Dall’Agenzia delle Entrate via libera al bonus anche in caso di fusione di appartamenti contigui
L’Agenzia delle Entrate è stata chiamata in causa in un’istanza di interpello da una contribuente che, avendo già in suo possesso due appartamenti, intendeva acquistarne un terzo, contiguo ad uno e sovrastante l’altro, e di accorparli per trasformarli in un’unica unità immobiliare. La contribuente si è rivolta all’Agenzia per capire se fosse legittima la sua richiesta di usufruire dei benefici “prima casa” per l’acquisto di questo terzo immobile.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Prima di arrivare alla conclusione dell’Agenzia dobbiamo partire dal principio ovvero dallo spiegare cosa siano i benefici “prima casa” e quando si applicano. Per farlo, vi rimandiamo ad alcuni articoli scritti in precedenza. Il primo spiega in maniera rapida ma completa quali siano le agevolazioni prima casa, come siano nate e si siano evolute a livello legislativo. Nel secondo si sintetizzano le novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016, che hanno allargato lo spazio in cui poter usufruire di questi benefici.
BENEFICI PRIMA CASA PER APPARTAMENTI CONTIGUI
Una volta stabilito il campo d’azione, dobbiamo effettuare un excursus prima di arrivare alla risoluzione del quesito posto dalla contribuente all’Agenzia delle Entrate. La prima decisione in tal senso da parte dell’Agenzia risale a più di dieci anni fa, con la circolare n. 38/E del 12/08/2005. Questa circolare chiarisce alcuni punti legati all’applicazione dei benefici “prima casa”. In particolare, nel paragrafo 3.4, si stabilisce che tali benefici spettano anche per “l’acquisto di due appartamenti contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa purché l’abitazione conservi, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche non di lusso” ovvero che l’immobile non rientri nelle categorie catastali escluse dai benefici, ovvero A/1, A/8 e A/9: questa condizione, ovvero che l’immobile non rientri in queste categorie degli immobili “di lusso”, è sempre valida per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” quindi non sarà specificata nuovamente per ognuna delle fattispecie che incontreremo, dandola per assodata.
Nello stesso paragrafo l’Agenzia riporta anche parte del testo di una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 563 del 22/01/1998, che riteneva applicabile l’agevolazione anche per l’acquisto di alloggi “…risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un’unica unità abitativa; sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici purché l’alloggio” non rientri nelle categorie degli alloggi di lusso. Nel paragrafo l’Agenzia specifica che questo regime di favore si estende ai casi in cui si acquisti un immobile contiguo ad altra casa acquistata fruendo dei benefici, “ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua” o altre situazioni simili.
Successivamente, sempre l’Agenzia ha introdotto la possibilità di godere delle agevolazioni anche in caso di acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad uno acquistato precedentemente senza aver fruito delle agevolazioni, perché non previste dalla legge all’epoca dell’acquisto. Questa nuova fattispecie fa capo alla risoluzione n. 142/E del 4/6/2009 la cui sintesi prevede che “il proprietario di un alloggio che non abbia fruito delle agevolazioni prima casa in quanto non previste dalla normativa vigente al tempo in cui si è perfezionato l’atto di trasferimento…, può beneficiare del regime tributario di favore, in relazione all’acquisto di un immobile adiacente al primo, a condizione che proceda all’accorpamento dei due alloggi”.
Ulteriore intervento è la circolare n. 31/E del 7/6/2010, con cui l’Agenzia ha esteso le agevolazioni al caso in cui “il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione da ampliare” non per mancanza di una legislazione in materia, come nella fattispecie di cui alla risoluzione del 2009 (vedi sopra), “ma perché risultava già titolare, al momento della stipula del precedente atto di trasferimento, di altro immobile acquisito con le agevolazioni prima casa”.
AGEVOLAZIONI IN CASO DI ACCORPAMENTO DI TRE IMMOBILI
Si arriva così all’ultimo atto di questa sequenza importante, ovvero la recentissima risoluzione n. 154 del 19/12/2017 con cui l’Agenzia ha risolto il quesito posto all’inizio del nostro articolo. L’istanza di interpello, ricordiamo, riguardava un accorpamento tra tre immobili, due già in possesso della contribuente che ha chiesto l’istanza, di cui uno acquistato senza fruire di agevolazioni fiscali. L’intenzione dell’istante è di acquistare un terzo immobile contiguo ai primi due e di procedere all’unificazione delle tre case in un’unica unità immobiliare.
Il dubbio alla base dell’istanza è legato al fatto che uno dei due appartamenti già in possesso dell’istante sia stato acquistato con i benefici prima casa, quindi di fatto renderebbe applicabile la risoluzione del 2009, ma l’altro non è stato acquistato con i suddetti benefici, quindi la stessa risoluzione sarebbe inapplicabile. L’Agenzia delle Entrate ha risolto questo “blocco” interpretativo, specificando che “le agevolazioni prima casa debbano essere riconosciute anche nel caso rappresentato nella presente istanza di interpello”. Questo perché l’Agenzia non considera un ostacolo il fatto che “uno degli immobili pre-posseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni… ; le agevolazioni per detto acquisto non potevano essere richieste, in quanto la contribuente risultava già titolare, al momento della stipula dell’atto di trasferimento, di altro immobile agevolato”, secondo quanto indicato nella circolare n. 31 del 2010.
Essendo inoltre l’immobile non contiguo a quello pre-posseduto (in quanto si trovano su due piani diversi) alla contribuente risultava preclusa anche la possibilità di avvalersi delle agevolazioni per l’acquisto di immobili contigui. L’Agenzia ha dunque concluso che la contribuente possa fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di questo appartamento, a condizione ovviamente che “proceda alla fusione delle tre unità immobiliari” in un unico appartamento su due piani.
