Ecco le soluzioni per comprare un immobile ipotecato con mutuo in essere
Iniziamo chiarendo che acquistare o vendere una casa con un mutuo ancora da estinguere è senz’altro possibile. Se quindi vi siete innamorati di un appartamento in vendita su cui però il titolare sta ancora pagando le rate all’istituto di credito o se, al contrario, volete liberarvi di un immobile gravato da mutuo residuo e conseguente ipoteca, sappiate che potete farlo, ma solo seguendo due possibili procedure: l’accollo del mutuo o l’estinzione anticipata dello stesso. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta.
ACCOLLO DEL MUTUO QUANDO SI COMPRA CASA
Come si intuisce dalla definizione, in questo primo caso il mutuo gravante sul vecchio titolare viene “accollato” al nuovo proprietario che lo intesta a suo nome insieme alla casa e si assume l’onere del rimborso delle rate. Per optare per questa soluzione è tuttavia necessaria non solo l’accettazione dell’acquirente, ma anche il benestare della banca che, per tutelarsi, può imporre condizioni differenti a seconda dei casi. In particolare l’accollo può essere di due tipi:
- Accollo liberatorio che si ha quando il venditore viene completamente svincolato da ogni obbligo futuro nei confronti della banca e quindi l’istituto di credito non potrà rivalersi su di lui nel caso di insolvenza da parte del creditore subentrante.
- Accollo cumulativo che è quella particolare condizione in cui il vecchio titolare dell’immobile resta vincolato all’istituto di credito e dovrà farsi carico delle rate nel caso di mancato pagamento del nuovo proprietario.
Risulta quindi evidente che questa fattispecie è particolarmente complicata da realizzare anche perché, in molti casi, la proposta di accollo risulta svantaggiosa per l’acquirente che può puntare ad accedere a condizioni e tassi di interesse nuovi e più favorevoli.
ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO PER VENDERE CASA
La seconda opzione per l’acquisto di una casa su cui è già esistente un mutuo è quella dell’estinzione anticipata del mutuo stesso: il venditore può infatti saldare l’intero debito con i soldi ottenuti dalla compravendita. Generalmente questa soluzione viene considerata più semplice di quella dell’accollo, ma anche in questo caso possono presentarsi delle difficoltà. Di norma infatti l’estinzione avviene contestualmente al rogito. Tuttavia la quietanza di estinzione viene emessa dall’istituto solo dopo che questo ha ottenuto il denaro dall’acquirente che può versarlo (e nella gran parte dei casi a sua volta riceverlo dalla banca con cui ha acceso un nuovo mutuo per l’acquisto) solo dopo la firma dell’atto di vendita. Si può creare quindi una situazione di stallo che in alcuni casi rende impossibile procedere alla compravendita. Più spesso, tuttavia, coinvolgendo nell’iter anche i funzionari delle banche interessate e un notaio, si riesce ad ottenere, quasi simultaneamente al versamento del denaro, il certificato di estinzione del vecchio mutuo e in tempi rapidi si ha anche la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di quella nuova, portando a termine con successo l’acquisto. Per semplificare ulteriormente è consigliabile che il nuovo mutuo venga stipulato con la stessa banca che ha erogato quello da estinguere anticipatamente.
