Consigli utili per l’acquisto di un immobile che diventa un investimento
Investire nel mattone è una scelta tipica degli italiani, diffusissima ormai da generazioni e che quindi caratterizza anche la storia socio-economica e la cultura del Paese. Acquistare una casa o più in generale un immobile tuttavia, a conti fatti, non sempre consente di ricavare una rendita e a volte non garantisce nemmeno di preservare inalterato il patrimonio investito. Allora chi possiede un’abitazione o anche più di una – e quindi la maggioranza degli italiani – ha sbagliato tutto? Assolutamente no, ma oggi, se si intende comprare casa per fare un investimento, conviene prima effettuare tutta una serie di valutazioni. Vediamo quali.
Valutare la destinazione dell’immobile
Molto dipende da quale sarà la destinazione dell’immobile che intendiamo acquistare. Se si tratta della prima casa e magari anche dell’abitazione in cui intendiamo risiedere, le probabilità che l’investimento sia proficuo si alzano infatti sensibilmente. Questo perché comprare ci permette di risparmiare su altre spese che comunque saremmo costretti a sostenere per assolvere alle nostre esigenze abitative: in particolare risparmieremo sul canone di affitto. Inoltre la prima casa beneficia di tutta una serie di agevolazioni e sgravi.
Un ragionamento diverso va fatto invece se l’acquisto a cui stiamo pensando riguarda una seconda o terza casa o in generale un immobile che non va ad assolvere alla nostra esigenza residenziale. Si stima che il valore reale di un immobile, negli ultimi 25 anni, sia sceso di circa il 15%: questo significa che molti di coloro i quali negli anni ’90 hanno investito nel mattone non sono riusciti a salvaguardare il proprio capitale dall’inflazione. Comprare un immobile a mero titolo di investimento può tuttavia rivelarsi vantaggioso, ma certamente è necessario elaborare preventivamente un efficace piano finanziario.
Acquistare per affittare
Chi acquista casa per investire punta di solito ad affittare il bene. Un’operazione che comporta il rientro di una rendita mensile e che quindi si tende a pensare sia molto proficua. L’esito di questa scelta tuttavia non è sempre così scontato in quanto ci sono diverse variabili da tenere in considerazione. Innanzitutto il bilancio finale tra entrate e uscite va fatto tenendo in considerazione certamente l’investimento iniziale necessario ad acquistare, ma anche molto altro, e in particolare la tassazione – sia quella sull’immobile che quella sull’affitto percepito – le spese di manutenzione e i costi dell’assicurazione che è genericamente opportuno attivare su un edificio. Va poi valutato il rischio di incappare in inquilini morosi: questo, oltre che una mancata rendita, può comportare anche delle spese legali necessarie per liberare l’appartamento.
Teniamo poi in considerazione la possibilità che l’immobile possa rimanere vuoto e quindi sfitto per periodi di tempo più o meno lunghi: nel corso di questi mesi, oltre alla mancata rendita dovremo calcolare anche il pagamento di utenze (acqua, elettricità e quant’altro) ed eventuali costi fissi come le spese condominiali che, quando l’appartamento è affittato, spettano invece all’inquilino.
La redditività di un investimento immobiliare a scopo di affitto dipende quindi significativamente dalle caratteristiche dell’immobile in questione. Innanzitutto dalla sua posizione: un appartamento lontano dal centro abitato e da luoghi di interesse difficilmente sarà facile da affittare. Una casa in centro, ma anche in periferia, vicina a scuole, servizi, attività lavorative o commerciali sarà sicuramente più appetibile. Per stimare l’ampiezza del target di riferimento vanno comunque prese in considerazione tutte le possibili ragioni di appeal dell’edificio che ad esempio può essere locato anche a fini turistici.
Acquistare per rivendere
Se compriamo un immobile a scopo di investimento con l’intento di rivenderlo nel breve o medio periodo, punteremo molto probabilmente ad acquistare a prezzo ribassato, magari cercando una buona occasione tra le aste immobiliari. Molti di coloro i quali scommettono su questo tipo di operazione prevedono anche di intervenire sull’immobile, riqualificandolo, in modo che acquisti valore. Infine in casi del genere si confida anche nell’avvento di quotazioni immobiliari crescenti, a livello nazionale o almeno nella zona in cui si trova l’edificio da acquistare, magari in seguito all’apertura nelle vicinanze di attività lavorative, all’attivazione di servizi, a interventi di bonifica e urbanizzazione. Anche in questo caso va quindi elaborato un piano finanziario accurato, meglio se avvalendosi della consulenza di esperti, e possibilmente che preveda un ampio margine di rientro in grado di metterci al riparo dal rischio di uscire in perdita da un’operazione che, anche in questo caso, implica molte variabili.
Tra queste va tenuto in considerazione anche il tempo. Se dobbiamo rientrare dal nostro investimento in un periodo breve, probabilmente l’immobiliare non è il settore più indicato visto che i tempi, per un efficace e proficuo collocamento sul mercato, possono allungarsi significativamente: chi ha fretta è spesso costretto ad accontentarsi o peggio a svendere e a ottenere quindi un risultato opposto rispetto all’obiettivo di fare un buon investimento.
