Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate su un caso particolare che può tuttavia riguardare molte persone
I proprietari di immobili ad uso residenziale acquistati da una cooperativa edilizia possono godere dell’agevolazione fiscale prevista dalla normativa, ovvero la detrazione del 50% ai fini Irpef dell’Iva pagata sugli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2016, anche per l’Iva corrisposta sugli acconti del 2016. L’intervento dell’Agenzia delle Entrate ha stabilito questo con la risposta 149/E del 26 maggio 2020. Come sempre, andiamo con ordine.
Il fatto
Nel 2016 gli istanti presero contatto con una società cooperativa per acquistare immobili ad uso residenziale, di classe energetica A e B, da utilizzare successivamente come “prime case”. Quindi gli istanti seguirono quanto previsto dal regolamento di questa società, diventando soci e sottoscrivendo un atto di prenotazione dell’immobile valido fino al completamento dell’iter con l’atto notarile che avrebbe assegnato loro la proprietà dell’immobile stesso. Va specificato che la società in questione, pur operando nel settore edilizio, non effettua attività di compravendita immobiliare, ma “procede a mezzo di mirati interventi per la realizzazione graduale delle richieste e conseguenti scelte preventive degli alloggi per i soci”. Nell’istanza i soci elencano anche una serie di procedure messe in atto dalla società per perseguire il suo scopo, ma ci è sufficiente sapere che tutte queste procedure determinano, “sin dalla fase iniziale, la prenotazione dell’immobile richiesto e, quindi, la certezza del buon fine di tutto l’iter sino alla assegnazione finale in proprietà”.
Sostanzialmente la società in questione garantisce ai soci, già al momento in cui pagano i rispettivi acconti, di adempiere a tutti gli obblighi legati “all’accettazione della prenotazione dell’immobile, in conseguenza, anche, dell’obbligo del rilascio della fideiussione bancaria o da impresa di assicurazione”, in modo da annullare ogni rischio di insolvenza. In sintesi gli istanti chiedono all’Agenzia delle Entrate se possono godere della detrazione Irpef del 50% per il pagamento dell’Iva anche per gli acconti versati nell’anno solare 2016, nonostante siano stati versati a seguito dell’atto di prenotazione e in assenza ancora di un contratto preliminare, stipulato in un momento successivo. I contribuenti sostengono che sia possibile per loro accedere alla detrazione del 50% dell’Iva anche per gli acconti del 2016.
La risposta dell’Agenzia
L’Agenzia ricorda innanzitutto il riferimento normativo che ha introdotto la detrazione fiscale in questione. Si tratta dell’Art. 1, comma 58 della Legge 208 del 28/12/2015, nota anche come Legge di Stabilità 2016 in cui si prevede la detrazione dall’imposta lorda del “50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’Imposta sul Valore Aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B…, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse”. Si ricordi che questa agevolazione è stata successivamente prorogata dal cosiddetto “decreto milleproroghe” a tutti gli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2017.
La stessa Agenzia era intervenuta in passato chiarendo la definizione “imprese costruttrici” inserita nel testo della Legge di Stabilità. L’impresa costruttrice è quindi quella che, in senso ampio, applica l’IVA all’atto del trasferimento, quindi non solo e necessariamente l’impresa che ha costruito l’immobile, ma anche quelle imprese che hanno eseguito, anche attraverso imprese appaltatrici, determinati interventi di ripristino e ristrutturazione indicati dall’Art, 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo Unico dell’Edilizia introdotto dal decreto del Presidente della Repubblica n° 380 del 6 giugno 2001. Tra le imprese costruttrici, inoltre, la circolare del Ministero delle Finanze n° 182/E dell’11 luglio 1996 ha inserito anche le società cooperative edilizie che costruiscono alloggi da assegnare ai propri soci, anche avvalendosi di imprese appaltatrici. Tra queste imprese rientra la società in questione che, per statuto, ha come fine “la promozione e gestione di iniziative nell’ambito dell’edilizia residenziale, economica e popolare” e che, per realizzare gli alloggi in questione, ha affidato l’appalto ad un’impresa.
Stabilito ciò, l’Agenzia passa a dirimere la questione legata alla detrazione dell’Iva sugli acconti versati nel 2016 da parte dei soci. La stessa Agenzia aveva chiarito in precedenza che, per la detrazione, è conditio sine qua non il pagamento dell’Iva nei periodi di imposta 2016 e 2017; nella stessa occasione l’Agenzia ha dichiarato ammissibile la detrazione per l’IVA corrisposta sugli acconti pagati nel 2016, a patto che il preliminare d’acquisto sia registrato e il successivo rogito sia firmato entro il 2017. Secondo questa interpretazione, nel caso in questione, in cui gli acconti vengono pagati nel 2016, ma in assenza di preliminare già registrato, e poi il rogito viene stipulato nel 2017 con corresponsione del saldo, si può accedere alla detrazione solo per l’IVA corrisposta sul saldo pagato nel 2017, ma non per quella versata per gli acconti pagati l’anno prima.
Ma in una circolare dell’anno scorso, la 13 del 31/05/2019, a pagina 235 l’Agenzia ha chiarito che, nel caso di soci di una cooperativa edilizia, “questi ultimi possono fruire della detrazione dal momento di accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione, anche se il verbale di assegnazione non è sottoposto a registrazione”. Questa prassi, seppur indicata in questa circolare dell’Agenzia in relazione ad un altro tipo di detrazione, può essere estesa alle detrazioni in tutti i casi in cui a beneficiarne siano i soci di cooperative edilizie. Nello specifico, la società in questione, secondo la documentazione in possesso dell’Agenzia, ha seguito delle procedure con le quali si garantiva ai soci, già nella fase iniziale, l’immediato effetto prenotativo dell’immobile richiesto e successivamente l’assegnazione delle abitazioni. Questa procedura che mette in atto la sequenza “prenotazione-assegnazione” è stata già valutata dalla Corte di Cassazione come una procedura assimilabile alla sequenza più consueta, ovvero “contratto preliminare di vendita-contratto definitivo di trasferimento della proprietà dell’immobile”. Quindi, visto che nel caso in oggetto la società ha rispettato la sequenza prenotazione-assegnazione, l’Agenzia ritiene che i contribuenti istanti “possano legittimamente fruire delle detrazioni IRPEF… anche con riferimento all’Iva assolta sugli acconti corrisposti nel 2016 a cui hanno poi fatto seguito, nel 2017, l’atto di assegnazione e il trasferimento della proprietà degli immobili con atto notarile”.
