L’acquirente che ha usufruito dei benefici per acquisto di abitazione principale, non perde il diritto agli sgravi se vende prima dei 5 anni e compra entro un anno un nuovo immobile all’estero
Con la Risposta n° 126 del 24/02/2021, l’Agenzia delle Entrate è stata chiamata a risolvere il quesito posto da un cittadino straniero, residente nel nostro paese nel periodo dal 2013 al 2020, anno in cui è tornato a risiedere fuori dai confini nazionali e che dichiara, nel suo interpello, di voler vendere il suo immobile acquistato in Italia, sul quale ha goduto delle agevolazioni “prima casa”.
Questa vendita, in base alle indicazioni fornite dall’istante, avviene prima del termine quinquennale che, secondo quanto previsto dalla normativa vigente, è condizione necessaria per mantenere attivi i vantaggi fiscali “prima casa”, a meno che non si riacquisti, entro un anno dall’alienazione di questo appartamento, una nuova abitazione principale.
L’istante ricorda che, secondo quanto già chiarito precedentemente dall’Agenzia delle Entrate con la circolare 31/E del 7 giugno 2010, il riacquisto dell’appartamento nei 12 mesi successivi alla vendita della prima casa su cui si è goduto delle agevolazioni, non comporta la decadenza delle agevolazioni stesse anche nel caso in cui l’appartamento sia sito fuori dal territorio nazionale a patto che ci sia la possibilità di dimostrare, con strumenti amministrativi, che questo immobile straniero sia effettivamente adibito a prima casa.
Il quesito è quindi proprio questo: l’istante chiede di sapere se ci sia una procedura per consegnare all’Agenzia la copia del rogito e l’autocertificazione di residenza principale prima che egli riceva la notifica di un avviso di liquidazione per avvenuta decadenza dall’agevolazione prima casa sull’immobile italiano appena alienato oppure, in alternativa, chiede se può presentare altri documenti che siano validi ad attestare che l’immobile acquistato all’estero è effettivamente la sua prima casa.
La risposta dell’Agenzia
L’Agenzia ricorda, in primis, che i riferimenti normativi inseriti nell’interpello dall’istante risultano essere corretti. Infatti, alla Nota II-bis in calce all’Art.1 della Tariffa, Parte I, allegata al TUIR si stabiliscono le agevolazioni prima casa e poi, nel comma 4, si ricorda che, in caso di vendita dell’appartamento nei primi 5 anni dall’acquisto, le agevolazioni stesse decadono, a meno che il contribuente non acquisti, nei 12 mesi successivi a questa cessione, un nuovo appartamento adibito a prima casa. Questa eccezione va debitamente dimostrata, in caso contrario si avrebbe la decadenza.
Lo stesso vale, a maggior ragione, nel caso, previsto dalla stessa Agenzia con la già citata circolare 31/E del 2010, di acquisto di appartamento adibito a prima casa ma al di fuori dei confini nazionali. In questo caso, si torna a quanto già indicato nella circolare 31/E e riportato dall’istante nel suo interpello, ovvero che devono essere presenti alcuni “strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile acquistato sia stato adibito a dimora abituale”.
Fatte queste premesse, l’Agenzia sottolinea che, nel caso da lei preso in esame, la sussistenza di questi requisiti che evitino la decadenza dell’agevolazione, possa essere dimostrata presentando la documentazione adeguata. Quindi il contribuente può inviare i documenti che attestino il diritto a non decadere dall’agevolazione alla sede dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente, e questa sede poi valuterà se emettere l’avviso di liquidazione oppure se avvalersi di questi “strumenti di cooperazione amministrativa”, che altri non sono che alcuni accordi internazionali sul tema, come ad esempio la “Convenzione di Strasburgo” del 25/01/1988.
Senza entrare in spiegazioni tecnico-giuridiche, ci basti registrare quanto stabilito quindi dall’Agenzia, la quale scrive che, in merito ai documenti da presentare come prova, si considera funzionale presentare copia del rogito che dimostri l’acquisto dell’appartamento sito all’estero. Inoltre, come documentazione che provi che questo appartamento sia dimora abituale, si possono presentare all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate le fatture di fornitura di luce, acqua o gas intestata all’istante che facciano riferimento all’immobile in questione.
Tutti i documenti devono essere tradotti in lingua italiana e inviati tramite PEC o Raccomandata A/R all’ufficio territoriale competente dell’Agenzia delle Entrate, ovvero quello presso il quale fu presentato il rogito d’acquisto dell’appartamento acquistato in Italia dal contribuente. Ovviamente, conclude l’Agenzia, in questo caso e in tutte le altre fattispecie simili, l’invio della documentazione non esclude il fatto che l’Agenzia stessa possa effettuare azioni ordinarie di accertamento per valutare l’idoneità delle prove presentate.
