come condizione necessaria per l’acquisto di un intero fabbricato il fatto che esso sia acquisito mediante “la redazione di un unico atto” di compravendita; inoltre, la legge “non impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell’atto di compravendita delle unità che compongono l’intero fabbricato in un unico contesto”. Oltre a questa analisi di tipo letterale del testo, l’Agenzia ne effettua un’altra volta a valutare l’obiettivo e la ratio stessa della norma, che è “diretta ad agevolare l’impresa di costruzione o ristrutturazione che trasforma un intero fabbricato allo scopo di renderlo più sicuro rispetto agli eventi sismici e più ecologico migliorandone le caratteristiche di efficienza energetica”. L’obiettivo è quindi, citando la Relazione illustrativa al disegno di legge id conversione del Dl 34/2019, la “necessità di incentivare la permuta tra vecchi edifici ed immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana”; insomma questi incentivi servono a creare un circolo virtuoso che porti al miglioramento generale del patrimonio edilizio esistente.
Fatte tutte queste premesse, quindi, l’Agenzia sostiene che queste agevolazioni possano essere applicate anche nel caso in questione, redigendo questi due atti integrativi a quelli di compravendita, in cui dichiarare di volersi avvalere delle agevolazioni fiscali previste nell’articolo 7. L’Agenzia cita, in merito, una sua risoluzione passata, la n° 110 del 2/10/2006, “la possibilità che, con atto integrativo, successivo al rogito, il contribuente possa rendere le dichiarazioni previste ed erroneamente omesse in atto, per fruire di particolari regimi di favore”. La società di costruzione, dopo aver registrato i due atti integrativi, potrà presentare l’istanza di rimborso in quanto ha pagato le imposte in misura maggiore di quanto dovuto secondo quanto indicato nell’articolo 7.
