La rigenerazione urbana è un’opportunità preziosa per trasformare il tessuto edilizio di Roma, migliorando aree degradate e ottimizzando il patrimonio esistente. Tuttavia, l’attuazione della normativa è risultata spesso rallentata da rigidità di carattere amministrativo. In questo articolo facciamo il punto della situazione, prendendo in esame i numerosi vantaggi derivanti dalle opere di riqualificazione urbana e le criticità riscontrate in questo percorso, auspicando che la situazione possa evolversi in una direzione sempre più positiva per regalare nuova freschezza e vivacità a tante zone della Capitale che necessitano di un rinnovamento.
Rigenerazione urbana a Roma: l’evoluzione della normativa
Nella Regione Lazio, quando si parla di legge sulla rigenerazione urbana si fa riferimento alla n.7 del 18 luglio 2017 “Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio”, norma che ha di fatto sostituito il precedente “Piano Casa”, ossia la Legge Regionale n.21 del 2009. Quest’ultima aveva consentito, attraverso interventi di demolizione e ricostruzione, una serie di riqualificazioni all’interno del territorio regionale, dando forte impulso anche al miglioramento di molte aree di Roma, pur avendo alcune disposizioni particolarmente permissive che andavano oltre la filosofia iniziale con cui era nata.
Il Piano Casa era una normativa transitoria, per cui si è deciso di rendere strutturale la norma sulla rigenerazione urbana attraverso una legge specifica. Così, dal 19 luglio 2017 è entrata in vigore la L.R. n.7, che supera il Piano Casa, scaduto dal 1° giugno 2017. La nuova legge detta disposizioni legislative e regolamentari che hanno l’obiettivo di incentivare la riqualificazione di aree urbane degradate, e di contesti edilizi disorganici o incompiuti, di favorire l’ottimizzazione del patrimonio edilizio esistente, nonché di migliorare edifici sia residenziali che non residenziali attraverso interventi di demolizione e ricostruzione, efficientamento energetico e adeguamento sismico.
Le criticità sull’applicazione della L.R. n.7/2017 a Roma
Per fare in modo che la normativa regionale si adattasse alle peculiarità delle singole aree, ogni comune è stato chiamato a emanare decreti attuativi che consentissero di declinare la legge all’interno del proprio contesto urbano. A Roma, purtroppo, ci siamo trovati in una fase in cui, a causa di una certa rigidità normativa che più volte abbiamo riscontrato nell’edilizia del nostro territorio, l’attuazione della legge sulla rigenerazione urbana ha seguito un percorso lento, complesso e farraginoso, che ancora oggi, con non poca fatica, si tenta di semplificare.
Sarebbe invece molto importante e auspicabile che chi tiene le redini della gestione amministrativa agevolasse l’attuazione di questa norma, incentivando questo processo virtuoso di riqualificazione territoriale. Nella Capitale, così come in molti altri comuni della regione, esistono numerose costruzioni in condizioni di forte degrado che, oltre a deturpare il tessuto urbano, sono spesso oggetto di occupazioni abusive e ricettacoli di sporcizia, rifiuti e attività illecite. A Roma esistono numerose strutture dismesse, tra cui caserme, capannoni industriali e commerciali, immobili derivanti da attività fallite che potrebbero essere recuperati. Il territorio potrebbe decisamente rifiorire se la legge riuscisse nel suo intento di agevolare questa trasformazione.
Tutti i vantaggi della riqualificazione urbana
La rigenerazione urbana è un’importante opportunità su cui puntare, perché offre numerosi benefici:
- Accelerazione del processo autorizzativo: come vedremo meglio tra poco, i tempi di approvazione dei progetti sono notevolmente ridotti.
- Impatto positivo sul territorio: la riqualificazione degli spazi esistenti porta con sé un significativo miglioramento urbanistico e ambientale.
- Miglioramento dell’immagine dell’iniziativa: trasformare immobili esistenti, piuttosto che occupare nuovo suolo, è un’operazione virtuosa perché salvaguarda il territorio e migliora il contesto in cui ci si va a insediare.
Imprese edili: grazie alla riqualificazione, si abbattono i tempi di approvazione
Gli interventi di rigenerazione urbana, nel caso in cui non comportino modifiche alla volumetria né alterazioni dell’assetto del territorio su cui verrà realizzato il nuovo edificio, permettono un processo autorizzativo estremamente rapido. In alcuni casi, è possibile procedere persino con una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), qualora non sia prevista la demolizione del fabbricato ma solo un cambio di destinazione d’uso e interventi di natura estetica.
Un progetto di questo tipo, rientrante nella procedura della SCIA, può consentire di avviare i lavori nel giro di pochi mesi. Un vantaggio notevole, se pensiamo che i progetti di nuova edificazione su suolo “vergine” devono affrontare iter autorizzativi che possono richiedere fino a 8-10 anni.
Rigenerazione urbana nella Capitale: prospettive positive per il futuro
Bisogna comunque riconoscere che oggi la legge sulla rigenerazione urbana sta iniziando a prendere maggiormente piede anche a Roma, permettendo l’avvio di numerosi interventi edilizi. Se ne potrebbero citare diversi: ad esempio, si sta lavorando molto sulla demolizione di vecchi edifici adibiti a uffici aziendali situati in contesti ormai a vocazione residenziale, dove tali strutture non hanno più motivo di esistere. Operazioni di questo genere contribuiscono a dare nuova vita alla città, portando una ventata di freschezza e rinnovamento.
Guardando al futuro, sono ottimista: stiamo vivendo un cambiamento positivo, perché la rigenerazione urbana sta trovando applicazione in tante situazioni, anche se c’è ancora molto da fare per portare ulteriori miglioramenti. Basti pensare al fatto che alcune leggi oggi in vigore risalgono agli anni ’60, se non addirittura agli anni ’40, e risultano ormai inadatte a una realtà profondamente trasformata.
Ciò che auspichiamo è che l’applicabilità della legge sulla rigenerazione urbana possa essere ulteriormente ampliata, ad esempio consentendo cambi di destinazione d’uso per quegli immobili che, con la loro destinazione originaria, non riescono più a trovare un utilizzo adeguato sul mercato.
Residenze Immobiliare, in prima linea per la riqualificazione urbana
Noi di Residenze Immobiliare vantiamo un ruolo di rilievo nel settore della rigenerazione urbana. Gli imprenditori edili ci tengono particolarmente in considerazione per interventi di questo tipo, perché grazie alla nostra profonda conoscenza del territorio e all’analisi preliminare di fattibilità che eseguiamo, siamo in grado di sviluppare progetti che si inseriscono in modo armonioso nel contesto di riferimento. In ambito di rigenerazione urbana, inoltre, la nostra azienda riesce a intervenire in modo trasversale su tutta la filiera del processo decisionale, garantendo un approccio strategico e consapevole.
Per quanto riguarda i progetti che gestiamo attualmente, quelli di demolizione e ricostruzione – quindi rientranti nel campo della riqualificazione territoriale – hanno un peso maggiore, nel nostro portafoglio, rispetto alle nuove costruzioni. Esempi concreti di questo impegno sono:
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