Il possesso di beni immobili, così come la loro messa a reddito e i trasferimenti immobiliari (pensiamo ad esempio alla vendita di un’abitazione) sono oggetto di imposte specifiche. Le tasse sulla casa sono diverse e cambiano in base alla circostanza per cui sono dovute, ma anche ad altri fattori. La “prima casa”, ad esempio, gode di alcune agevolazioni rispetto alle seconde case. Facciamo dunque più chiarezza in merito con questa guida dedicata alle tasse sulle abitazioni legate alla compravendita, alla messa a reddito e al possesso di immobili.
Quali sono le tasse sulla casa nel 2024?
Le tasse sulle casa, come in parte anticipato, si possono dividere in alcune principali categorie:
- le tasse legate ai trasferimenti di proprietà (come compravendita, successioni e donazioni);
- tasse sul reddito derivante dagli immobili (Irpef e cedolare secca);
- tasse sul possesso dell’immobile (IMU e Tari).
Vediamo le singole casistiche più nel dettaglio.
Le tasse dovute per i trasferimenti immobiliari
Dalla compravendita alla successione, vediamo meglio le circostanze che comportano delle tasse per il trasferimento di proprietà e capiamo che tipo di imposte sono richieste.
Tasse per la compravendita di immobili
Iniziamo parlando delle tasse dovute quando si acquista un’abitazione nei casi in cui non sia prevista l’agevolazione per la “prima casa”, di cui parleremo fra poco. Come si legge sul sito dell’Agenzia delle Entrate, quando il venditore è un privato o un’impresa con vendita esente da Iva l’acquirente dovrà versare:
- un’imposta di registro del 9% del valore catastale;
- un’imposta ipotecaria fissa di 50 euro ;
- un’imposta catastale fissa pari a 50 euro.
Compravendita immobiliare: quando si paga l’IVA?
In linea generale l’acquisto di un immobile da un’impresa è esente da Iva, dunque, tuttavia esistono delle eccezioni che riguardano:
- le cessioni da parte di imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati che avvengono entro 5 anni dalla conclusione della costruzione o dell’intervento;
- le cessioni da parte di imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati che avvengono dopo i 5 anni, nel momento in cui il venditore assoggetta l’operazione a Iva;
- le cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali il venditore ha scelto di sottoporre l’operazione a Iva.
Specifichiamo che la scelta di sottoporre la vendita dell’immobile a Iva deve essere espressa nel contratto di vendita o nel contratto preliminare.
Quando si applica l’Iva, chi acquista la casa sarà tenuto a versare:
- l’Iva al 10% (se non ha la possibilità di usufruire delle agevolazioni sulla “prima casa” dove l’Iva è più bassa), oppure l’Iva al 22% per gli immobili appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 (ossia gli immobili di lusso).
- Imposta di registro fissa, imposta ipotecaria fissa e imposta catastale fissa, ognuna pari a 200 euro.
Come funziona la plusvalenza nella cessione immobiliare?
La plusvalenza è la differenza positiva tra il prezzo con cui un immobile viene venduto e il suo prezzo d’acquisto. In altre parole, è il guadagno che si ottiene con la rivendita di un immobile di proprietà in seguito a un aumento del valore tra il costo di acquisto e quello di vendita. La plusvalenza viene tassata, ma non in tutti i casi. La tassazione non si applica ad esempio se l’immobile è stato ereditato, se è stato acquistato o costruito da più di cinque anni, oppure se è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto o la costruzione e la vendita.
Plusvalenza da Superbonus
Restando in tema di plusvalenza, è interessante conoscere una novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (legge n.213/2023) e che riguarda la cosiddetta plusvalenza da Superbonus. La legge, infatti, ha stabilito che se un edificio ristrutturato grazie al Superbonus viene venduto entro 10 anni dalla conclusione delle opere, la plusvalenza relativa alla vendita viene tassata al 26%. Anche in questo caso, però, ci sono delle casistiche in cui la tassazione non si applica e che riguardano, in particolare, gli edifici acquisiti grazie a successione ereditaria e le situazioni in cui la casa è stata usata come abitazione principale dal venditore o dai suoi familiari per la maggior parte del tempo nei dieci anni precedenti.
Tasse per il trasferimento di immobili per donazione o successione
Chiudiamo questo approfondimento sulle tasse legate ai trasferimenti immobiliari citando gli immobili ricevuti in eredità o in donazione. In questi casi, infatti, sono dovute l’imposta di successione e donazione, che cambia a seconda del grado di parentela tra chi dispone del bene e chi lo riceve, l’imposta ipotecaria e catastale.
Tasse sulla casa: le imposte sul reddito
La messa a reddito di un immobile tramite locazione porta al pagamento di determinate imposte, ossia l’Irpef o la cedolare secca. L’Irpef e le relative addizionali non sono applicabili agli edifici soggetti a IMU non concessi in locazione. Tuttavia, se questi immobili si trovano nello stesso Comune in cui è situata l’abitazione principale del proprietario, la loro rendita catastale contribuisce al reddito imponibile Irpef. Questi edifici devono comunque essere indicati nel modello “Redditi Persone Fisiche” o nel 730.
La cedolare secca, invece, è un’imposta sostitutiva dell’Irpef che può essere applicata ai contratti di locazione di edifici a uso abitativo. Il contratto deve avvenire tra persone fisiche che non svolgono attività di impresa, arte o professione. L’aliquota è pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, mentre è pari al 10% per i contratti a canone concordato. Questa formula, che può essere utilizzata anche per le locazioni brevi, permette di ottenere alcuni vantaggi, ad esempio l’esenzione dal bollo, dall’imposta di registro, inoltre il canone d’affitto non si cumula con gli altri redditi ai fini Irpef e addizionali. Tuttavia bisogna valutare il singolo caso, confrontandosi con esperti, per capire quale può essere l’opzione migliore tra Irpef e cedolare secca.
Cedolare secca: le novità del 2024
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un cambiamento importante anche per quanto riguarda la cedolare secca, portando a un incremento della sua percentuale negli affitti brevi dal 21% al 26%, aumento che non riguarda la prima casa data in affitto con contratto breve, ma si applica solo dal secondo immobile locato.
Tasse per il possesso degli immobili
Le tasse sulla casa legate al possesso degli immobili sono:
- IMU: si tratta dell’acronimo di Imposta Municipale Propria e va pagata in virtù del possesso di un immobile. Tranne che per gli immobili di lusso, l’IMU non è dovuta per l’abitazione principale.
- Tari: si tratta della tassa sui rifiuti, che va versata da chi possiede o detiene, a qualsiasi titolo, l’immobile in questione.
Imposte comunali sulla casa
Un tempo esisteva l’Imposta Comunale sugli Immobili, l’ICI, tassa che è stata in vigore dal 1993 al 2011 e che i proprietari degli immobili erano tenuti a versare. Successivamente l’ICI è stata sostituita dall’IMU.
Le tasse sulla prima casa
L’acquisto della “prima casa”, come anticipato, gode di un’agevolazione fiscale significativa in determinate circostanze. Uno dei requisiti per usufruirne è che l’abitazione non rientri tra gli immobili di lusso.
Se si compra l’abitazione da un privato o da un’impresa che vende l’immobile in esenzione Iva, spetta un’imposta di registro pari al 2% sul valore catastale (invece che al 9%), mentre imposta ipotecaria e catastale sono di 50 euro ciascuna. Se a vendere la casa è un’impresa che non applica l’esenzione Iva, invece, chi acquista è tenuto a versare l’Iva al 4% sul prezzo di vendita dell’immobile, anziché al 10% come avviene normalmente. Imposta di registro, imposta catastale e imposta ipotecaria sono pari a 200 euro ciascuna.
Come anticipato, l’IMU per l’abitazione principale non è dovuta.
Le tasse sulla seconda casa
Per l’acquisto di una seconda casa vale quanto abbiamo visto nel paragrafo dedicato alle compravendite immobiliari. A differenza della prima casa, se si acquista da un privato l’imposta di registro è pari al 9%; in caso di acquisto da un’impresa che non applica l’esenzione Iva, quest’ultima è pari al 10% o al 22% se si tratta di immobili di lusso.
Tra le tasse da pagare successivamente in genere rientrano l’IMU, la Tari (se l’abitazione è data in affitto, dovrà provvedere l’inquilino), mentre per quanto riguarda l’IRPEF vale il discorso che abbiamo fatto in precedenza.
Oltre a voler conoscere le tasse da pagare sulla propria abitazione, chi possiede un immobile spesso ha interesse a sapere di più anche sulle agevolazioni possibili in caso di lavori e interventi. Chiunque volesse avere maggiori informazioni a riguardo, quindi, può approfondire nel nostro articolo dedicato ai Bonus edilizi 2024.
