Seconda parte del vademecum dedicato al credito bancario legato agli immobili
Nel precedente articolo dedicato ai mutui (“Mutuo: garanzie richieste, rate, tipologie“) abbiamo descritto la definizione del termine “mutuo” in generale, anche in base a quanto indicato dal Codice Civile e abbiamo successivamente indicato le principali differenze e modalità di stipula tra i mutui fondiari, i mutui edilizi e i mutui ipotecari. In questa seconda parte ci occuperemo innanzitutto della differenza tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile; parleremo anche di surroga, sostituzione, rinegoziazione, ammortamento e preammortamento.
MUTUI A TASSO FISSO, VARIABILE O MISTO
Il mutuo a tasso fisso è un finanziamento che ha un tasso costante ed invariabile per tutta la sua durata. Stipulando quindi un mutuo della durata di 20 anni, con questo tipo di tasso avremo sempre una rata dello stesso importo per tutte le rate nel corso dei vent’anni. Il mutuo a tasso fisso garantisce al mutuatario la certezza che pagherà sempre la stessa rata fino alla scadenza del contratto senza oscillazioni. Per contro, nella maggior parte dei casi, questa tipologia di mutuo viene normalmente proposto ad un tasso di interesse superiore a quello del variabile, perché la banca si garantisce l’alea di rischio nel caso in cui, durante la vita del finanziamento, il tasso possa subire delle oscillazioni. La scelta di questa tipologia contrattuale può offrire vantaggi e svantaggi: mentre nel caso di incremento dei tassi di interesse l’utente è salvaguardato, nel caso inverso, ovvero di oscillazione negativa, rispetto alle condizioni pattuite in sede contrattuale, egli non può approfittare dell’eventuale risparmio.
Il mutuo a tasso variabile, invece, prevede una rata suscettibile di oscillazione in funzione del cambiamento del parametro di riferimento. È importante in questo caso sapere che l’interesse applicato in sede contrattuale è composto da due componenti distinte, una che è il guadagno della banca, ovvero lo spread, che rimane sempre fisso per tutta la durata del finanziamento, l’altra invece oggetto di oscillazione, collegata appunto all’EURIBOR che è il parametro di riferimento del tasso variabile. L’EURIRS, Euro Interest Rate Swap, è un indice aggiornato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea. Il parametro di riferimento sul quale si basano le stipule dei mutui a tasso variabile è l’EURIBOR, Euro Inter Bank Offered Rate, anche questo come l’EURIRS calcolato quotidianamente, che è una sorta di media tra i tassi di interesse applicati nelle transazioni finanziarie tra le banche europee.
Il mutuo a tasso rinegoziabile è un’alternativa che permette ai mutuatari di poter cambiare dal tasso fisso a quello variabile (o viceversa dal variabile al fisso), a scadenze di intervalli prefissati, normalmente ogni 2, 3, 5 o 10 anni. A tali scadenze il mutuatario può rinegoziare le condizioni iniziali.
Un’alternativa che negli ultimi anni si è ritagliata una certa fetta di mercato, è il mutuo con Cap. Questo tipo di mutuo rientra tra quelli a tasso variabile, quindi fa riferimento all’EURIBOR, ma prevede un tetto massimo oltre il quale il tasso di interesse non può salire, molto spesso prevede anche un minimo al di sotto del quale non potrà scendere, a garanzia di chi eroga il finanziamento. Parliamo quindi di un tasso variabile, che dà alcuni dei vantaggi di cui abbiamo parlato poco fa, ma che tutela i mutuatari da eventuali rialzi eccessivi dei tassi. Di fatto la rata avrà una forbice tra l’importo minimo e l’importo massimo, e questo lo rende un prodotto appetibile sul mercato, soprattutto per chi vuole avere rate iniziali più leggere (come accade nella quasi totalità dei mutui a tasso variabile), ma contenendo i rischi legati agli aumenti dei tassi d’interesse.
SURROGA, SOSTITUZIONE E RINEGOZIAZIONE
La surroga (o surrogazione) del mutuo si verifica quando un mutuatario trasferisce il suo mutuo ipotecario da un istituto di credito a un altro in grado di offrirgli condizioni più favorevoli. La surroga, già prevista dall’Art. 1202 del Codice Civile, è stata introdotta nel mercato dei mutui dalla Legge 40 del 2/4/2007 (la cosiddetta “Legge Bersani”).
Con questa legge si prevede che:
- la surroga sia totalmente gratuita per il contraente: la portabilità presso una nuova banca non determina quindi alcun costo per il passaggio, né a livello di imposte, né a livello di oneri notarili.
- Il mutuatario stipula un nuovo contratto di mutuo con la nuova banca da lui prescelta in funzione delle condizioni applicate; al momento della stipula del nuovo atto di mutuo, la vecchia banca estingue il finanziamento con il provento del mutuo della nuova banca e procede alla cancellazione della relativa ipoteca, che in questo caso sarà iscritta dalla nuova banca mutuante.
- La surroga non compromette in nessun modo gli eventuali benefici fiscali di cui il mutuatario godeva con il primo contratto di mutuo e dei quali quindi continuerà a godere con il nuovo.
- La surroga può essere effettuata esclusivamente all’esatto valore del residuo debito ancora in essere con la vecchia banca
Istituto simile alla surroga è la sostituzione del mutuo, che però prevede dei costi maggiori, in quanto in taluni casi può essere prevista una penale per l’estinzione del vecchio mutuo, è inoltre a carico del mutuatario l’imposta sostitutiva, la spesa per la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova, nonché il nuovo atto di mutuo da stipularsi davanti a un notaio. Normalmente la sostituzione viene privilegiata al posto della surroga, quando il mutuatario ha necessità di un finanziamento di maggiore entità rispetto al debito residuo, infatti la sostituzione è spesso affiancata da una nuova liquidità, fatti salvi ovviamente i requisiti sia reddituali che, soprattutto di valore dell’immobile ipotecato.
La rinegoziazione del mutuo, a differenza di sostituzione e surroga, avviene con lo stesso istituto bancario con cui si ha già il mutuo. Sostanzialmente si rinegoziano il tipo di tasso, lo spread e a volte anche la durata.
AMMORTAMENTO E PRE-AMMORTAMENTO
L’ammortamento, o meglio il piano di ammortamento, è un documento rilasciato dal mutuante in cui sono fissate le modalità con cui il mutuatario andrà a restituire il prestito. Nel piano di ammortamento sono indicati in maniera distinta:
- il numero delle rate totali che compongono il prestito
- l’importo della rata
- la quota interesse di ogni singola rata
- il debito residuo del mutuatario dopo il pagamento di ogni singola rata
In Italia il piano di ammortamento più frequente è quello alla francese, che prevede una quota capitale che cresce nel tempo, a dispetto invece di una quota interessi decrescente. Di fatto con questo piano si pagano più interessi che quota capitale nella prima parte del mutuo, mentre mano a mano che ci si avvicina alla scadenza la quota capitale aumenterà sempre di più a vantaggio della quota interessi.
Esiste anche il piano di ammortamento all’italiana, che nonostante il nome rimane meno utilizzato nel nostro paese rispetto all’altro. Questo piano prevede una quota di capitale costante per tutta la durata del mutuo affiancata da una costante diminuzione della quota interesse. Quindi, a parità di quota capitale, e diminuendo la quota di interessi, anche l’importo totale della rata tende a decrescere nel tempo. L’ammortamento è quindi il piano di restituzione del debito le cui rate che si andranno a pagare sono composte da rimborso di capitale ed interesse.
Il preammortamento è invece la quota di interesse che si va a pagare alla banca sul capitale erogato, prima che parta la fase di ammortamento. Questa fase, qualora contrattualmente prevista, nel caso di mutui erogati a persone fisiche è sempre molto breve e va dalla data di erogazione del finanziamento fino alla data in cui la banca farà partire l’ammortamento. Qualora per esempio per policy interna una banca preveda che tutti i mutui da essa erogati vadano in scadenza rata al 30 di ogni mese, nel caso in cui il mutuo venga stipulato il giorno 12 del mese, dal 12 al 30 del mese il mutuatario andrà a versare alla banca la sola quota interesse, perché l’ammortamento della quota capitale partirà appunto dal primo del mese successivo.
Il preammortamento sulle nuove costruzioni invece è l’interesse calcolato sulle singole erogazioni che la banca effettua durante l’edificazione sugli stati di avanzamento lavori (cosiddetti S.A.L.). Dal momento che il capitale si inizierà a rimborsare una volta erogato tutto il mutuo, quindi alla fine dei lavori di costruzione, l’impresa dovrà rimborsare alla banca, sulle varie quote capitale erogate, gli interessi passivi di preammortamento (ovvero prima dell’ammortamento). Il preammortamento nel caso di mutuo erogato a persona fisica è un istituto che serve principalmente a creare un’omogeneità di tipo giuridico e finanziario sia per il mutuante che per il mutuatario.
DETRAZIONE DEGLI INTERESSI
Ogni anno la banca è tenuta a consegnare al mutuatario la dichiarazione degli interessi corrisposti, al fine di consentire a quest’ultimo il recupero degli stessi sulla propria dichiarazione dei redditi. Ad oggi la detrazione prevista ammonta al 19% del totale degli interessi pagati nell’anno.
Nel prossimo ed ultimo articolo dedicato ai mutui, ci concentreremo su un istituto particolarmente importante e relativamente nuovo: la sospensione, o moratoria, del mutuo.
