Importanti novità per il settore immobiliare e l’acquisto di prime case per i giovani sono quelle contenute nel recente D.L. n°73 del 25 maggio 2021, comunemente noto come “decreto sostegni bis”. Una serie di norme che puntano ad agevolare l’acquisto di immobili per gli under 36. Andiamo a scoprirle nel dettaglio, anche grazie all’apposito vademecum pubblicato sul sito del Consiglio Nazionale del Notariato.
Chi sono i beneficiari dei vantaggi fiscali
La normativa in questione è rivolta a tutte le persone che, nell’anno in cui l’atto è rogitato, non abbiano ancora compiuto 36 anni, e che contemporaneamente abbiano anche un Indicatore della Situazione Economica Equivalente, ISEE, non superiore ai 40.000 euro annui.
Vantaggi fiscali in caso di acquisto da privati
Il decreto sostegni bis prevede che tutti coloro che rientrano nella fascia anagrafica e di reddito appena indicata, in caso di acquisto di un’abitazione principale da un privato siano esentati dal pagamento delle imposte dovute per questo tipo di compravendita, ovvero imposta di registro (normalmente al 2%), imposta ipotecaria e imposta catastale (normalmente 50 euro ciascuna). Queste esenzioni si applicano al momento stesso del rogito. Per chi acquista con mutuo, si prevede inoltre l’esenzione dall’imposta sostitutiva che dovrebbe essere corrisposta nella misura dello 0,25% sul totale del finanziamento erogato per acquistare, costruire e ristrutturare immobili a scopo abitativo in caso di prima casa. In questo caso è compito del titolare del mutuo ipotecario dichiarare la sussistenza dei requisiti per cui si ha l’accesso alle agevolazioni fiscali in oggetto.
Vantaggi fiscali in caso di acquisto da un’impresa
I benefici sono applicabili anche quando a vendere l’immobile è un’impresa. In questo caso quindi il “risparmio” è pari a 600 euro, visto che per questo tipo di compravendite le imposte di registro, ipotecaria e catastale ammontano a 200 euro ciascuna, ma, come prevede il decreto, l’acquirente che risponde ai requisiti indicati non deve pagare nessuna di queste imposte in sede di rogito. L’acquirente deve però corrispondere all’impresa il pagamento dell’Iva nella misura del 4% sul prezzo d’acquisto dell’immobile. Il decreto sostegni bis indica che, grazie ai fondi stanziati dallo Stato, l’acquirente avrà diritto ad un credito d’imposta equivalente al totale dell’ammontare dell’Iva versata all’impresa. Questo credito d’imposta potrà essere portato in diminuzione in caso di pagamento delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, o per il pagamento di successioni o donazioni, il tutto riguardante atti e denunce successivi alla data di acquisizione del credito. In alternativa, il credito d’imposta potrà essere inserito nella dichiarazione dei redditi oppure essere utilizzato in compensazione. Non è previsto, ovviamente, alcun tipo di rimborso del credito d’imposta.
Quali requisiti deve avere l’acquisto per poter usufruire dei benefici
La normativa parla di applicabilità dei benefici in caso di acquisto della prima casa, ma anche nei casi di trasferimento, di costituzione della nuda proprietà, di usufrutto, di uso o di abitazione della casa in questione. In tutti questi casi si applicano i benefici, anche sulle relative pertinenze, a esclusione degli immobili di categoria A/1, A/8 e A/9.
Periodo di validità delle agevolazioni
La norma è valida dal giorno in cui è entrato in vigore il Decreto, ovvero il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022.
Che succede se si decade dai benefici prima casa
Se l’acquirente decade dai benefici prima casa, sarà tenuto, come previsto dalla normativa già in vigore prima del Decreto Sostegni bis, a pagare l’imposta di registro al 9%, l’imposta ipotecaria e catastale per 50 euro ciascuna, a cui vanno aggiunti interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sarà corrisposta al 2%. Ricordiamo che i casi di decadenza dai benefici prima casa sono:
- dichiarazione mendace dell’acquirente;
- vendita dell’immobile nei primi 5 anni dall’acquisto, senza aver acquistato un nuovo immobile nell’anno successivo all’alienazione del primo;
- mancata vendita della precedente abitazione principale entro un anno dall’acquisto della nuova prima casa.
Che succede se non si rispettano i requisiti anagrafici e di reddito
Il decreto prevede che, se l’Agenzia delle Entrate dovesse riscontrare l’assenza di uno dei tre requisiti previsti dalla legge, ovvero non aver compiuto 36 anni nell’anno del rogito o avere un ISEE superiore a 40.000 euro o aver effettuato il rogito prima del 26 maggio del 2021 o dopo il 30 giugno 2022, si dovranno corrispondere le imposte dovute per legge, con in più anche le sanzioni e gli interessi. Tali imposte saranno comunque pagate come previsto nei casi di acquisto di una “prima casa”, quindi con imposta di registro al 2% e imposta sostitutiva sul mutuo dello 0,25%.
Altre novità sui mutui per gli under 36
Grazie al Fondo di garanzia per i mutui prima casa messo a disposizione dallo Stato, per i giovani under 36 ci sarà un’ulteriore agevolazione riguardante i mutui. Tutti coloro che presenteranno domanda per un mutuo garantito fino al 30 giugno 2022, che abbiano meno di 36 anni e con un ISEE inferiore ai 40.000 euro annui, avranno la misura massima della garanzia del Fondo elevata all’80% della quota capitale, invece del canonico 50%. Inoltre, il decreto permette a tutti i richiedenti di avere un mutuo il cui tasso di interesse non può essere superiore al tasso medio rilevato ai fini dell’usura.
