Un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate in merito alle agevolazioni prima casa in caso di donazione della precedente abitazione principale
Se si ha già un immobile su cui si gode delle agevolazioni prima casa e se ne acquista un secondo su cui si gode delle stesse agevolazioni, l’impegno ad alienare il primo immobile entro un anno dall’acquisto del secondo non è disatteso se questi è stato donato nei 12 mesi successivi all’acquisto del secondo immobile, anche in caso di successiva risoluzione dell’atto di donazione per mutuo consenso; questo accordo successivo, infatti, con cui l’immobile ritorna in possesso del proprietario originario, è da considerare come un nuovo atto di donazione diverso dal precedente.
È quanto deliberato dall’Agenzia delle Entrate con la recente risposta n° 77 del 2 febbraio scorso chiamata a rispondere ad un contribuente che, nel 2014, aveva comprato un appartamento per il quale aveva goduto delle agevolazioni “prima casa”, per poi acquistarne un altro nel 2017, usufruendo sempre delle agevolazioni, in quanto aveva dichiarato che avrebbe venduto il primo immobile nei 12 mesi successivi all’atto di acquisto della seconda unità immobiliare, secondo quanto previsto dalla normativa vigente, precisamente nell’art.1, comma 4-bis, Nota II-bis della Tariffa parte I allegata al TUIR. Successivamente, sempre nel 2017, l’istante vendeva il primo appartamento al padre con un atto di donazione. Ora il contribuente dichiara di voler risolvere il contratto di donazione “per mutuo consenso”, quindi sostanzialmente torna in possesso dell’appartamento precedentemente donato al padre, e ritiene che questa risoluzione per “mutuo consenso” non influisca sulle agevolazioni prima casa, delle quali egli aveva diritto sia per il primo che per il secondo acquisto.
Risposta dell’Agenzia
L’Agenzia parte ricordando che il comma 4-bis della Nota II-bis dell’Articolo 1 del TUIR, citato dal contribuente, “consente… al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa in relazione all’acquisto di un nuovo immobile, anche se già in possesso di altra abitazione acquistata con le suddette agevolazioni, a condizione che si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato”. Questa opportunità si applica per gli atti d’acquisto avvenuti dal 1° gennaio 2016. In relazione al caso in esame, l’istante ha venduto l’immobile pre-posseduto con un atto di donazione, e questo, secondo l’Agenzia delle Entrate, è sufficiente a continuare a godere delle agevolazioni prima casa. Questo perché l’alienazione dell’immobile entro 12 mesi si considera avvenuta nel caso in cui, come effettuato dall’istante, l’atto di donazione “venga successivamente risolto per mutuo consenso, in quanto la pattuizione con la quale si realizza la retrocessione del bene donato nuovamente in capo all’originario donante configura un nuovo atto di donazione”. Nel caso in esame, l’Agenzia ritiene quindi che le agevolazioni prima casa non decadano per il contribuente istante, quindi le agevolazioni stesse non possono essere revocate, proprio perché l’istante ha effettivamente alienato l’immobile comprato per primo entro i 12 mesi dalla data di acquisto del secondo immobile.
In generale, quindi, grazie a questo caso, l’Agenzia delibera che “lo scioglimento per mutuo consenso dell’alienazione” non possa rientrare “fra le fattispecie di decadenza dell’agevolazione in esame”, in quando questo scioglimento, ed il rientro in possesso dell’appartamento da parte del proprietario originario, ovvero il contribuente, avvengono con un nuovo atto di donazione, che nulla ha a che fare con l’atto di donazione avvenuto in precedenza, nel 2017.
In merito infine alla tassazione a cui sottoporre l’atto di risoluzione per mutuo consenso della donazione, l’Agenzia fa riferimento ad una precedente risoluzione, la n° 20 del 14/02/2014, in cui aveva sostenuto che “l’atto di risoluzione per mutuo consenso afferente ad un atto di donazione per il quale non è previsto alcun corrispettivo, deve essere assoggettato a registrazione in termine fisso, con applicazione dell’imposta in misura fissa”. Il contribuente aveva posto anche una domanda in merito all’esistenza di eventuali vincoli per una successiva rivendita dell’appartamento riacquisito per mezzo della risoluzione in esame. Bene, l’Agenzia conclude la sua risposta sostenendo che “non sussistono vincoli temporali, ai fini del mantenimento dell’agevolazione prima casa, per l’eventuale rivendita dell’immobile”.
