Le agevolazioni prima casa non possono essere applicate nel caso in cui un contribuente, proprietario di una prima casa che è porzione immobiliare in un fabbricato, decida di acquistare anche la porzione restante dell’edificio per demolirlo e costruire ex-novo un villino.
È questa la sintesi dell’intervento dell’Agenzia delle Entrate, interpellata su un caso particolare di applicabilità delle agevolazioni prima casa.
Il fatto
Il quesito viene sottoposto all’Agenzia da una contribuente che afferma di essere comproprietaria, assieme al marito, in regime di separazione dei beni, di un immobile A/3 con annesso garage di pertinenza C/6, comprata usufruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa”, secondo quanto specificato all’art. 1, nota II-bis della Tariffa, parte I del TUIR. Questa porzione immobiliare di loro proprietà si trova all’interno di un fabbricato più grande, comprendente un’altra porzione immobiliare. L’istante dichiara di voler acquistare quest’altra porzione del fabbricato, di categoria A/2, diventando così proprietaria, assieme al marito, di tutto il fabbricato stesso, e successivamente di volerlo demolire per costruire sull’area un villino composto da un’unica abitazione con annesso garage. Al termine dei lavori, quindi, l’istante e il marito saranno comproprietari del villino costruito al posto delle due precedenti unità immobiliare.
L’istante ritiene che, in merito al nuovo acquisto dell’unità immobiliare, relativo alla porzione del fabbricato che intende acquistare prima della demolizione, possa usufruire delle agevolazioni “prima casa”. Questo perché, secondo la sua interpretazione della normativa, “il nuovo acquisto è, in realtà, diretto all’ampliamento della propria prima casa, purché sussistano, al momento dell’acquisto, le ulteriori condizioni richieste dalla citata nota II-bis e purché i lavori di demolizione e ricostruzione terminino entro tre anni dal nuovo acquisto”.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia è intervenuta con la Risposta n° 113 del 2020 in cui parte dal riepilogo delle condizioni necessarie prevista dalla legge per poter accedere alle agevolazioni prima casa, elencate nella citata nota II-bis.
Passando in rassegna le condizioni, l’Agenzia ricorda che, per accedere alle agevolazioni in questione, è necessario che:
- l’immobile si trovi nel comune in cui il compratore ha la propria residenza oppure che egli ce la trasferisca nei 18 mesi successivi all’acquisto;
- il compratore affermi di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà o usufrutto o uso o abitazione di un’altra casa nello stesso comune dell’immobile che intende comprare;
- il compratore dichiari anche di non essere titolare per intero o per quote dei diritti di proprietà o usufrutto o uso o abitazione o nuda proprietà di un’altra casa acquistata con le stesse agevolazioni su tutto il territorio nazionale.
Di fatto, quindi, l’essere proprietario o comproprietario di un’altra abitazione nello stesso comune in cui si acquista il nuovo immobile è un ostacolo, secondo quanto appena detto, alla fruizione delle agevolazioni. L’Agenzia ricorda anche che nel 2005, con una Circolare (la 38/E del 12 agosto) e una Risoluzione (la 25/E del 25 febbraio) essa stessa aveva riconosciuto il diritto di poter accedere alle agevolazioni prima casa, perlomeno a quella dell’imposta di registro al 2% invece del 9%, nel caso di acquisto di una nuova abitazione da accorpare ad un’altra, ma a patto che dall’accorpamento la nuova abitazione non risulti classificabile nelle categoria catastali “di lusso”, ovvero A/1, A/8 e A/9. Successivamente, sia nel 2009 che nel 2010, sempre l’Agenzia era intervenuta confermando questo orientamento interpretativo nel caso di acquisto di nuovo immobile da unire ad un appartamento precedentemente acquistato senza usufruire delle agevolazioni prima casa, sempre a patto che dall’unione non scaturisca un immobile “di lusso”.
In base a quanto precedentemente deliberato, quindi, l’Agenzia ritiene che le agevolazioni prima casa, nel caso in cui si acquisti un’ulteriore unità immobiliare adiacente alla “prima casa” stessa, possano essere accessibili solo se il compratore si impegna, nell’atto d’acquisto, a rispettare tutti gli altri requisiti indicati nella nota II-bis come necessari per l’accesso alle agevolazioni, fondendo quindi, anche dal punto di vista catastale, la propria “prima casa” già in suo possesso con la nuova porzione immobiliare acquistata, e che questa fusione crei un’unità abitativa unica “non di lusso”. Al contrario, non si può accedere alle agevolazioni nel caso in esame, perché la contribuente ha dichiarato di voler acquistare la nuova unità immobiliare, demolire sia questa che la prima casa adiacente già in suo possesso, per costruire sull’area di risulta della demolizione un nuovo villino.
Questo intervento di demolizione di un intero fabbricato, seppur seguìto da una successiva ricostruzione, non può essere assimilabile, nemmeno dal punto di vista catastale, ad una fusione, quindi non è considerata dalla nostra normativa né un ampliamento della preesistente prima casa, né un accorpamento della preesistente prima casa con altra unità immobiliare per creare un’unica unità immobiliare abitativa. In conclusione l’Agenzia delle entrate ha ribaltato la soluzione prospettata dalla contribuente istante sostenendo che, nel caso specifico, per l’acquisto della nuova unità immobiliare la contribuente non possa richiedere le agevolazioni “prima casa”, proprio perché la demolizione non può essere equiparata ad una fusione.
