Fine locazione e morosità: ecco quando e come si può sfrattare
Lo sfratto è l’atto con cui, nell’ambito di un rapporto di affitto, il locatore – o in sua vece il giudice se si fa ricorso alle vie legali – chiede all’occupante di un’abitazione, di riconsegnargli l’immobile. In base alla normativa in materia lo sfratto può essere intimato in tre tipologie di casi diversi.
QUANDO SI PUÒ CHIEDERE LO SFRATTO
Il primo caso in cui si può richiedere l’intervento del giudice, affinché imponga lo sfratto per mezzo di un provvedimento esecutivo, è quello del termine della locazione: il titolare può ricorrere alle vie legali dopo la scadenza del contratto, se il conduttore non lascia l’appartamento. Il proprietario può tra l’altro chiedere lo sfratto anche prima della scadenza del contratto in modo da evitarne il rinnovarsi: in questo caso dunque si tratta di un atto che ha efficacia di disdetta.
Il secondo caso è quello che riguarda la morosità, una fattispecie che prevede che il provvedimento possa essere richiesto in ogni momento, qualora l’affittuario si renda inadempiente all’obbligo del pagamento del canone. Se il locatore intende riutilizzare l’immobile per motivi di necessità indicati dalla legge, si ha poi un terzo caso, quello dello sfratto per necessità.
IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO PER MOROSITÀ
Il procedimento di sfratto inizia con la richiesta, rivolta al conduttore, di lasciare libero l’immobile. Nello sfratto per morosità invece di solito il locatore invia una lettera di diffida in cui sollecita il pagamento dei canoni arretrati e intima di lasciare libero l’immobile entro un termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.
Se tuttavia con la diffida non si raggiunge il risultato desiderato, il locatore agisce con l’atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida e ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. All’udienza il conduttore può tuttavia presentare opposizione alla convalida – e in questo caso il giudice può decidere di rinviare al giudizio ordinario l’esame delle cause di opposizione – oppure può saldare la morosità o chiedere al giudice il “termine di grazia” ossia un periodo entro cui saldare il proprio debito. Se invece l’affittuario non si presenta o se si presenta ma senza saldare il debito e senza presentare opposizione o, ancora, se il giudice respinge l’opposizione alla convalida, il giudice stesso, accertata la morosità, emette ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell’immobile mediante ufficiali giudiziari.
