Riconfermate le agevolazioni fiscali sulla prima casa: quando si applica la nuova normativa introdotta dal 1° gennaio 2016
In un recente articolo abbiamo parlato delle agevolazioni per la prima casa, facendo un brevissimo excursus storico e sintetizzando quali siano queste agevolazioni e quando si applicano. Abbiamo solamente accennato all’importante modifica introdotta dalla Legge di Stabilità 2016. In questo articolo vogliamo spiegare nel dettaglio questa nuova particolare fattispecie.
Partiamo da un presupposto: prima dell’entrata in vigore della Legge n° 208 del 28-12-2015, la cosiddetta Legge di Stabilità di cui sopra, se un soggetto voleva usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa nel caso in cui ne aveva già usufruito in passato per un’altra abitazione, doveva prima necessariamente vendere l’immobile in suo possesso e, solo in un secondo momento, acquistare la “nuova” prima abitazione. Questa era la via seguita dai nostri legislatori fin da quando furono messe in atto queste agevolazioni. L’obiettivo era chiaro: fare in modo che i vantaggi fiscali legati alla prima casa fossero effettivamente goduti solo da chi acquistava la propria abitazione principale e che fossero impedite speculazioni in tal senso.
CHI PUÒ USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Il comma 55 dell’Art. 1 della Legge di Stabilità 2016 ha modificato in parte questo impianto giuridico preesistente, aggiungendo il comma 4-bis alla Nota II-bis, tariffa, parte prima, allegata al Dpr 131 del 26 aprile 1986, Testo Unico dell’Imposta di Registro. Questo nuovo comma allarga la casistica delle fattispecie per cui sono previste le agevolazioni, indicando che si applichi l’aliquota del 2% anche agli atti d’acquisto di un’abitazione successiva alla cosiddetta “prima casa”, “a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto” di acquisto della nuova “prima casa”.
Proprio quest’obbligo della vendita dell’immobile entro un anno rende questa normativa, a mio avviso, un vantaggio per gli acquirenti, ma impedisce speculazioni di qualsiasi tipo, anche viste le specifiche ulteriori che andiamo ad analizzare.
Per usufruire di queste agevolazioni, infatti, oltre all’alienazione entro un anno della vecchia abitazione, devono sussistere altri presupposti, indicati dalla già citata Nota II-bis della Tariffa, Parte I del Testo Unico sull’Imposta di Registro.
La nota richiede che, al momento del rogito, l’acquirente dell’abitazione debba dichiarare:
- che l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui egli ha la residenza o in cui stabilirà la propria residenza entro i 18 mesi successivi all’acquisto, oppure quello in cui svolge la sua attività lavorativa, o ancora, se lavora all’estero, il Comune in cui ha sede il soggetto giuridico per cui lavora
- che non è titolare, da solo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altre case nel territorio del Comune su cui si trova l’abitazione che sta acquistando
- che non è titolare su tutto il territorio nazionale dei diritti (neanche per quote e in regime di comunione legale) di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altre abitazioni comprate dall’acquirente o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni
Questo terzo presupposto è quello che è stato modificato dal comma 55 della Legge di Stabilità 2016. L’acquirente che è già proprietario, anche in regime di comunione con il coniuge, di una casa acquistata usufruendo delle agevolazioni, può usufruirne di nuovo, a patto della già citata alienazione della prima entro 12 mesi.
Il legislatore usa il termine “alienazione” non a caso. Questa parola indica infatti ogni tipo di cessazione dell’appartenenza del diritto preposseduto del contribuente che acquista la nuova abitazione; non solo una vendita, ma anche le altre fattispecie giuridiche che portino alla cessazione di questa “prepossidenza” sono quindi previste ed indicate come valide ai fini dell’usufrutto delle agevolazioni per il nuovo immobile acquistato. Se però siamo di fronte a casi di “prepossidenza” non avvenuti tramite acquisto agevolato (quindi non secondo le fattispecie indicate nella Nota II-bis) , ad esempio in caso di acquisto per successione ereditaria, non si può ottenere la nuova agevolazione anche in caso di alienazione entro un anno della “prepossidenza”.
Infine che cosa succede se, in tutti i casi previsti dalla Legge di Stabilità 2016, non avviene l’alienazione dell’immobile entro un anno dal rogito notarile del nuovo?
In questi casi, il contribuente perde i benefici fiscali definiti come “agevolazioni prima casa”, si vedrà applicare la tassazione ordinaria sull’acquisto della nuova abitazione, ed in più sarà sanzionato del 30% sulla differenza tra quanto versato e quanto dovuto.
