I paramenti e la formula per ottenere il valore commerciale di un’abitazione
L’esigenza di valutare con esattezza una casa nasce di solito nel momento in cui si intende metterla in vendita. Per farlo esiste un calcolo ben preciso e abbastanza semplice da effettuare. Tuttavia individuare il valore di un immobile non è affatto semplice e questo soprattutto per la complessità di risalire ai dati da inserire nella formula matematica da utilizzare. Compiere errori è assolutamente da evitare perché il rischio è di sottostimare la casa e quindi di svenderla oppure di fissare un prezzo troppo alto che ci impedirà di collocarla con successo sul mercato.
La formula per la valutazione di un immobile
Determinare tecnicamente il valore commerciale di un immobile prevede l’utilizzo di una particolare formula matematica:
Valore di mercato = Superficie commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
Per effettuare il calcolo abbiamo quindi bisogno di dati precisi che dipendono dalle caratteristiche dell’immobile e dall’andamento del mercato immobiliare nella zona di riferimento.
I dati per la valutazione di un immobile
Il primo dato che dobbiamo procurarci per calcolare il valore commerciale di una casa è quello relativo alla sua superficie commerciale. Questa non va confusa con la superficie calpestabile infatti la superficie commerciale è data dalla somma della superficie calpestabile con quella non calpestabile – cioè quella occupata dai muri perimetrali e interni – e con le superfici esterne e le eventuali pertinenze. Questi due ultimi elementi vanno tuttavia calcolati su base percentuale a seconda di dimensioni e caratteristiche degli stessi: per maggiori approfondimenti è possibile consultare il Manuale della Banca Dati Quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare.
Abbiamo poi bisogno della quotazione al metro quadro dell’immobile che intendiamo valutare: questo valore è rintracciabile consultando la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Le informazioni che vanno inserite per ottenere il dato che stiamo cercando sono il Comune e la zona di ubicazione della casa, la sua destinazione d’uso (residenziale, commerciale, terziaria o produttiva) e lo stato di conservazione e manutenzione che può essere ottimo, normale o scadente.
Infine necessitiamo di quelli che vengono definiti Coefficienti di merito, percentuali che si riferiscono alle caratteristiche dell’immobile e che assumono questi valori:
- piano seminterrato: -25% con o senza ascensore
- piano terra o rialzato: -10% con giardino e -20% senza giardino
- piano primo: -10% con e senza ascensore
- piano secondo: –3% con ascensore e-15%senza ascensore
- piano terzo: 0% con ascensore e -20% senza ascensore
- piano superiore: +5% con ascensore e -30% senza ascensore
- piano ultimo: +10% con ascensore e -30% senza ascensore
- attico: +20% con ascensore e -20% senza ascensore
- abitazioni libere: 100%
- abitazioni locate a canone libero: -20%
- riscaldamento autonomo: +5%
- riscaldamento centralizzato: 0%
- riscaldamento centralizzato con contabilizzatore: +2%
- riscaldamento assente:-5%
- esposizione a vista: +10%
- esposizione esterna: +5%
- esposizione mista: 0%
- esposizione interna: -5%
- esposizione completamente interna: -10%
- da ristrutturare: -10%
- in buono stato: 0%
- ristrutturato: +5%
- finemente ristrutturato: +10%
- nuova costruzione: +10%
- molto luminoso: +10%
- luminoso: +5%
- mediamente luminoso: 0%
- poco luminoso: -5%
Avendo a disposizione questi dati possiamo applicare la formula, indicata nel precedente paragrafo, per il calcolo del valore commerciale di un immobile.
Valutazioni immobiliari: l’importanza di rivolgersi a un professionista
Da quanto descritto emerge in modo evidente che calcolare il valore commerciale di un immobile non è un’operazione semplice: per effettuarla in modo corretto sono necessari infatti riferimenti e conoscenze specifiche. Per ottenere una valutazione precisa della propria casa è quindi consigliabile rivolgersi a tecnici esperti. Tra i molti servizi offerti da Residenze c’è anche quello della valutazione di immobili: contattaci per richiedere il calcolo del valore commerciale della tua casa.
