In Italia, per costruire o realizzare interventi edilizi è necessario ottenere, in base alla situazione, il permesso di costruire o la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), tranne che per i casi che rientrano nell’edilizia libera. Se tali obblighi non vengono osservati o non si rispettano le condizioni stabilite nel permesso, si parla di abuso edilizio. Oggi vogliamo affrontare un argomento cruciale per chi vuole sanare questo tipo di interventi: la doppia conformità urbanistica, presupposto che, prima del Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), era imprescindibile per sanare gli abusi formali (che si differenziano da quelli sostanziali). Vedremo quindi in cosa consiste la doppia conformità e quando si applica, il tutto alla luce dei cambiamenti introdotti dal Decreto Salva Casa. Un approfondimento utile per i proprietari degli immobili che devono avanzare questo tipo di richiesta, ma anche per i tecnici che si trovano a gestire simili casistiche.
Che cos’è la doppia conformità?
La normativa italiana prevede la possibilità di regolarizzare determinate opere edilizie tramite la concessione di una sanatoria. Attraverso questo iter, infatti, si può ottenere un’autorizzazione retroattiva per le opere svolte in maniera illecita. Sono ammissibili a questa procedura gli abusi formali, ossia quelli in cui il lavoro, pur in assenza o in difformità del titolo, rispetta la disciplina edilizia. Per ottenere tale sanatoria bisogna soddisfare il requisito della doppia conformità, anche se, come vedremo fra poco, il D.L. 69/2024 ha portato alcune modifiche in tal senso.
Ma cosa implica esattamente la doppia conformità? Questo principio (previsto dal D.P.R. 380/01, ossia il Testo Unico dell’Edilizia) prevede che, in caso di interventi edilizi realizzati senza il necessario permesso o in difformità da esso, sia possibile ottenere un permesso in sanatoria se le opere risultano conformi alla normativa urbanistica-edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.
Cosa si intende per accertamento di conformità
La procedura che consente di regolarizzare questo tipo di interventi si chiama accertamento di conformità. Si tratta di uno strumento, regolamentato dal Testo Unico dell’Edilizia, utilizzato per sanare abusi formali, ovvero interventi che sono stati effettuati in conformità con le leggi e i regolamenti in ambito edilizio, ma per i quali non è stato chiesto un titolo edilizio, o che sono difformi rispetto ad esso.
Precisiamo che la sanatoria non va confusa con il condono edilizio che, invece, è un provvedimento straordinario che permette di regolare gli abusi “sostanziali”, ovvero quelli che non avrebbero mai ottenuto approvazione, come le costruzioni su aree non edificabili. L’accertamento di conformità, quindi, riguarda solo gli abusi formali e non quelli sostanziali.
Esempio di doppia conformità urbanistica
Per capire meglio il significato di doppia conformità urbanistica facciamo un esempio pratico: supponiamo che, quindici anni fa, una persona abbia effettuato degli interventi nella propria abitazione, ampliandola senza chiedere il titolo edilizio che serviva. In base al principio della doppia conformità, regolarizzare la situazione sarebbe possibile solo se la normativa urbanistico-edilizia dell’epoca permetteva questa opera e se anche la normativa attuale non ponesse limiti a riguardo. In mancanza della doppia corrispondenza, non sarebbe possibile sanare.
Doppia conformità e sanatoria edilizia: le novità del Piano Salva Casa
Come abbiamo visto, dunque, la doppia conformità urbanistica era considerata un presupposto fondamentale per sanare gli abusi formali. Il recente D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa o Piano Salva Casa) ha però introdotto alcune importanti modifiche. Vediamo meglio cosa è stato cambiato con questo decreto entrato in vigore il 30 maggio 2024 e che ora deve essere convertito in legge (passaggio che, probabilmente, comporterà modifiche e integrazioni).
Cosa prevede la sanatoria 2024 in merito alla doppia conformità
Come abbiamo visto parlando del condono edilizio 2024, il D.L. 69/2024 è intervenuto sul Testo Unico dell’Edilizia. In particolare, ha previsto due nuove modalità di accertamento di conformità in sanatoria:
- Gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso di costruire, così come quelli eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA, richiedono il superamento della doppia conformità. Secondo la nuova normativa (art. 36-bis) è sufficiente dimostrare la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia al momento della realizzazione dell’intervento.
- Gli interventi eseguiti in assenza, in totale difformità o con variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA richiedono, data la loro maggiore gravità, il rispetto dell’attuale regime di doppia conformità urbanistica ed edilizia.
Come capiamo, dunque, vi è una semplificazione della sanatoria per gli abusi parziali o di carattere “minore”, mentre non è cambiato l’iter per quelli più gravi.
Accertamento di conformità urbanistica: come si richiede per la sanatoria “semplificata”
Dal 30 maggio 2024, quindi, chi deve regolarizzare abusi minori potrà presentare una richiesta di permesso di costruire in sanatoria, secondo le nuove modalità, rilasciato dallo Sportello Unico Edilizia. Quest’ultimo potrà condizionare il rilascio del permesso all’esecuzione preventiva, entro determinate tempistiche, degli interventi necessari a garantire il rispetto della normativa riguardante, ad esempio, i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, ma anche l’efficienza energetica di edifici e impianti, il superamento delle barriere architettoniche e la rimozione delle opere non sanabili.
Per ottenere il permesso di costruire in sanatoria per parziali difformità, è inoltre necessario allegare una dichiarazione di un professionista abilitato che dimostri la conformità edilizia al momento della realizzazione dell’intervento e la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda. In mancanza di documentazione che accerti la data di esecuzione dell’opera, il tecnico può emettere una dichiarazione di cui si assume la propria responsabilità.
Se gli interventi in questione sono stati realizzati senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio deve richiedere un parere vincolante all’autorità competente per la gestione del vincolo, al fine di verificare la compatibilità paesaggistica del lavoro.
Sanzioni e tempistiche
Ricordiamo anche che il rilascio del permesso o della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento di una sanzione pecuniaria corrispondente al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi svolti. Per quanto riguarda invece le tempistiche di risposta, queste cambiano in base alla richiesta (permesso di costruire in sanatoria, SCIA in sanatoria o in caso di interventi in mancanza o in difformità dell’autorizzazione paesaggistica).
Chi volesse maggiori informazioni sulla doppia conformità urbanistica e sulle novità apportate può consultare il D.L. 69/2024 oppure può rivolgersi a Residenze Immobiliare, realtà sempre aggiornata sulle normative di settore, sia per i privati sia per i tecnici e i professionisti che lavorano in questo ambito.
