Anche i dati dell’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate tratteggiano un quadro positivo per il settore
Il mercato immobiliare registra numeri positivi per il nono trimestre consecutivo, segno che il periodo nero per il settore è ormai definitivamente alle spalle. Crescita quindi, seppur con un tasso meno alto rispetto alla rilevazione precedente. È questa la sintesi della fotografia scattata dall’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che ha pubblicato il consueto rapporto “Statistiche trimestrali” relativo al II trimestre del 2017.
Analizziamo i numeri forniti dall’OMI.
Unità immobiliari e dati nelle macro-aree italiane
145.529: sono le abitazioni oggetto di compravendita nel periodo di riferimento, ovvero aprile-giugno 2017; sono 5.000 in più rispetto al II Trimestre 2016.
Il tasso di crescita tendenziale (cioè il differenziale tra lo stesso trimestre di due anni consecutivi), indica che siamo al +3,8% (rispetto al II trimestre 2016), mentre il tasso di crescita tendenziale del I trimestre 2017, rispetto a quello di gennaio-marzo 2016 era addirittura dell’8,6%.
C’è stato quindi un netto calo, pur considerando il segno positivo e la crescita costante. Ricordiamo però che la “crescita tendenziale” ha un valore statistico minore in quanto non basato su rilevazioni scientifiche, perché indica una tendenza che non è detto sia confermata dai trimestri successivi (per i dati del I trimestre forniti dall’ISTAT, e per approfondire il discorso sulla “crescita tendenziale”, leggi il nostro precedente articolo).
In ogni caso, siamo di fronte ad una crescita che, tra impennate e lievi rallentamenti, ha preso piede dal 2014 e caratterizzato l’ultimo triennio. I volumi di scambio sono quasi tornati ai livelli precedenti al 2012, quando si registrò il punto più basso di quella fase di contrazione. Il tasso di crescita migliore è relativo, cosa non comune, al Sud (+5%), segue il Nord-Ovest con il +4,3%, Nord-Est e Centro si attestano al 3,6%, mentre il +0,9% colloca le Isole all’ultimo posto.
Se operiamo invece la distinzione tra città capoluogo e comuni non capoluogo scopriamo che nelle prime il tasso è del 2,7%, mentre nei Comuni non capoluogo arriviamo addirittura al +4,5%. Il mercato sembra quindi trainato più dai piccoli centri che non dai capoluoghi, almeno in questo periodo. Ne sia riprova il fatto che le città capoluogo del Nord-Est fanno registrare l’unico segno negativo di tutto il rapporto statistico: il tasso è del -2,1%.
Superfici medie e “tagli” delle abitazioni
15.310.388 metri quadrati: è la superficie totale delle abitazioni oggetto di compravendita nel II trimestre 2017. Anche qui si registra un tasso di crescita tendenziale del 3,8%, ovvero identico a quello legato al numero di abitazioni scambiate.
Questa uniformità tra i due tassi si rispecchia anche sulla superficie media, 105,2 mq, che è immutata rispetto al II trimestre 2016.
I “tagli” delle abitazioni più coinvolte nel mercato sono quelli tra i 50 e gli 85 mq, che interessano più del 30% delle transazioni, e quelli tra gli 85 e i 115 mq, che sono il 27,7%.
Quindi i due tagli medio-grandi, da soli, rappresentano più della metà delle compravendite, mentre i tagli sopra i 115 e i 145 mq sono entrambi al 16% e i tagli inferiori ai 50 mq al 9% del totale.
Il mercato nelle otto grandi città italiane
Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna, Firenze: come va il mercato nelle nostre città più grandi?
Nel II trimestre 2017, in queste 8 città, sono state oggetto di compravendita quasi 27.000 unità immobiliari, con una crescita tendenziale del 4,4%. Anche in questo caso, il tasso del I trimestre 2017 era ben più alto, il +10,8%. La città con un aumento più marcato è Napoli, con il +13,6%. Palermo si attesta all’ 8,3% e Torino al 5,7%. Roma e Milano confermano il dato complessivo delle 8 metropoli, con dati del 4,5 e 4,1 rispettivamente, mentre Genova e Firenze riportano aumenti appena percepibili (intorno all’1%). Male Bologna, unica nota negativa, con una contrazione evidente pari al -4,3%.
Se analizziamo anche per le 8 metropoli i dati relativi alla superficie, siamo a quasi 2,5 milioni di mq totali, con un aumento del 3,5%, diverso quindi dal +4,4% registrato per le transazioni. Rispetto quindi al dato nazionale, in questo caso c’è quindi una differenza tra il numero di unità abitative scambiate e la loro superficie totale.
I dati delle 8 grandi città confermano questa tendenza a comprare o vendere abitazioni di superficie più piccola rispetto ai comuni capoluogo e non capoluogo. A Milano la superficie media minore, 83,6 mq; Torino anch’essa sotto i 90 (86,2). Poi nell’ordine Bologna (90,8), Roma (93,2), Napoli e Firenze 96 mq, Genova 97,5 e Palermo nettamente prima con una superficie media per abitazione che supera i 108 metri quadrati.
Chiudendo questa analisi con i “tagli” maggiormente oggetto di compravendita nelle 8 metropoli, il dato ci indica che anche in questo caso i tagli più ricercati sono quelli tra i 50 e gli 85 e tra gli 85 e i 115 mq, ovvero i medio-grandi. Nelle metropoli queste tipologie di abitazione sono addirittura più “dominanti”, raggiungendo una percentuale di poco superiore al 66%, ovvero i due terzi del totale delle unità compravendute. Unica eccezione reale Palermo, che non raggiunge il 50%, mentre supera il 30% per i tagli superiori ai 155 mq. Milano, all’opposto di Palermo, è la città in cui si comprano più case di taglio piccolo (sotto i 50mq), con un dato del 17,9%, rispetto al 12,3% medio nelle 8 metropoli.
Nel rapporto sono analizzati anche i dati relativi ai cosiddetti “depositi pertinenziali” (cantine e soffitte” e ai box auto). Se volete saperne di più, consultate il testo del rapporto.
