Un breve vademecum per ricordare termini e validità della misura presa dal governo in virtù della quarantena legata all’emergenza coronavirus
Tra le disposizioni che il governo italiano ha previsto in questi mesi per affrontare l’emergenza dovuta all’epidemia del Covid-19 e per venire incontro ai cittadini ne è stata inserita anche una relativa al cosiddetto Bonus Prima casa. Ricordiamo innanzitutto che, con questa terminologia corrente, si indicano una serie di agevolazioni fiscali, presenti nel nostro ordinamento, che possono essere godute, in presenza di determinate condizioni, da coloro che acquistano un’abitazione che viene indicata, per l’appunto, come abitazione principale.
Prima di analizzare quindi quale sia stato l’intervento governativo, ancora in corso di validità, riassumiamo brevemente che le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa sono:
- se si acquista da un privato o da un’azienda che vende in esenzione IVA, il pagamento dell’Imposta di Registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile, invece del 9% previsto per le altre abitazioni, e il pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale entrambe in misura fissa di 50 euro
- se si acquista da un’impresa la cui vendita è soggetta a IVA, il pagamento dell’IVA stessa da parte dell’acquirente sarà nella misura del 4% sul prezzo di cessione, invece del 10%, ed inoltre le imposte di registro, catastale ed ipotecaria saranno nella misura fissa di 200 euro ciascuna
Ricordiamo inoltre che la legge prevede che l’acquirente abbia determinati requisiti, senza i quali non potrà accedere a queste agevolazioni. I requisiti sono:
- che l’abitazione acquistata sia inclusa in una delle seguenti categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11;
- che l’abitazione si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o, se è residente in un Comune diverso, che trasferisca la residenza in quello in cui è situato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto della casa;
- che l’acquirente, se già in possesso di un altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, venda questa abitazione entro 12 mesi dall’acquisto della nuova.
Per chi volesse avere un quadro più completo sulle imposte e le agevolazioni legate all’acquisto di un immobile, segnaliamo la Guida realizzata dall’Agenzia delle Entrate, molto precisa e completa.
Dopo questo riassunto breve ma necessario e speriamo utile, parliamo dell’intervento governativo di cui accennavamo ad inizio articolo, messo in atto nel mese di aprile. Nello specifico, l’intervento relativo al bonus prima casa si trova nell’articolo 24 del decreto legge n° 23 dell’8/04/2020, nel quale si prevede la sospensione dei termini previsti dalla normativa vigente sulle cosiddette agevolazioni “prima casa”. Sostanzialmente, nel periodo intercorrente tra il 23 febbraio (il decreto ha avuto efficacia retroattiva in questo senso) e il prossimo 31 dicembre 2020, sono sospesi i termini per adempiere ai requisiti per accedere al Bonus Prima casa o per usufruire del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
I termini che godono e godranno della sospensione sono quindi, come ribadito successivamente anche dalla Circolare 9/E del 13 aprile dell’Agenzia delle Entrate:
- il termine di 18 mesi successivi all’acquisto entro i quali il compratore deve trasferire la residenza nel Comune in cui ha acquistato la prima casa;
- il termine di 12 mesi entro i quali il contribuente, che ha venduto un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa nei primi cinque anni dall’acquisto della stessa, deve acquistarne un’altra da destinare ad abitazione principale, per poter godere ancora dei benefici fiscali;
- il termine di 12 mesi entro i quali il contribuente, che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici “prima casa”;
Nella suddetta circolare, l’Agenzia ribadisce che è inoltre sospeso anche il termine di 12 mesi dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, termine stabilito per riacquistare un’altra casa per potersi veder riconosciuti, su quest’ultimo atto di acquisto, il credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
Importante segnalare che l’Agenzia, nella Circolare, ha anche chiarito un punto, ovvero se questa sospensione fosse valida anche in merito al termine di 5 anni per la decadenza dell’agevolazione, termine che, come già detto, è previsto nel caso della vendita dell’immobile entro i primi 5 anni dall’acquisto. Ebbene, l’Agenzia ha spiegato che, essendo la norma stata introdotta per favorire il contribuente, che a causa dell’emergenza Covid è impossibilitato a rispettare i termini di cui sopra per evitare di far decadere l’agevolazione “prima casa”, interpretando la norma in questo senso, la sospensione non si può applicare al termine quinquennale di decadenza dell’agevolazione, in quanto non sarebbe un intervento a vantaggio del contribuente bensì a suo pregiudizio.
In conclusione, dopo queste indicazioni importanti dell’Agenzia, ci basti ricordare che, secondo le indicazioni governative, questi termini riprenderanno a decorrere dal 1 gennaio del 2021. Da quella data, sostanzialmente, il “conto alla rovescia” riprenderà da dove si era fermato il 23 febbraio scorso.
