Come vendere casa: tutti i passaggi da seguire

La vendita di una casa è un’attività complessa e delicata, che richiede una serie di conoscenze e accortezze. Informarsi attentamente prima di intraprendere questo percorso permette di prendere le giuste decisioni e di muoversi con la massima consapevolezza. In questa guida vogliamo quindi accompagnarvi attraverso i passaggi principali della compravendita di un immobile, dalla valutazione ai documenti necessari, passando per tutte le fasi della procedura, oltre a fornirvi alcuni consigli utili per vendere più velocemente.

Cosa fare prima di vendere una casa

Prima di vendere una casa, è bene avere ben chiari i passaggi e gli adempimenti principali da rispettare, in modo da essere preparati rispetto alle attività che si dovranno affrontare. Questo tenendo conto del fatto che, come vedremo meglio fra poco, affidarsi a un’agenzia immobiliare offre il vantaggio di essere supportati da professionisti nelle varie fasi del processo, senza doversi muovere in autonomia. Ecco alcuni degli aspetti che è importante conoscere e che vedremo meglio nel corso dell’articolo:

• Prima di procedere con la vendita, servirà un calcolo accurato del valore della casa da parte di esperti.
  Sarà necessario reperire tutta la documentazione relativa all’immobile.
• Sarà utile conoscere l’iter preciso che segue una compravendita immobiliare.
• L’abitazione andrà promossa in modo adeguato per intercettare possibili acquirenti e dovrà essere sempre presentata al meglio in occasione delle visite.
• Servirà essere a conoscenza delle eventuali tasse da pagare sulla vendita.

Ma partiamo da un primo punto importante: a chi affidarsi per il processo di vendita?

A chi rivolgersi per vendere una casa: fai da te o agenzia?

Si può scegliere di vendere casa in autonomia oppure conferire il mandato a un’agenzia immobiliare. Vendere una casa da privati può essere vantaggioso dal punto di vista dei costi, perché si evitano le commissioni che spettano all’agenzia, ma ciò comporta un impegno maggiore in termini di tempo e di attenzione, oltre al bisogno di conoscere, almeno a livello base, le regole generali dei contratti e delle norme edilizie e urbanistiche. Ci sono tanti elementi da considerare e gestire: intraprendere questa strada da soli rischia di essere molto impegnativo e può portare a commettere errori che mettono a repentaglio l’intera iniziativa. 

Al contrario, affidarsi a un’agenzia immobiliare offre diversi vantaggi. Quest’ultima, infatti:

• si occuperà di promuovere l’immobile;
• saprà indicare al proprietario il giusto prezzo di vendita;
• verificherà tutti gli aspetti tecnici, legali e burocratici richiesti;
• reperirà i documenti mancanti, aggiornerà e analizzerà tutta la documentazione;
• gestirà le visite dei potenziali acquirenti;
• personalizzerà la proposta d’acquisto e il preliminare di compravendita in base ai documenti dell’immobile;
• consiglierà e affiancherà il proprietario, guidandolo verso le giuste decisioni;
• incaricherà figure tecniche per eventuali pratiche urbanistiche o catastali;
• in definitiva, libererà il committente dallo stress, dalle responsabilità e dalla perdita di tempo che seguire la pratica in autonomia comporterebbe.

Come scegliere un’agenzia immobiliare?

Un’agenzia immobiliare affidabile dovrebbe:

• mostrare disponibilità, essere pronta a chiarire ogni dubbio e rispondere tempestivamente e in modo chiaro a domande e richieste;
• avere una buona reputazione ed esperienza;
• conoscere il mercato della zona in cui si trova la casa;
• offrire servizi di marketing che favoriscono la vendita dell’immobile;
• avere un sito internet dove è possibile consultare i servizi offerti e valutare l’expertise dell’agenzia.

Da questo punto di vista Residenze Immobiliare si distingue per l’attenzione che dedica alla cura del cliente. L’agenzia, infatti, segue il committente in tutte le fasi della compravendita, dal conferimento dell’incarico fino all’appuntamento davanti al notaio e lo libera da tutte le incombenze burocratiche e legali che caratterizzano la procedura. Affidarsi a Residenze Immobiliare, inoltre, comporta un ulteriore vantaggio nel momento in cui si vuole vendere la casa e acquistarne un’altra: l’immobile che si intende comprare, infatti, grazie alla permuta in conto vendita, viene prenotato firmando una proposta di acquisto subordinata alla vendita della propria abitazione. 

La valutazione dell’immobile: il primo passo per la vendita

Generalmente, le agenzie si occupano anche della valutazione immobiliare, step fondamentale per determinare il valore della casa in modo preciso. La valutazione è un processo complesso che non implica solo le caratteristiche dell’abitazione, ma che tiene conto anche di una serie di altri fattori, come la zona in cui si trova l’edificio. Le case in centro, ad esempio, avranno sicuramente prezzi più alti rispetto a quelle in periferia. 

Esiste una formula specifica per calcolare il valore di mercato di una casa, che tiene conto di vari elementi quali la superficie commerciale, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito: la illustriamo meglio nell’approfondimento dedicato a come valutare un’abitazione. In generale, comunque, è opportuno affidarsi a un professionista, come l’agente immobiliare, per definire il prezzo di vendita in modo corretto. Errori di valutazione, infatti, possono portare a fissare una somma troppo bassa o troppo alta: nel primo caso si rischia di vendere l’immobile a una cifra inferiore al suo reale valore, nel secondo di rendere difficile la vendita. 

Da questo punto di vista, Residenze Immobiliare propone a tutti i clienti proprietari di un immobile una valutazione immobiliare gratuita, garantendo un servizio professionale e la possibilità di ottenere, in caso di richiesta, documenti di stima che possono essere usati anche a fini legali. 

Quali documenti servono per vendere una casa?

Per vendere un’abitazione è fondamentale assicurare la massima trasparenza mostrando una serie di documenti che attestino la conformità e lo stato legittimo dell’immobile, tutelando il compratore. Sono diversi i documenti e le certificazioni richieste, per cui sarebbe opportuno che il venditore avesse tutto il necessario già prima di mettere l’abitazione sul mercato per evitare possibili ritardi burocratici. Tra i documenti necessari per vendere una casa citiamo, ad esempio:

• Attestato di Prestazione Energetica (APE);
• atto di provenienza;
• visura catastale;
• visura ipotecaria;
• planimetria catastale;
• certificato di agibilità;
• altri documenti tra cui, ad esempio, certificati di conformità degli impianti, regolamento condominiale (in caso di un condominio) e contratto di locazione, qualora l’abitazione fosse affittata;
• in caso di vendita di una casa ereditata, è necessario tenere presente che serviranno ulteriori documenti specifici. 

Vendere casa: come funziona la procedura?

Entriamo ora più nel dettaglio e vediamo quali sono le fasi principali in cui si articola la vendita di una casa, considerando una situazione in cui ci si affida a un’agenzia immobiliare. Dalla fase promozionale al rogito davanti al notaio, ecco gli step più importanti.

1 – Valutazione, fase promozionale e visite dei potenziali acquirenti

Come anticipato, in genere l’agenzia si occupa della valutazione immobiliare e, successivamente, di tutto ciò che riguarda la fase promozionale. Questo passaggio prevede la realizzazione di foto professionali degli spazi interni ed esterni, la cura dell’home staging, ossia una strategia di marketing utilizzata per presentare al meglio l’abitazione, e la creazione di annunci specifici. Lo step successivo vedrà l’agenzia coinvolta nell’organizzazione e gestione delle visite dei potenziali acquirenti. 

2 – Proposta d’acquisto

La proposta d’acquisto consiste nella presentazione, da parte di un possibile acquirente, di un’offerta economica al proprietario, il quale è libero di decidere se accettarla o meno. Così facendo, la persona esplicita l’intenzione di comprare la casa e la cifra che è disposta a spendere. Di solito, la proposta è accompagnata da una piccola somma di denaro, come una sorta di anticipo. 

3 – Preliminare di compravendita

Dopo l’accettazione della proposta da parte del venditore, segue il preliminare di compravendita (noto anche come “compromesso”), in cui le parti si impegnano a vendere e acquistare l’immobile. Si tratta di un contratto vincolante e dettagliato che precede il rogito, con cui venditore e acquirente si accordano reciprocamente per sottoscrivere in futuro un contratto di compravendita definitivo. Per una maggiore tutela, quest’ultimo può essere autenticato da un notaio, inoltre va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. A garanzia dell’impegno preso, l’acquirente è tenuto a versare una caparra confirmatoria. 

Per maggiori informazioni su questa tipologia di accordo, è possibile leggere l’approfondimento dedicato agli errori da evitare nel preliminare di compravendita. 

4 – Rogito notarile

Il rogito notarile che, come si evince dal nome, va stipulato in presenza di un notaio, è il documento finale che formalizza il trasferimento di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Il rogito viene realizzato sulla base di quanto stabilito nel preliminare di vendita e il notaio è tenuto a leggere l’atto ad alta voce, assicurandosi che le parti coinvolte comprendano il contenuto e le sue implicazioni prima di sottoscriverlo. Sempre il giorno del rogito, l’acquirente deve effettuare il pagamento del prezzo di acquisto davanti al notaio; in seguito avviene la consegna delle chiavi. 

Tasse di compravendita: quali sono e chi deve pagarle?

In generale, come abbiamo visto parlando di tasse sulla casa, il venditore è tenuto a pagare le tasse sulla vendita se ottiene una plusvalenza, dunque se ricava un guadagno nel caso in cui il prezzo di vendita sia maggiore di quello di acquisto. La tassazione sulla plusvalenza non si applica in tutte le situazioni: ad esempio, non è richiesta se l’immobile è stato ereditato, se è stato acquistato o costruito da più di cinque anni, ma anche se è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita.

La Legge di Bilancio 2024 (legge n.213/2023) ha inoltre introdotto la plusvalenza da Superbonus: se un immobile ristrutturato grazie al Superbonus viene venduto entro 10 anni dal termine dei lavori, la plusvalenza generata dalla vendita è soggetta a tassazione. Anche in questo caso, però, ci sono casistiche in cui quest’ultima non si applica.

Come vendere casa velocemente: alcuni consigli

Riprendendo alcune delle indicazioni viste finora, ecco dei suggerimenti per vendere casa più rapidamente: 

• Affidarsi a un’agenzia consente di risparmiare tempo, energie e di evitare errori che possono compromettere la vendita.
• Procedere con una corretta valutazione immobiliare permette di non rischiare di avere difficoltà nella vendita o di vendere la casa a un prezzo troppo basso.
• Preparare i documenti in anticipo consente di prepararsi per tempo e di evitare ritardi.
• Far sì che prima di ogni visita l’immobile sia pulito e in ordine aiuta a fare un’ottima impressione sui possibili acquirenti.
• In certi casi, anche investire in alcuni lavori di ristrutturazione potrebbe essere utile per aumentare il valore della casa.

Chi sta valutando di vendere un immobile può affidarsi alla competenza di Residenze Immobiliare, marchio leader a Roma nella compravendita di immobili. Chiunque volesse saperne di più può consultare i servizi immobiliari messi a disposizione: dalla valutazione dell’abitazione fino al momento del rogito, l’agenzia è sempre al fianco dei clienti con l’obiettivo di supportarli in un momento tanto importante e delicato come questo.