Edilizia Agevolata

La Legge 167/1962 – interventi P.E.E.P. (Piani di Edilizia Economica Popolare)

Quando si parla di costruzioni in Legge 167 si fa riferimento a quegli interventi di Edilizia Residenziale Pubblica che vengono attuati a seguito di una apposita Convenzione stipulata con il Comune, per mezzo della quale la pubblica amministrazione concede, previa assegnazione a imprese e cooperative, su delle aree acquisite tramite esproprio o tramite cessione volontaria del proprietario, la possibilità di realizzare interventi di Edilizia Residenziale Agevolata Convenzionata in Diritto di Superficie e/o Diritto di Proprietà.

La Convenzione, che in termini più elementari si traduce in “Accordo”, viene appunto sottoscritta tra l’ex proprietario del fondo espropriato, il Comune e le imprese e/o cooperative edilizie. Nel documento sottoscritto la pubblica amministrazione va a delineare i criteri di assegnazione delle aree sulle quali realizzare le unità immobiliari e/o la riduzione del cosiddetto contributo concessorio. Con la convenzione le imprese e le cooperative si assumono contestualmente l’impegno, che dovrà comunque essere perfezionato con la sottoscrizione di un formale Atto d’obbligo, sia per la realizzazione delle opere di urbanizzazione che per il rispetto dei criteri per l’edificazione degli alloggi.

Contenuto della Convenzione

1. il corrispettivo della concessione del diritto di esproprio e le modalità del relativo versamento da parte degli operatori assegnatari;
2. il corrispettivo delle opere di urbanizzazione, le quali dovranno comunque essere realizzate a cura del Comune;
3. le caratteristiche costruttive sia degli edifici che delle tipologie degli alloggi da realizzare;
4. i termini di avvio ed ultimazione sia degli edifici che delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria;
5. l’obbligo di rispettare prezzi massimi di cessione o alternativamente i canoni di locazione concordati in base ai parametri i quali dovranno essere indicati nella convenzione;
6. i criteri per che dovranno essere utilizzati per determinare il corrispettivo da versare al termine del primo periodo di concessione del diritto di superficie alla scadenza dei primi 99 anni.

Diritto di superficie

Il diritto di superficie non è altro che la disponibilità dell’area che il Comune concede agli operatori per 99 anni rinnovabili, dagli aventi causa, per ulteriori 99, da richiedere almeno un anno prima della scadenza del primo periodo. Questa concessione viene ovviamente estesa ai futuri proprietari delle unità immobiliari.

Diritto di proprietà

Quando la cessione dell’area è volontaria, ovvero è il proprietario del fondo a proporlo al Comune si può verificare che la pubblica amministrazione, a titolo di indennizzo al proprietario del fondo espropriato, retroceda una parte dell’area espropriata, sulla quale egli potrà realizzare alloggi rispettando però gli stessi vincoli di tutti gli altri operatori. L’unica differenza è data dal fatto che coloro che acquisteranno gli immobili su quest’area non avranno il vincolo dei 99 anni e non potranno beneficiare di contributi a fondo perduto.

Requisiti soggettivi per l’acquisto di immobili in edilizia convenzionata

Tutti coloro che desiderano acquistare un immobile da realizzare o realizzato in edilizia convenzionata devono essere in possesso di requisiti soggettivi i quali dovranno essere dimostrati al momento della effettiva assegnazioni o stipula dell’atto definitivo di compravendita. I requisiti per poter procedere sono i seguenti:

1. Essere cittadino italiano o CEE o extra comunitario residente in Italia da almeno 5 anni esercente attività lavorativa stabile;
2. Non essere titolare del diritto di proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione, su altro alloggio adeguato alle esigenze del proprio nucleo familiare, nell’ambito territoriale ove è localizzato l’intervento;
3. Non aver ottenuto per sé o per altri componenti il proprio nucleo familiare, negli ultimi 20 anni l’assegnazione in proprietà o con patto di futura vendita di un alloggio costruito attraverso il contributo concesso dallo stato o da altro ente pubblico in qualunque città italiana;

Requisiti soggettivi per l’accesso ai contributi a fondo perduto

Per poter accedere ai contributi a fondo perduto previsti in Edilizia Agevolata Convenzionata Sovvenzionata, l’acquirente non deve aver mai beneficiato di altre agevolazioni per l’acquisto della prima casa sotto forma di contributi pubblici e possedere un reddito per nucleo familiare non superiore a quello indicato all’interno della Determina dirigenziale in vigore al momento della richiesta;

Prezzi massimi di cessione

Gli operatori possono vendere o alternativamente concedere in locazione gli alloggi e loro pertinenze che saranno realizzati in questi piani, in entrambi i casi hanno l’obbligo di attenersi ai prezzi massimi di cessione. Tali vincoli sono contenuti nelle Convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179 sia per la concessione in diritto di proprietà che superficie.

Contributi a fondo perduto

Gli alloggi realizzati in edilizia agevolata convenzionata, oltre a prevedere un prezzo già calmierato da parte del Comune, possono altresì beneficiare di contributi a fondo perduto in conto capitale o in alternativa in conto interesse. Detti contributi vengono erogati agli operatori i quali a loro volta li trasferiscono sotto forma di sconto a coloro in possesso dei requisiti soggettivi reddituali calcolati secondo fasce di reddito specifiche. Normalmente i contributi vengono commisurati al reddito derivante dal cumulo del nucleo familiare, pertanto su tre differenti fasce di reddito si vanno a determinare tre differenti montanti di contributo. Più il reddito è basso più sarà elevato il contributo previsto. Alcuni contributi vengono invece erogati purché l’acquirente rientri nella fascia di reddito più alta prevista dalla determina dirigenziale in vigore al momento. I contributi a fondo perduto possono essere di due differenti tipologie:

• in conto capitale: questi contributi vengono erogati sotto forma di sconto suo prezzo di acquisto dell’unità immobiliare, incidono pertanto direttamente sul prezzo finale;
• in conto interesse: questi altri invece vengono erogati in conto interesse, pertanto andranno a ridurre il carico di interesse che graverà sull’immobile oggetto della compravendita, e potrà ridurre fino al 70% l’ammontare dell’interesse previsto per la quota finanziata.

Obblighi in sede di rivendita

Tutti gli acquirenti degli immobili acquistati in diritto di proprietà o superficie hanno l’obbligo di rispettare in sede di vendita il prezzo massimo di cessione sopportato per l’acquisto, fatto salvo la rivalutazione ISTAT. In diritto di superficie non sono contemplati divieti per la successiva vendita dell’immobile non è però escluso che possano essere previsti, così come nella maggior parte dei casi, limitazioni temporali all’alienazione come nel caso più frequente, dove si prevede l’obbligo dei cinque anni, salvo, su autorizzazione degli organi competenti, di poter vendere mantenendo l’obbligo di rispetto del prezzo massimo di cessione.

Affrancazione dal prezzo massimo di cessione

I vincoli di cui sopra possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, attraverso la sottoscrizione di una nuova convenzione da stipulare in forma pubblica, quindi in presenza di un notaio ed è comunque subordinata al versamento di un corrispettivo per l’affrancazione in misura pari ad una percentuale del corrispettivo La percentuale viene misurata tenendo conto di eventuali riduzioni da commisurare alla durata residua del vincolo,

Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà

Nella maggior parte dei casi il primo assegnatario o proprietario dell’unità immobiliare può chiedere la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà piena, detta trasformazione consente contemporaneamente di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione, ovvero il canone massimo di locazione. Ovviamente il tutto è subordinato alla stipula di un’apposita convenzione ed è soggetto al versamento di un corrispettivo per l’affrancazione.

Sentenza 16 settembre 2015, n. 18135 a Sezioni Unite della Corte di Cassazione

La tanto discussa sentenza in oggetto che, solo coloro i quali hanno avuto il dispiacere di trovarcisi a cavallo della sua emissione per una compravendita possono comprenderne appieno le problematiche che può aver ingenerato, in realtà non ha fatto altro che riaffermare il contenuto della Legge 106/2011 la quale già aveva stabilito che il vincolo del prezzo nelle cessioni successive di un alloggio acquistato edilizia agevolata potesse essere rimosso solo con la stipula di un’apposita convenzione con il Comune, per mezzo della quale, attraverso il pagamento di un indennizzo (affrancazione), si potessero rimuovere detti vincoli. Tale sentenza non non ha fatto quindi altro che ribadire una norma già preesistente. Pertanto tutti coloro che acquistano un immobile  in edilizia agevolata convenzionata, sia esso in diritto di superficie o proprietà, alla scadenza del quinquennio (termine all’interno del quale si ricade comunque in un vincolo di inalienabilità temporanea), previa sottoscrizione di apposita Convenzione con il Comune e previa richiesta del corrispettivo di affrancazione, possono procedere alla rimozione del vincolo del prezzo e perfezionare pertanto la vendita dell’immobile al prezzo di libero mercato. Ovviamente qualora il mercato abbia mantenuto i valori allineati a quelli del primo acquisto, il proprietario potrà rivendere il proprio immobile rispettando il prezzo indicato quale massimo di cessione originario, aumentato dei parametri ISTAT intercorsi dalla data di acquisto a quella della effettiva vendita.

Opere di Urbanizzazione

Queste si possono dividere in opere primarie ed opere secondarie

Le primarie sono quelle che devono essere realizzate ai fini della fruibilità dell’unità immobiliare e riguardano le strade a servizio degli insediamenti, compresi gli allacciamenti alla viabilità principale dei lotti edificabili, i parcheggi, le fognature ed i relativi impianti di depurazione; le condutture per l’acqua potabile e gli impianti per la distribuzione dell’energia elettrica comprese le cabine secondarie; la rete del gas, la rete telefonica; l’illuminazione pubblica; gli spazi di verde pubblico attrezzato, comprese le aree a servizio dei singoli edifici.

Rientrano invece nelle opere di urbanizzazione secondaria, le scuole dalla materna alle medie, compresi quindi asili nido ed elementari, i mercati di quartiere; i luoghi di culto; i centri di aggregazione sociale e le aree verdi di quartiere.